Avocat contre les promoteurs immobiliers à São Paulo
Pour les acquéreurs d’un bien immobilier au Brésil, sur plan ou achevé, confrontés à une livraison tardive, une construction défectueuse ou des frais jamais convenus. Nous recalculons ce qui est dû et le poursuivons, y compris pour des propriétaires résidant à l’étranger.
5,0 · 18 avis GoogleCette page s’adresse à l’acquéreur qui veut conserver le contrat et être indemnisé : livraison tardive, construction défectueuse, spécifications non respectées, surface inférieure, frais indus. Les acquéreurs qui veulent sortir de l’opération trouveront leur réponse sur la page résiliation de l’achat immobilier, où la question est de savoir combien le promoteur peut retenir. Ici : indemnisation, réparation ou réduction du prix ; là : la restitution.
Quand nous agissons.
- Retard de remise des clésLe délai de grâce est écoulé et l’immeuble n’est pas prêt : nous fixons la période et le montant mensuel.
- Vices de construction, apparents ou cachésHumidité, fissures, finitions qui se décollent, installations non conformes.
- Spécifications et surfaceFinitions différentes de ce qui a été vendu, ou surface inférieure à celle du contrat.
- Commission d’intermédiation et SATILa commission exige une information préalable et distincte ; le STJ traite la SATI différemment, comme des frais abusifs.
- Frais hors du termeCharges de copropriété avant le transfert de possession ; intérêts de construction après la date de livraison.
Le délai de grâce de 180 jours, et la suite.
L’art. 43-A de la Loi 4.591/1964, inséré par la Loi 13.786/2018, permet une remise jusqu’à 180 jours calendaires après la date convenue, si cela est expressément prévu en termes clairs et en évidence. Si l’acquéreur n’a pas causé le retard, le §1 permet la résiliation avec remboursement majoré de la pénalité applicable dans les 60 jours calendaires suivant la résiliation. L’acquéreur à jour de ses paiements qui conserve le contrat peut recevoir 1 % du montant effectivement payé par mois de retard, calculé au prorata journalier et payable à la remise des clés (§2). Cette indemnisation ne peut pas se cumuler avec la pénalité de résiliation (§3). L’application de la loi dans le temps au contrat doit être vérifiée.
Le Thème 996 (REsp 1.729.593) concerne les opérations Minha Casa, Minha Vida dans les tranches de revenu 1,5, 2 et 3. Dans ce périmètre : la date de livraison doit être certaine et ne peut pas être liée à l’approbation du financement ; une fois le terme dépassé, le préjudice de l’acquéreur est présumé — la privation injustifiée de l’usage du bien — indemnisé comme un loyer mensuel sur la valeur locative comparable jusqu’à la mise à disposition de la possession ; les intérêts de construction après le terme convenu, y compris pendant le délai de grâce, sont illicites ; et l’indice sectoriel appliqué au solde cède la place à l’IPCA, sauf si cela est moins favorable à l’acquéreur.
Selon le Thème 970, une pénalité au niveau du loyer du marché exclut le cumul avec les loyers perdus ; selon le Thème 971, une pénalité rédigée uniquement à la charge de l’acquéreur sert de référence pour ce que doit le vendeur ; le REsp 2.025.166 a admis une demande distincte de loyers perdus lorsque la pénalité était inférieure à la valeur locative, et non deux indemnisations intégrales pour le même préjudice — notre analyse des Thèmes 970 et 996 l’examine en détail. La destination du logement change la preuve, pas le droit : l’acquéreur qui comptait y habiter documente le loyer payé entre-temps ; l’investisseur établit la valeur locative comparable — le calculateur de retard de chantier donne l’ordre de grandeur.
Vices apparents, vices cachés et garantie.
