圣保罗开发商纠纷律师
面向购买巴西期房或现房、遇到延期交付、建筑质量缺陷或未约定收费的购房者，包括居住在境外的业主。我们会重新核算依法可主张的金额并协助追偿。
5,0 · 18 条 Google 评价本页适用于希望维持合同并获得救济的购房者，问题包括延期交付、建筑缺陷、未按说明交付、面积不足或不当收费。希望解除交易并取回已付款的购房者，应参阅不动产购买合同解除。两类请求不同：这里主张赔偿、修复或减价；那里处理退款及开发商可扣留的金额。
常见开发商纠纷
- 延期交付钥匙容忍期已经结束但项目仍未交付：核对延误期间并计算相应金额。
- 明显或隐蔽的建筑缺陷渗水、裂缝、饰面脱落或安装不符合技术标准。
- 交付标准与建筑面积装修或材料不符合销售说明，或者实际面积小于合同约定。
- 经纪佣金与 SATI 费用经纪佣金须事先披露并单独列明；SATI则被STJ认定为不当收费。
- 不当期间收费取得占有前收取公寓管理费，或超过约定交付日后仍收取施工期利息。
180 天容忍期结束后怎么办？
第 4.591/1964 号法律第 43-A 条由第 13.786/2018 号法律增设。合同以清楚、醒目的方式明确约定时，交付日后可有最长180 个自然日的容忍期。超过该期限且延误并非由买方造成时，第1款允许解除合同，并在解除之日起60个自然日内收回已付款及适用违约金。按约付款并维持合同的买方，可依第2款按每月实际已付款的1%计算赔偿，按日折算，在交付时支付。该赔偿不得与解除合同的违约金累计（第3款）。须先核对该法律对合同的时间适用范围。
STJ第996号主题（REsp 1.729.593）针对Minha Casa, Minha Vida项目收入档次1.5、2和3的相关交易，不宜直接推广至所有合同。在该范围内：交付期限必须确定，不能与融资进度挂钩；逾期时，购房者因无法使用不动产而遭受的损失可被推定，并可按照类似不动产的市场月租金赔偿，直至开放占有；超过包含有效容忍期的约定交付期限继续收取施工期利息属于不当收费；未付余额的行业调整指数原则上应改用 IPCA，但 IPCA 对消费者更不利时除外。
依 STJ 第 970 号主题，与市场租金价值相当的违约金排除与租金损失累计；第 971 号主题允许以合同仅针对买方规定的违约金为参数，计算卖方违约责任；REsp 2.025.166允许在违约金低于租金价值时单独请求租金损失，并非允许就同一损失获得两份完整赔偿。关于 STJ 第 970 和 996 号主题的文章详述这一区别。用途不会改变基本权利，但会影响证据：计划自住的买方可证明同期租金支出，投资者可证明类似不动产的租金价值。延期交付赔偿计算器可用于估算数量级。
明显缺陷、隐蔽缺陷与建筑责任
明显缺陷在交付时即可发现，隐蔽缺陷则在使用过程中显现。《巴西消费者保护法典》第 26 条第 II 项规定，耐用品明显缺陷的投诉期为实际交付后90 天；隐蔽缺陷的期限从缺陷显现时开始计算（第 26 条第 3 款）。缺陷在 30 天内未修复的，购房者可选择更换、退还并调整价款或减价（第 18 条第 1 款）；服务缺陷可要求重新履行、退款或减价（第 20 条）。第27条的五年时效适用于产品或服务安全缺陷造成的损害，并非所有合同违约赔偿。隐蔽缺陷还须结合不动产正常使用寿命和具体情况判断。
《巴西民法典》第 618 条还规定，建筑物及其他大型工程的承包方就材料和地基引发的坚固与安全问题承担不可缩短的五年责任期。其独立段规定的180日期限，不等于所有损害赔偿请求的时效。STJ对建筑缺陷引起的合同赔偿请求适用一般十年时效；具体请求、起算点和法律制度须个别分析。应记录裂缝等问题首次出现的日期。
交付说明和面积也适用消费者保护规则：内容足够明确的广告构成合同内容（第 30 条）；拒绝履行时，购房者可要求履行要约、接受等值给付或解除合同（第 35 条）。面积不足是否构成数量缺陷（第19条），须结合合同、测量和适用制度判断；违反消费者法定保护的免责条款不能排除责任（第51条）。
哪些款项可能返还购房者
