共管公寓法律事务律师
为物业管理人和共管体提供顾问服务：物业费追缴、合法有效的业主大会、公约与内部规章、管理人责任与违约处理。可在保利斯塔大道面谈或远程办理。
5,0 · 18 avaliações no Google共管公寓（condomínio edilício）是一个可以收费、签约并出庭应诉的组织——管理它的物业管理人（síndico）因过错承担个人责任（民法典第1.347、1.348条）。共管法律顾问覆盖全部运营：物业费追缴、合法有效的业主大会、公约与规章、维保合同以及共管体在争议中的抗辩。
共管体的法律运营。
- 物业费追缴业主欠费：通过专门诉讼进行司法追缴（第4.591/1964号法律）、财产查封，以及既追回欠款又避免批量诉讼的策略。
- 合法有效的业主大会召集、法定人数、议程与会议记录：程序不当的大会会产生可撤销决议——共管体被迫重做本应简单的事项。
- 公约与内部规章登记公约和内部规章的起草与修订——决定共管体内能与不能的文件。
- 管理人责任管理人就管理过错承担责任：授权、职责与个人责任的边界——保护管理者。
- 共管体合同维保、安保、电梯、管理公司：共管体签署的合同及其承担的责任。
- 共管体工程与瑕疵共有部分的建筑瑕疵、损害单元的工程及开发商责任——与建筑瑕疵索赔协调处理。
- 与按份共有的区别共管公寓 ≠ 按份共有：共有人之间分割财产属于共有关系解除——不同制度。
公约是共管体的法律——业主大会是修改它的机关。
登记公约是共管体的内部规范：理想份额、费用、共有部分的使用、处罚。内部规章细化日常事项。业主大会是决议机关——而召集程序瑕疵、法定人数错误或议程外事项会使决议可撤销。运转良好的共管体，靠的就是文件规范。
物业费欠缴是最常见的负债：共管体有专门的追缴诉讼（第4.591/1964号法律第12条第1款及民法典第1.336条），利息、罚金和货币调整按公约约定。规范进行的追缴——通知、和解或诉讼——能在进入司法程序前解决部分案件。
管理人是承担个人责任的管理者：就管理过错对共管体负责，在特定情形下也对第三人负责。无预算依据签署的合同、未经大会批准的工程、违规支出——每一项都是管理人的个人风险敞口。法律顾问保护的是管理者本人，而不仅是共管体。
共管公寓不同于按份共有：前者是由全体业主组成、依自有公约治理的组织；后者是共有人对同一财产的共有——其强制分割属于共有关系解除，制度不同。两者的混淆很常见，且会改变诉讼路径。
我们如何推进案件
- 诊断现状公约、会议记录、欠费清单和当前冲突点。
- 规范结构修订公约与规章，依法召集大会并形成有效会议记录。
- 追回负债追缴欠付物业费——和解或诉讼——采用不引发系统性诉讼的策略。
- 保护管理层就责任、合同和有据可查的决策向管理人和理事会提供指导。
首次沟通可以准备哪些材料
有助于加快初步审查的文件
公约、会议记录和欠费清单是共管法律顾问工作的基础。
- 登记公约与内部规章
- 近期业主大会会议记录
- 欠费业主名单及金额
- 共管体现行合同
- 共管体资产负债表与财务报表
- 在建工程或维修项目
- 与业主的往来函件
- 管理人与理事会文件
本所在审查案件后、采取任何措施前提供书面费用方案。本页仅供一般信息参考，符合巴西律师协会（OAB）第205/2021号规定，不能替代对具体案件的法律评估。
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Falchet e Marques 创始合伙人（OAB/SP 428.777）。圣保罗天主教大学房地产法硕士、坎皮纳斯天主教大学继承法硕士，负责房地产、家事及继承业务。直截了当，不用法律术语。
认识 Letícia Marques关于占有诉讼的常见疑问
共管体如何追缴欠付物业费？
通过专门的物业费追缴诉讼（第4.591/1964号法律及民法典第1.336条）：公约约定的利息、罚金和货币调整，并可查封房产。事先通知与和解能在起诉前解决部分案件。
业主大会可以决定任何事项吗？
只能在公约与法律允许的范围内——且须满足法定人数和议程要求。召集程序瑕疵或议程外事项会使决议可撤销；法定人数错误则导致无效。大会的合法性是形式性的、可核验的。
管理人承担个人责任吗？
是的，就管理过错承担（民法典第1.348条）：违规合同、未经授权的工程、超预算支出——管理人的个人责任。规范的管理记录和遵守审批程序是保护手段。
公约可以禁止短租吗？
取决于文本和具体情形——公约可以规范单元的使用，而关于Airbnb和短租的裁判存在分歧。清晰、起草良好的公约是预防争议的关键。
业主能以服务差为由拒付物业费吗？
不能——物业费是基于单元所有权的法定义务，而非对所提供服务的对价。对管理公司的不满另行处理；物业费仍应缴纳。
公约与规章有何区别？
公约经登记，在法律上支配共管体；规章细化日常使用，修改所需的法定人数更低。公约为纲，规章落实。