Un vice apparent se révèle à la livraison ; un vice caché apparaît à l’usage. Le Code de la consommation accorde 90 jours pour se plaindre d’un vice apparent sur un produit durable, à compter de la livraison effective (art. 26, II) ; pour un vice caché, le délai court à partir du moment où le défaut devient apparent (art. 26, §3). Si le défaut n’est pas corrigé dans les 30 jours, l’acquéreur choisit : le remplacement, la restitution indexée ou la réduction du prix (art. 18, §1) ; pour les services, la nouvelle exécution, la restitution ou la réduction (art. 20). Le délai de cinq ans de l’art. 27 concerne le dommage causé par un défaut de sécurité d’un produit ou d’un service, et non toute demande contractuelle en dommages-intérêts. La durée de vie utile du bien et les circonstances comptent aussi pour les vices cachés.
L’art. 618 du Code civil ajoute, pour la construction d’édifices et autres ouvrages considérables, une responsabilité irréductible de cinq ans de l’entrepreneur quant à la solidité et à la sécurité de l’ouvrage, y compris au titre des matériaux et du sol, mais le délai de 180 jours de son paragraphe unique n’est pas le délai de prescription de toute demande en dommages-intérêts. Le STJ applique le délai général de dix ans aux demandes contractuelles en réparation des vices de construction. La voie, le point de départ et le régime applicable doivent être évalués individuellement ; documentez la date d’apparition de la fissure.
Spécifications et surface : une publicité suffisamment précise lie le fournisseur et s’intègre au contrat (art. 30) et, en cas de refus d’exécution, l’acquéreur peut exiger l’offre, accepter un équivalent ou résilier (art. 35). Une surface inférieure peut constituer un défaut de quantité (art. 19), selon le contrat, les mesures et le régime applicable ; les clauses contraires à la protection légale du consommateur n’écartent pas la responsabilité (art. 51).
Ce qui revient habituellement à l’acquéreur.
Intermédiation et SATI. Dans le Thème 938 (REsp 1.599.511), la cour a validé la répercussion de la commission d’agence sur l’acquéreur à une condition — le prix total divulgué à l’avance, avec la commission indiquée séparément — et a jugé abusifs les frais de conseil SATI. La restitution fondée sur une clause abusive se prescrit par trois ans. Selon le Thème 1099, le remboursement de la commission réclamé au promoteur après résiliation pour livraison tardive se prescrit par dix ans, à compter de la connaissance du refus de restituer l’intégralité des paiements.
Charges de copropriété avant la livraison. Le Thème 886 (REsp 1.345.331) a lié la responsabilité des charges de copropriété à la relation matérielle avec le bien — prise de possession et information du condomínio — plutôt qu’à la date du contrat. Le Thème 1349 traite de la responsabilité concurrente du vendeur et de l’acquéreur. Nous vérifions le registre, la mise à disposition et la prise de possession, ainsi que les communications au condomínio, plutôt que la seule date des clés.
Quand la réponse est de défaire l’opération.
Tous les dossiers ne se terminent pas par une indemnisation. Si l’objectif est de sortir de l’opération et de récupérer les sommes, nous distinguons d’abord le défaut du promoteur, le désistement de l’acquéreur et l’accord mutuel pour déterminer si une retenue est permise — l’objet de la page résiliation de l’achat immobilier, en considérant l’art. 43-A ainsi que les plafonds de l’art. 67-A de la Loi 4.591/1964 et de l’art. 32-A de la Loi 6.766/1979. Chiffrer les deux scénarios change généralement la décision.
Comment nous menons le dossier.
- Lecture du contrat d’abordDate de livraison, clause de grâce, base de calcul de la pénalité et indexation.
- Représentation depuis l’étrangerNous vérifions la procuration et les exigences d’apostille ou de légalisation et de traduction de son pays d’origine. La Convention de La Haye sur l’apostille s’applique au Brésil depuis 2016.
- Collecte des preuvesAvis de report, procès-verbal de livraison, photographies datées et date d’apparition du défaut.
- Reprise des calculsPériode indemnisable, sommes payées, loyers et frais contestables, avec une feuille de calcul.
- Mise en demeure, puis le tribunalLa mise en demeure documente la demande et recherche une solution négociée sans garantir d’accord ; le cas échéant, la procédure judiciaire se poursuit jusqu’à l’exécution.
