Avocat en droit de la copropriété
Conseil aux syndics (síndicos) et aux copropriétés : recouvrement des charges, assemblées régulières, convention et règlement intérieur, responsabilité du syndic et impayés. En présentiel sur l’Avenida Paulista ou à distance.
5,0 · 18 avis GoogleLa copropriété (condomínio) est une organisation qui facture, contracte et répond en justice — et le syndic (síndico) qui la dirige engage sa responsabilité personnelle en cas de faute (CC, arts. 1.347 et 1.348). Le conseil en copropriété couvre toute l’exploitation : recouvrement des charges, assemblées régulières, convention et règlement intérieur, contrats d’entretien et défense de la copropriété dans les litiges.
Le fonctionnement juridique de la copropriété.
- Recouvrement des charges de copropriétéImpayés des copropriétaires : recouvrement judiciaire par action propre (loi n° 4.591/1964), saisie et stratégie qui récupère sans générer un contentieux de masse.
- Assemblées régulièresConvocation, quorum, ordre du jour et procès-verbal : une assemblée mal conduite produit une décision annulable — et la copropriété refait ce qui devrait être simple.
- Convention et règlement intérieurRédaction et révision de la convention de copropriété enregistrée (convenção) et du règlement intérieur — les documents qui décident de ce qui peut ou non se passer dans la copropriété.
- Responsabilité du syndicLe syndic répond des fautes de gestion : mandat, devoirs et périmètre de la responsabilité personnelle — pour protéger celui qui administre l’immeuble.
- Contrats de la copropriétéEntretien, sécurité, ascenseur, société de gestion : les contrats que la copropriété signe et la responsabilité qu’elle assume.
- Travaux et malfaçonsVices de construction dans les parties communes, travaux qui endommagent les lots et responsabilité du constructeur — en coordination avec vice de construction.
- Distinction avec l’indivisionCopropriété d’immeuble ≠ indivision : diviser un bien entre copropriétaires relève de l’extinction de l’indivision — une institution différente.
La convention de copropriété est la loi de la copropriété — et l’assemblée est ce qui la modifie.
La convention enregistrée est la norme interne de la copropriété : quotes-parts idéales (frações ideais), charges, usage des parties communes, sanctions. Le règlement intérieur détaille la vie quotidienne. L’assemblée est l’organe décisionnel — et une convocation irrégulière, un quorum erroné ou une question hors de l’ordre du jour rendent la décision annulable. Une copropriété qui fonctionne est une copropriété qui documente.
Les charges impayées sont la créance la plus fréquente : la copropriété dispose d’une action de recouvrement propre (loi n° 4.591/1964, art. 12, §1º, et CC, art. 1.336), avec intérêts, pénalité et actualisation selon la convention. Un recouvrement bien conduit — mise en demeure, accord ou action — récupère sans plaider ce qui se résout plus tôt.
Le syndic est l’administrateur qui engage sa responsabilité personnelle : il répond de ses fautes envers la copropriété et, dans certains cas, envers les tiers. Un contrat signé sans couverture budgétaire, des travaux réalisés sans assemblée, des dépenses irrégulières — chacun expose le syndic personnellement. Le conseil protège la gestion, pas seulement la copropriété.
La copropriété d’immeuble n’est pas l’indivision : la première est une organisation de copropriétaires régie par sa convention enregistrée ; la seconde est la propriété collective d’un bien entre indivisaires — dont la division forcée relève de l’extinction de l’indivision, une institution différente. Les confondre est fréquent et change la voie à suivre.
Comment nous conduisons le dossier.
- Diagnostiquer la situationConvention, procès-verbaux, charges impayées et points de conflit actuels.
- Régulariser la structureConvention et règlement révisés, assemblées correctement convoquées et procès-verbaux valides.
- Recouvrer les impayésRecouvrement des charges échues — accord ou action — avec une stratégie qui ne génère pas de contentieux systémique.
- Protéger la gestionSyndic et conseil conseillés sur la responsabilité, les contrats et les décisions documentées.
Quoi apporter au premier échange.
Documents qui accélèrent l’analyse
La convention de copropriété, les procès-verbaux et la liste des impayés sont la base du conseil en copropriété.
- Convention de copropriété enregistrée et règlement intérieur
- Procès-verbaux des assemblées récentes
- Liste des copropriétaires défaillants et montants
- Contrats de la copropriété en cours
- Bilans et relevés de la copropriété
- Travaux ou projets de réparation en cours
- Correspondance avec les copropriétaires
- Documents du syndic et du conseil
Analyse du dossier et proposition écrite avant toute étape. Contenu informatif, au sens de la Règle 205/2021 de l’Ordre des avocats du Brésil (OAB) — ne remplace pas l’évaluation du cas concret.
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Qui dirige ce domaine.
Associée fondatrice de Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Diplômée de troisième cycle en droit immobilier (PUC/SP) et en droit des successions (PUC-Campinas), elle dirige la pratique immobilière, familiale et successorale. Directe, sans jargon.
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Questions courantes.
Comment la copropriété recouvre-t-elle les charges impayées ?
Par une action de recouvrement propre aux charges de copropriété (loi n° 4.591/1964 et CC, art. 1.336) : intérêts, pénalité et actualisation selon la convention, avec saisie possible du lot. La mise en demeure préalable et l’accord règlent une partie des cas avant l’action.
L’assemblée peut-elle décider de tout ?
Dans les limites de la convention et de la loi — et avec le quorum et l’ordre du jour corrects. Une convocation irrégulière ou une question hors de l’ordre du jour rend la décision annulable ; un quorum erroné l’invalide. La validité de l’assemblée est formelle et vérifiable.
Le syndic engage-t-il sa responsabilité personnelle ?
Oui, pour les fautes de gestion (CC, art. 1.348) : contrat irrégulier, travaux non autorisés, dépenses hors budget — la responsabilité est celle du syndic personnellement. Une gestion documentée et le respect des approbations sont la protection.
La convention peut-elle interdire les locations de courte durée ?
Cela dépend du texte et du cas — la convention peut régir l’usage des lots, et la question Airbnb/location saisonnière a divisé la jurisprudence. Une convention claire et bien rédigée est ce qui prévient le litige.
Un copropriétaire peut-il retenir les charges pour mauvais service ?
Non — la charge de copropriété est une obligation légale liée à la propriété du lot, non au service rendu. Le manquement de la société de gestion se discute séparément ; la charge reste due.
Quelle différence entre la convention et le règlement intérieur ?
La convention est enregistrée et régit juridiquement la copropriété ; le règlement intérieur détaille l’usage quotidien et peut être modifié avec un quorum plus simple. La convention commande ; le règlement opérationnalise.
La copropriété fonctionne-t-elle sur des documents valides — ou sur l’improvisation ?
Envoyez la convention, les procès-verbaux et la liste des impayés : nous évaluons la structure et concevons le recouvrement et la régularisation, avec une proposition écrite.