经纪佣金与 SATI。 在第 938 号主题（REsp 1.599.511）中，STJ 认可将经纪佣金转由购房者承担的条款，但前提是事先告知成交总价并单独列明佣金；同时认定 SATI 技术不动产咨询费属于滥收费。以条款不当为由请求返还的时效为三年。因延期交付解除合同而向开发商追索经纪佣金时，第1099号主题规定十年时效，自买方知悉拒绝全额返还之日起算。
交钥匙前收取公寓管理费。 第 886 号主题（REsp 1.345.331）认为，公寓管理费责任取决于与不动产的实际关系——取得占有并由公寓管理主体明确知悉——而非单纯合同日期。第1349号主题涉及买卖双方是否承担并存责任。付款前应核查登记、可取得及实际取得占有的时间，以及向公寓管理主体发出的通知，不能仅凭交钥匙日期判断。
何时应考虑解除交易
并非所有案件都以赔偿为目标。如果购房者希望退出合同并取回已付款，应先区分开发商违约、买方退出和双方协议，以确定是否可以扣款及其范围。这属于不动产购买合同解除问题，需结合第4.591/1964号法律第43-A条，并分析该法第67-A条和第 6.766/1979 号法律第 32-A 条规定的比例。分别核算维持合同和解除合同两种情景，往往会影响最终决定。
案件如何推进
- 先审查合同确认约定交付日、容忍期、违约金计算基数和调整指数。
- 境外业主办理授权核对授权书，并根据文件来源国确认所需附加证明书（Apostille）或领事认证及翻译。《海牙认证公约》自2016年起对巴西生效。
- 收集证据整理延期通知、交付验收记录、标注日期的照片和缺陷出现日期。
- 重新核算金额形成包含可赔期间、已付款、租金和争议收费的计算明细。
- 正式通知并视情况提起诉讼正式通知用于记录请求并寻求协商，不保证达成协议。必要且适当时提起诉讼，并跟进判决执行。
采取措施前进行初步审查并书面提出服务方案。本页仅提供信息，遵守巴西律师协会（OAB）第 205/2021 号规范。
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该业务领域由谁负责
负责不动产及遗产清册程序（inventário）业务（OAB/SP 428.777），拥有 PUC/SP 不动产法和 PUC-Campinas 继承法研究生学历，获 Santo André 市议会颁授 Notário Luiz Gama 奖章，可使用英语沟通。
了解 Letícia Marques常见问题
180 天容忍期结束后，可以主张什么？
若第43-A条适用且延误并非买方造成，可解除合同，并在解除之日起60个自然日内收回已付款及适用违约金。按约付款并维持合同的买方，可按每月实际已付款的1%计算赔偿，按日折算，在交付时支付。该赔偿不得与解除合同违约金累计。
合同违约金和租金损失可以累计吗？
不能自动累计。第970号主题排除违约金与同等租金损失的重复赔偿。REsp 2.025.166涉及单独请求租金损失；是否存在未被覆盖的额外损失，须结合条款和证据判断，不能就同一损失获得两份完整赔偿。
交付一年后才出现渗水，还能维权吗？
仍可能维权。隐蔽缺陷的期限依CDC第26条第3款，从缺陷显现时起算，还须考虑具体情况和正常使用寿命。民法典第618条在其适用范围内规定五年坚固与安全保障。修复、减价和损害赔偿的期限不一定相同。
能否追回经纪佣金和 SATI 费用？
第938号主题认定SATI不当；经纪佣金由买方承担须以事先告知总价并单独列明为前提。以条款不当为由请求返还，时效为三年。因延期交付解除合同而向开发商追索佣金时，第1099号主题规定十年时效，自知悉拒绝全额返还之日起算。
向开发商索赔需要多少费用？
律师费根据工作范围书面约定。诉讼还可能涉及诉讼费、鉴定费及其他支出，以及依法承担对方律师费的风险。服务方案会列明范围和条件。
是否为居住在巴西境外的业主提供服务？
提供圣保罗以外及境外业主服务，可通过视频会议沟通并协调其他地区的工作。境外业主的授权书须根据文件及来源国，核对附加证明书或领事认证及翻译要求。案件在巴西办理，必要时由本所指导当地法律专业人员协作。