Examen initial et proposition écrite avant toute démarche. Contenu informatif au titre de la Règle 205/2021 de l’Ordre des avocats du Brésil.
Ce que disent les clients sur Google.
« Dès le début, j’ai été traitée de façon exceptionnelle. L’équipe est attentive et explique chaque étape. »
Amanda M. · Google« D’excellents professionnels, très qualifiés. Je souligne le professionnalisme, le service et l’honnêteté. »
Rita G. · Google« Très polis, patients, avec des réponses toujours précises et exactes. Je les recommande sans réserve ! »
Thais T. · GoogleTraductions d’avis réels de clients publiés sur Google.
Qui dirige ce domaine.
Associée responsable des dossiers immobiliers et successoraux (OAB/SP 428.777). Diplômée de troisième cycle en droit immobilier (PUC/SP) et en droit des successions (PUC-Campinas). Médaille Notário Luiz Gama (Conseil municipal de Santo André). Parle couramment anglais.
Découvrir Letícia MarquesQuestions courantes.
Le délai de grâce de 180 jours est dépassé. Que puis-je réclamer ?
Si l’art. 43-A s’applique et que l’acquéreur n’a pas causé le retard, la résiliation permet le remboursement majoré de la pénalité applicable dans les 60 jours calendaires suivant la résiliation. L’acquéreur à jour de ses paiements qui conserve le contrat peut recevoir 1 % du montant effectivement payé par mois, calculé au prorata journalier et payable à la remise des clés. Cela ne se cumule pas avec la pénalité de résiliation.
La clause pénale et les loyers perdus se cumulent-ils ?
Pas automatiquement. Le Thème 970 empêche une double indemnisation du même préjudice lorsque la pénalité équivaut à la valeur locative. Le REsp 2.025.166 concernait une demande distincte de loyers perdus. Tout préjudice excédentaire exige l’examen de la clause et des preuves, sans additionner deux indemnisations intégrales pour le même préjudice.
De l’humidité est apparue un an après la livraison. Est-ce trop tard ?
Cela peut encore être possible. Pour les vices cachés, le délai de l’art. 26, §3 du Code de la consommation court à partir du moment où le défaut devient apparent, compte tenu des circonstances et de la durée de vie utile du bien. L’art. 618 du Code civil prévoit une garantie de cinq ans pour la solidité et la sécurité dans les cas qu’il régit. Les demandes de réparation, de réduction du prix et de dommages-intérêts ne partagent pas nécessairement le même délai.
Puis-je récupérer la commission d’intermédiation et les frais SATI ?
Le Thème 938 traite la SATI comme abusive et exige la divulgation préalable du prix total avec la commission identifiée séparément. La restitution fondée sur une clause abusive se prescrit par trois ans. Le remboursement de la commission réclamé au promoteur après résiliation pour livraison tardive se prescrit par dix ans à compter de la connaissance du refus de restituer l’intégralité des paiements (Thème 1099).
Combien coûte une action contre un promoteur ?
Les honoraires sont convenus par écrit pour les travaux concernés. Le contentieux peut également impliquer des frais de justice, des honoraires d’expertise et d’autres dépens, ainsi qu’une éventuelle condamnation aux honoraires de la partie adverse le cas échéant. La proposition précise le périmètre et les conditions.
Intervenez-vous pour des propriétaires résidant hors du Brésil ?
Oui, hors de São Paulo et à l’étranger. Nous nous réunissons par vidéo et coordonnons les travaux dans d’autres lieux. Pour les propriétaires à l’étranger, nous vérifions la procuration et les exigences d’apostille ou de légalisation et de traduction de son pays d’origine. La procédure se déroule au Brésil, avec des professionnels locaux sous notre direction si nécessaire.
Livraison en retard, ou logement défectueux ?
Envoyez le contrat, les relevés de paiement et les preuves du problème. Nous calculons ce qui est dû et le mettons par écrit.