Anwalt gegen Bauträger in São Paulo
Für Käufer brasilianischer Immobilien, auf Plan oder fertiggestellt, die mit verspäteter Übergabe, einem mangelhaften Bau oder nie vereinbarten Forderungen konfrontiert sind. Wir rechnen nach, was geschuldet wird, und verfolgen es, auch für Eigentümer im Ausland.
5,0 · 18 Google-BewertungenDiese Seite ist für den Käufer, der den Vertrag behalten und entschädigt werden will: verspätete Übergabe, mangelhafter Bau, nicht erfüllte Ausstattungsbeschreibung, zu geringe Fläche, unberechtigte Forderungen. Käufer, die aus dem Geschäft wollen, gehören auf Rücktritt vom Immobilienkauf, wo die Frage ist, wie viel der Bauträger einbehalten darf. Hier: Ersatz, Instandsetzung oder Preisminderung; dort: die Rückerstattung.
Die Fälle, die die Kanzlei erreichen.
- Verspätete Übergabe der SchlüsselDie Toleranzfrist ist verstrichen und das Gebäude nicht fertig: wir legen Zeitraum und Monatsbetrag fest.
- Baumängel, offen oder verstecktFeuchtigkeit, Risse, ablösende Oberflächen, Installationen abseits der Norm.
- Ausstattungsbeschreibung und WohnflächeAusstattung, die vom Verkauften abweicht, oder Fläche kleiner als vereinbart.
- Maklerprovision und SATIProvision erfordert vorherige, gesonderte Offenlegung; der STJ behandelt SATI anders, als missbräuchliche Gebühr.
- Forderungen außerhalb der FristWohnungseigentumsbeiträge vor Besitzübergang; Bauzinsen nach dem Übergabetermin.
Die 180-tägige Toleranzfrist und was danach folgt.
Art. 43-A des Gesetzes 4.591/1964, eingefügt durch Gesetz 13.786/2018, erlaubt die Übergabe bis zu 180 laufende Tage nach dem vereinbarten Datum, wenn dies ausdrücklich in klarer, hervorgehobener Form vereinbart ist. Hat der Käufer den Verzug nicht verursacht, erlaubt § 1 Rücktritt und Rückzahlung zuzüglich der anwendbaren Vertragsstrafe binnen 60 Kalendertagen ab Rücktritt. Ein zahlungsaktiver Käufer, der den Vertrag behält, kann 1 % des tatsächlich gezahlten Betrags pro Verzugsmonat erhalten, tagesgenau berechnet und bei Übergabe fällig (§ 2). Diese Entschädigung ist nicht mit der Rücktrittsstrafe kombinierbar (§ 3). Die zeitliche Anwendung des Gesetzes auf den Vertrag ist zu prüfen.
Thema 996 (REsp 1.729.593) betrifft Minha-Casa-Minha-Vida-Geschäfte in den Einkommensbändern 1,5, 2 und 3. In diesem Umfang: Das Übergabedatum muss bestimmt sein und darf nicht an die Kreditgenehmigung geknüpft werden; nach Verstreichen ist der Schaden des Käufers vermutet — die ungerechtfertigte Entziehung der Nutzung der Immobilie —, ersetzt als monatliche Miete auf den vergleichbaren Mietwert bis zur Verfügungstellung des Besitzes; Bauzinsen nach dem vereinbarten Termin, einschließlich der Toleranzfrist, sind rechtswidrig; und der Sektorindex auf dem Saldo weicht dem IPCA, es sei denn, er ist für den Käufer schlechter.
Nach Thema 970 schließt eine Vertragsstrafe in Höhe der Marktmiete die Kumulierung mit entgangener Miete aus; nach Thema 971 setzt eine nur gegen den Käufer entworfene Strafe den Maßstab für das, was der Verkäufer schuldet; REsp 2.025.166 erlaubte einen gesonderten Anspruch auf entgangene Miete, wo die Strafe unter dem Mietwert lag, nicht zwei volle Beträge für denselben Schaden — unsere Anmerkung zu den Themen 970 und 996 arbeitet das durch. Wozu die Einheit diente, ändert den Beweis, nicht den Anspruch: Ein Käufer, der dort wohnen wollte, dokumentiert die inzwischen gezahlte Miete; ein Investor weist den vergleichbaren Mietwert nach — der Rechner zum Bauverzug gibt die Größenordnung.
Offene Mängel, versteckte Mängel und die Gewährleistung.
Ein offener Mangel zeigt sich bei Übergabe; ein versteckter tritt mit der Nutzung zutage. Das Verbraucherschutzgesetz gibt 90 Tage, um einen offenen Mangel an einem langlebigen Produkt zu rügen, ab tatsächlicher Lieferung (Art. 26, II); bei einem versteckten beginnt die Frist, wenn der Mangel offenbar wird (Art. 26, § 3). Wird nicht binnen 30 Tagen abgestellt, wählt der Käufer: Ersatz, Rückerstattung mit Indexierung oder Preisminderung (Art. 18, § 1); bei Dienstleistungen Neuerbringung, Rückerstattung oder Minderung (Art. 20). Die fünfjährige Frist in Art. 27 betrifft Schäden aus einem Sicherheitsmangel eines Produkts oder einer Dienstleistung, nicht jeden vertraglichen Schadensersatzanspruch. Die Nutzungsdauer der Immobilie und die Umstände zählen bei versteckten Mängeln ebenfalls.
