デベロッパー対応 サンパウロの弁護士
ブラジル不動産（未完成・完成済）の買主で、引渡遅延、施工瑕疵、合意のない請求に直面している方向け。支払額を再計算し請求します。国外の所有者にも対応。
5,0 · 18 Google レビューこのページは、契約を維持して補償を受けたい買主向けです：引渡遅延、施工瑕疵、仕様不履行、面積不足、不当請求。取引から離脱したい買主は不動産売買解除へ——そこでの問いはデベロッパーがいくら留保できるかです。こちらは補償・修補・減額、あちらは返金です。
事務所に寄せられる案件。
- 鍵の引渡遅延猶予期間が過ぎても建物が未完成：期間と月額を算定します。
- 顕在・隠在の施工瑕疵湿気、ひび割れ、剥がれる仕上げ、基準外の設備。
- 仕様と床面積販売内容と異なる仕上げ、契約より狭い面積。
- 仲介手数料とSATI手数料は事前の個別開示が必要です。STJはSATIを別扱いで濫用的費用としています。
- 期間外の請求占有移転前の管理費、引渡日後の工事利息。
180日の猶予期間とその後。
法13,786/2018で挿入された法4,591/1964第43-A条は、明確で目立つ文言で明示的に定められていれば、合意日から180暦日までの引渡しを認めます。買主が遅延を引き起こしていなければ、1項により解除し、返済金と該当する違約金を解除後60暦日以内に請求できます。支払いを履行中で契約を維持する買主は、遅延月分実際に支払った金額の1%を、日割り計算で引渡時に受け取れます（2項）。この補償は解除違約金と併用できません（3項）。契約への時的適用は確認が必要です。
テーマ996（REsp 1,729,593）は、所得帯1.5、2、3のMinha Casa, Minha Vida取引に関するものです。その範囲では：引渡日は確定していなければならず、融資承認に結びつけられません。過ぎれば、買主の損失は推定されます——物件使用の不当な剥奪——占有が提供されるまで類似賃料価値の月額賃料として賠償されます。合意期限後（猶予期間を含む）の工事利息は違法で、残高の分野指数は、買主に不利でない限りIPCAに切り替わります。
テーマ970の下では、市場賃料水準の違約金は逸失家賃との併算を排除します。テーマ971の下では、買主にのみ課された違約金が売主の支払基準を定めます。REsp 2,025,166は、違約金が賃料価値を下回る場合に逸失家賃の別個請求を認めました——同一損失への2つの全額賠償ではありません。当所のテーマ970・996の解説が詳述します。物件の用途は権利ではなく証拠を変えます。居住目的の買主はその間に支払った賃料を、投資家は類似賃料価値を立証します——工事遅延計算ツールで概算が出ます。
顕在瑕疵、隠在瑕疵、保証。
顕在瑕疵は引渡時に現れ、隠在瑕疵は使用で表面化します。消費者保護法は耐久消費財の顕在瑕疵について実際の引渡から90日の申立期間を与え（第26条II項）、隠在瑕疵の期間は瑕疵が明らかになった時から始まります（第26条3項）。30日以内に治癒されなければ、買主は選択します：交換、指数付き返金、減額（第18条1項）。サービスについては再履行、返金、減額（第20条）。第27条の5年期間は製品・サービスの安全上の瑕疵による損害に関するもので、すべての契約上の損害賠償請求ではありません。物件の耐用年数と事情も隠在瑕疵に関係します。
民法第618条は、建物その他の相当な工作物の建築について、請負人に材料・地盤に関する堅固・安全の不可変の5年責任を負わせます。ただし単行項の180日期間は、すべての損害賠償請求の消滅時効ではありません。STJは契約上の施工瑕疵損害賠償請求に一般の10年期間を適用します。救済、起算日、適用制度は個別に評価が必要です。ひび割れが最初に現れた時期を記録してください。
仕様と床面積：十分に具体的な広告は供給者を拘束し契約に組み込まれ（第30条）、履行を拒否されれば、買主は申出の履行、同等物の受領、解除を請求できます（第35条）。床面積不足は数量瑕疵となり得ます（第19条）。契約、計測、適用制度によります。法定消費者保護に反する条項は責任を除去しません（第51条）。
通常、買主に戻るもの。
仲介料とSATI。 テーマ938（REsp 1,599,511）で裁判所は、一つの条件——総額の事前開示と手数料の個別表示——で代理手数料の買主への転嫁を認め、SATI相談料を濫用的と認定しました。濫用条項に基づく返還請求は3年の消滅時効です。テーマ1099の下では、引渡遅延による解除後にデベロッパーに求める仲介料返還は、全額返金拒否を知った時から10年の期間です。
