Avvocato contro i costruttori a São Paulo
Per acquirenti di immobili in Brasile, sulla carta o ultimati, che affrontano consegna in ritardo, difetti di costruzione o addebiti mai concordati. Ricalcoliamo quanto è dovuto e lo recuperiamo, anche per proprietari all'estero.
5,0 · 18 Recensioni GoogleQuesta pagina è per l'acquirente che vuole mantenere il contratto ed essere risarcito: consegna in ritardo, difetti di costruzione, specifiche non rispettate, superficie inferiore, addebiti indebiti. Chi vuole liberarsi dell'affare deve consultare la pagina sulla risoluzione della compravendita immobiliare, dove la questione è quanto il costruttore può trattenere. Qui: risarcimento, riparazione o riduzione del prezzo; là: la restituzione.
I casi che arrivano allo studio.
- Consegna in ritardo delle chiaviIl periodo di tolleranza è scaduto e l'edificio non è pronto: stabiliamo il periodo e l'importo mensile.
- Difetti di costruzione, apparenti o occultiUmidità, crepe, finiture che si staccano, impianti fuori standard.
- Specifiche e superficieFiniture difformi da quanto venduto o superficie inferiore al contratto.
- Commissione di intermediazione e SATILa commissione richiede indicazione preventiva e separata; lo STJ tratta il SATI diversamente, come commissione abusiva.
- Addebiti fuori termineSpese di servizio prima del passaggio del possesso; interessi di costruzione dopo la data di consegna.
Il periodo di tolleranza di 180 giorni e le sue conseguenze.
L'art. 43-A della Legge 4.591/1964, inserito dalla Legge 13.786/2018, consente la consegna fino a 180 giorni di calendario dopo la data concordata, se espressamente previsto in forma chiara ed evidente. Se l'acquirente non ha causato il ritardo, il §1 consente la risoluzione e la restituzione più la penale applicabile entro 60 giorni di calendario dalla risoluzione. L'acquirente in regola con i pagamenti che mantiene il contratto può ricevere l'1% dell'importo effettivamente pagato per mese di ritardo, calcolato giornalmente e pagabile alla consegna (§2). Tale indennità non è cumulabile con la penale di risoluzione (§3). Va verificata l'applicazione temporale della legge al contratto.
Il Tema 996 (REsp 1.729.593) riguarda le operazioni Minha Casa, Minha Vida nelle fasce di reddito 1,5, 2 e 3. In tale ambito: la data di consegna deve essere certa e non può essere legata all'approvazione del finanziamento; una volta superata, il danno dell'acquirente è presunto — l'ingiusta privazione dell'uso dell'immobile — risarcito come affitto mensile sul valore locativo comparabile fino alla messa a disposizione del possesso; gli interessi di costruzione dopo il termine concordato, incluso il periodo di tolleranza, sono illegittimi; e l'indice settoriale sul saldo cede all'IPCA, salvo che sia peggiore per l'acquirente.
Ai sensi del Tema 970, una penale pari al canone di mercato esclude il cumulo con il mancato affitto; ai sensi del Tema 971, una penale prevista solo a carico dell'acquirente fissa il parametro di quanto deve il venditore; il REsp 2.025.166 ha ammesso un'azione autonoma per il mancato affitto quando la penale era inferiore al valore locativo, non due indennità integrali per lo stesso danno — la nostra nota sui Temi 970 e 996 lo spiega. La destinazione dell'unità cambia la prova, non il diritto: chi intendeva abitarvi documenta l'affitto pagato nel frattempo; un investitore prova il valore locativo comparabile — il calcolatore di ritardo dei lavori dà l'ordine di grandezza.
Vizi apparenti, vizi occulti e la garanzia.
Un vizio apparente si manifesta alla consegna; uno occulto emerge con l'uso. Il Codice di protezione dei consumatori concede 90 giorni per reclamare un vizio apparente in un prodotto durevole, dalla consegna effettiva (art. 26, II); per quello occulto il termine decorre da quando il difetto diventa evidente (art. 26, §3). Se non sanato entro 30 giorni, l'acquirente sceglie: sostituzione, restituzione con correzione monetaria o riduzione del prezzo (art. 18, §1); per i servizi, nuova esecuzione, restituzione o riduzione (art. 20). Il termine quinquennale dell'art. 27 riguarda il danno causato da un difetto di sicurezza del prodotto o servizio, non ogni azione contrattuale di risarcimento. Per i vizi occulti contano anche la vita utile dell'immobile e le circostanze.
L'art. 618 del Codice civile aggiunge, per la costruzione di edifici e altre opere considerevoli, una responsabilità irriducibile di cinque anni dell'appaltatore per la solidità e la sicurezza dell'opera, quanto a materiali e terreno, ma il periodo di 180 giorni del suo paragrafo unico non è il termine di prescrizione per ogni azione di risarcimento. Lo STJ applica il termine generale decennale alle azioni contrattuali per difetti di costruzione. Il rimedio, la decorrenza e il regime applicabile vanno valutati caso per caso; documentate quando la crepa è apparsa per la prima volta.
Specifiche e superficie: una pubblicità sufficientemente precisa vincola il fornitore e integra il contratto (art. 30) e, in caso di rifiuto dell'adempimento, l'acquirente può esigere l'offerta, accettare un equivalente o risolvere (art. 35). Una superficie inferiore può costituire difetto di quantità (art. 19), a seconda del contratto, delle misurazioni e del regime applicabile; le clausole contrarie alla tutela legale del consumatore non eliminano la responsabilità (art. 51).
Cosa di solito torna all'acquirente.
Intermediazione e SATI. Nel Tema 938 (REsp 1.599.511) il tribunale ha ammesso il ribaltamento della commissione di intermediazione sull'acquirente a una condizione — il prezzo totale indicato in anticipo, con la commissione evidenziata separatamente — e ha ritenuto abusiva la commissione di consulenza SATI. La restituzione fondata su clausola abusiva ha un termine di prescrizione triennale. Ai sensi del Tema 1099, la restituzione della commissione richiesta al costruttore dopo la risoluzione per ritardo nella consegna ha un termine decennale, decorrente dalla conoscenza del rifiuto di restituire tutti i pagamenti.
Spese di servizio prima della consegna. Nel Tema 886 (REsp 1.345.331) il tribunale ha legato la responsabilità per le spese condominiali al rapporto materiale con l'immobile — possesso acquisito e comunicazione del condominio — piuttosto che alla data del contratto. Il Tema 1349 tratta della responsabilità concorrente di venditore e acquirente. Verifichiamo il registro, la disponibilità e l'acquisizione del possesso e le comunicazioni al condominio, non solo la data delle chiavi.
Quando la soluzione è sciogliere l'affare.
Non ogni caso si conclude con un risarcimento. Se l'obiettivo è uscire e recuperare il denaro, distinguiamo prima inadempimento del costruttore, recesso dell'acquirente e accordo reciproco per determinare se una trattenuta è ammessa — oggetto della risoluzione della compravendita immobiliare, considerando l'art. 43-A e i limiti degli artt. 67-A della Legge 4.591/1964 e 32-A della Legge 6.766/1979. Calcolare entrambi gli scenari di solito cambia la decisione.
Come gestiamo il caso.
- Prima la lettura del contrattoData di consegna, clausola di tolleranza, base di calcolo della penale e indicizzazione.
- Assistenza a distanzaVerifichiamo la procura e gli eventuali requisiti di apostilla o legalizzazione e traduzione del paese di origine. La Convenzione dell'Aja sull'apostilla si applica al Brasile dal 2016.
- Raccolta delle proveComunicazioni di rinvio, verbale di consegna, fotografie datate e data di comparsa del difetto.
- Ricalcolo dei conteggiPeriodo risarcibile, somme pagate, affitto e addebiti contestabili, con prospetto di calcolo.
- Diffida formale, poi il tribunaleLa diffida documenta la pretesa e cerca una soluzione negoziata senza garantire l'accordo; se opportuno, segue l'azione giudiziale fino all'esecuzione.
Valutazione iniziale e proposta scritta prima di qualsiasi passo. Contenuto informativo ai sensi della Regola 205/2021 dell'Ordine degli avvocati.
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Chi guida quest'area.
Socia responsabile per le questioni immobiliari e successorie (OAB/SP 428.777). Specializzazione in Diritto immobiliare (PUC/SP) e Diritto successorio (PUC-Campinas). Medaglia Notário Luiz Gama (Comune di Santo André). Parla fluentemente inglese.
Conosci Letícia MarquesDomande comuni.
Il periodo di tolleranza di 180 giorni è passato. Cosa posso richiedere?
Se si applica l'art. 43-A e l'acquirente non ha causato il ritardo, la risoluzione consente la restituzione più la penale applicabile entro 60 giorni di calendario dalla risoluzione. L'acquirente in regola con i pagamenti che mantiene il contratto può ricevere l'1% dell'importo effettivamente pagato al mese, calcolato giornalmente e pagabile alla consegna. Non è cumulabile con la penale di risoluzione.
La penale e il mancato affitto si cumulano?
Non automaticamente. Il Tema 970 impedisce la doppia compensazione dello stesso danno quando la penale equivale al valore locativo. Il REsp 2.025.166 riguardava un'azione autonoma per il mancato affitto. Ogni danno eccedente richiede l'esame della clausola e delle prove, senza sommare due indennità integrali per lo stesso danno.
L'umidità è apparsa un anno dopo la consegna. È troppo tardi?
Potrebbe essere ancora possibile. Per i vizi occulti, il termine dell'art. 26, §3 del Codice del consumo decorre da quando il difetto diventa evidente, considerando le circostanze e la vita utile dell'immobile. L'art. 618 del Codice civile prevede una garanzia quinquennale di solidità e sicurezza nei casi che disciplina. Le azioni di riparazione, riduzione del prezzo e risarcimento non condividono necessariamente lo stesso termine.
Posso recuperare la commissione di intermediazione e il SATI?
Il Tema 938 considera il SATI abusivo e richiede la preventiva indicazione del prezzo totale con la commissione evidenziata separatamente. La restituzione fondata su clausola abusiva ha un termine triennale. La restituzione della commissione richiesta al costruttore dopo la risoluzione per ritardo nella consegna ha un termine decennale dalla conoscenza del rifiuto di restituire tutti i pagamenti (Tema 1099).
Quanto costa un'azione contro un costruttore?
Gli onorari sono concordati per iscritto per il lavoro richiesto. Il contenzioso può comportare anche spese processuali, parcelle di periti e altri costi, oltre all'eventuale responsabilità per le spese legali della controparte ove applicabile. La proposta indica ambito e condizioni.
Assistite proprietari che vivono fuori dal Brasile?
Sì, fuori São Paulo e all'estero. Ci incontriamo in video e coordiniamo il lavoro in altre località. Per i proprietari all'estero verifichiamo la procura e i requisiti di apostilla o legalizzazione e traduzione del paese di origine. I procedimenti si svolgono in Brasile, con professionisti locali sotto la nostra guida quando necessario.
Consegna in ritardo o unità difettosa?
Inviate il contratto, la documentazione dei pagamenti e le prove del problema. Calcoliamo quanto è dovuto e lo mettiamo per iscritto.