引渡前の管理費。 テーマ886（REsp 1,345,331）は、管理費の責任を契約日ではなく物件との実質的関係——占有の取得と管理組合への通知——に結びつけました。テーマ1349は売主・買主の併存的責任を扱います。当所は鍵の日だけでなく、登記、利用可能性、占有取得、管理組合への連絡を確認します。
取引を解消することが答えの場合。
すべての案件が補償で終わるわけではありません。目的が離脱して金銭を取り戻すことなら、まずデベロッパー不履行、買主の撤回、合意解除を区別し、留保が認められるかを判断します——これが不動産売買解除の論点です。第43-A条とともに、法4,591/1964第67-A条と法6,766/1979第32-A条の上限も考慮します。両方を計算すると通常、判断が変わります。
案件の進め方。
- まず契約を読む引渡日、猶予条項、違約金の算定基礎、指数。
- 国外からの代理委任状と発行国のアポスティーユ・領事認証・翻訳要件を確認します。ハーグ・アポスティーユ条約は2016年からブラジルに適用されています。
- 証拠収集延期通知、引渡検査、日付入り写真、瑕疵が現れた日。
- 計算のやり直し補償期間、支払済額、賃料、問題のある請求を計算シートで。
- 内容証明、そして訴訟通知は請求を文書化し、合意を保証せず交渉解決を図ります。適切なら、強制執行まで訴訟へ進みます。
いかなる措置の前にも初回レビューと書面の提案書があります。弁護士会規則205/2021に基づく情報提供コンテンツです。
Googleでのクライアントの声。
「最初から最後まで素晴らしい対応でした。チームは気配りがあり、各段階を丁寧に説明してくれます。」
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Thais T. · GoogleGoogleに掲載されたクライアントレビューの翻訳です。
この分野の責任者。
不動産・相続業務担当パートナー（OAB/SP 428.777）。不動産法（PUC/SP）および相続法（PUC-Campinas）の大学院課程修了。Notário Luiz Gama medal（サント・アンドレ市議会）受章。英語に堪能です。
Letíciaについて Marquesより掘り下げた解説記事。
質問。
180日の猶予期間が過ぎました。何を請求できますか。
第43-A条が適用され、買主が遅延を引き起こしていなければ、解除により返済金と該当する違約金を解除後60暦日以内に請求できます。支払いを履行中で契約を維持する買主は、実際に支払った金額の月1%を、日割りで計算し引渡時に受け取れます。これは解除違約金と併用できません。
違約金条項と逸失家賃は併算できますか。
自動的にはできません。テーマ970は、違約金が賃料価値に等しい場合、同一損失の二重賠償を禁じます。REsp 2,025,166は別個の逸失家賃請求に関するものです。超過損失には条項と証拠の検討が必要で、同一損失に2つの全額賠償を加えることはできません。
引渡から1年後に湿気が出ました。遅すぎますか。
まだ可能な場合があります。隠れた瑕疵について、消費者法第26条3項の期間は瑕疵が明らかになった時点から始まります（事情と物件の耐用年数を考慮）。民法第618条は、その適用範囲で5年間の堅固・安全保証を定めます。修補、減額、損害賠償請求は必ずしも同じ期限を共有しません。
仲介手数料とSATI費用は取り戻せますか。
テーマ938はSATIを濫用的とし、手数料を区別して総額を事前開示することを要求します。濫用条項に基づく返還請求は3年の期間です。引渡遅延による解除後にデベロッパーに求める仲介料返還は、全額返金拒否を知った時から10年の期間です（テーマ1099）。
デベロッパーへの請求費用はいくらですか。
費用は該当業務について書面で合意します。訴訟は裁判費用、鑑定費用、その他の経の経費、および該当する場合の相手方弁護士費用の負担を伴うことがあります。提案書に範囲と条件を記載します。
ブラジル国外在住の所有者にも対応しますか。
はい、サンパウロ以外・国外にも対応します。ビデオで打合せし、他地域の業務も調整します。国外の所有者については、委任状と発行国のアポスティーユ・領事認証・翻訳要件を確認します。手続きはブラジルで行い、必要に応じて当所の指導下で現地専門家を使います。