Art. 618 des Zivilgesetzbuchs fügt für den Bau von Gebäuden und anderen erheblichen Werken eine unkürzbare fünfjährige Haftung des Unternehmers für die Festigkeit und Sicherheit des Werks hinzu, hinsichtlich Materialien und Grund, aber die 180-Tage-Frist in seinem einzigen Absatz ist nicht die Verjährungsfrist für jeden Schadensersatzanspruch. Der STJ wendet auf vertragliche Schadensersatzansprüche wegen Baumängeln die allgemeine zehnjährige Frist an. Anspruch, Beginn und anwendbares Regime sind einzeln zu beurteilen; dokumentieren Sie, wann der Riss zuerst auftrat.
Ausstattungsbeschreibung und Wohnfläche: Ausreichend präzise Werbung bindet den Anbieter und wird Vertragsinhalt (Art. 30) und, bei verweigerter Leistung, kann der Käufer das Angebot einfordern, eine gleichwertige Leistung annehmen oder zurücktreten (Art. 35). Eine Flächenunterschreitung kann ein Mengenmangel sein (Art. 19), je nach Vertrag, Messungen und anwendbarem Regime; dem gesetzlichen Verbraucherschutz widersprechende Klauseln beseitigen die Haftung nicht (Art. 51).
Was dem Käufer meist zurückfließt.
Maklerprovision und SATI. In Thema 938 (REsp 1.599.511) bestätigte das Gericht die Überwälzung der Maklerprovision auf den Käufer unter einer Bedingung — der im Voraus offengelegte Gesamtpreis mit gesondert ausgewiesener Provision — und hielt die SATI-Beratungsgebühr für missbräuchlich. Eine Rückerstattung aufgrund einer missbräuchlichen Klausel hat eine dreijährige Verjährungsfrist. Nach Thema 1099 hat eine vom Bauträger geforderte Provisionsrückerstattung nach Rücktritt wegen verspäteter Übergabe eine zehnjährige Frist, beginnend mit der Kenntnis der Weigerung, alle Zahlungen zu erstatten.
Wohnungseigentumsbeiträge vor der Übergabe. Thema 886 (REsp 1.345.331) knüpfte die Haftung für Wohnungseigentumsbeiträge an das tatsächliche Verhältnis zur Immobilie — Besitzeinnahme und deren Anzeige an die Eigentümergemeinschaft — statt an das Vertragsdatum. Thema 1349 behandelt die Gesamtschuld von Verkäufer und Käufer. Wir prüfen Grundbuch, Verfügbarkeit und Besitzübernahme sowie die Mitteilungen an die Gemeinschaft, statt nur das Übergabedatum.
Wenn die Antwort die Abwicklung des Geschäfts ist.
Nicht jeder Fall endet mit Entschädigung. Wenn das Ziel ist, auszusteigen und das Geld zurückzuholen, unterscheiden wir zuerst Bauträgerverzug, Käuferrücktritt und einvernehmliche Aufhebung, um zu bestimmen, ob ein Einbehalt erlaubt ist — das Thema von Rücktritt vom Immobilienkauf, unter Berücksichtigung von Art. 43-A sowie der Obergrenzen in Art. 67-A des Gesetzes 4.591/1964 und Art. 32-A des Gesetzes 6.766/1979. Beides zu beziffern ändert meist die Entscheidung.
Wie wir den Fall führen.
- Zuerst den Vertrag lesenÜbergabetermin, Toleranzklausel, Berechnungsgrundlage der Vertragsstrafe und die Indexierung.
- Vertretung aus dem AuslandWir prüfen die Vollmacht und die Apostille- oder Legalisations- und Übersetzungsanforderungen für ihr Herkunftsland. Das Haager Apostille-Übereinkommen gilt für Brasilien seit 2016.
- Die Beweise sammelnVerschiebungsmitteilungen, die Übergabebegehung, datierte Fotos und das Datum, an dem der Mangel auftrat.
- Die Rechnung neu machenErsatzfähiger Zeitraum, gezahlte Beträge, Miete und fragliche Forderungen, mit Berechnungsblatt.
- Formelle Mahnung, dann GerichtDie Mahnung dokumentiert den Anspruch und sucht eine verhandelte Lösung, ohne Einigung zu garantieren; gegebenenfalls folgt das Gerichtsverfahren bis zur Vollstreckung.
Erste Prüfung und schriftliches Angebot, bevor ein Schritt unternommen wird. Informative Inhalte gemäß Regel 205/2021 des Anwaltverbands.
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Wer diesen Bereich leitet.
Partnerin und Verantwortliche für Immobilien- und Nachlasssachen (OAB/SP 428.777). Postgraduierte in Immobilienrecht (PUC/SP) und Erbrecht (PUC-Campinas). Notário-Luiz-Gama-Medaille (Stadtrat von Santo André). Fließendes Englisch.
Letícia Marques kennenlernenHäufige Fragen.
Die 180-tägige Toleranzfrist ist verstrichen. Was kann ich verlangen?
Wenn Art. 43-A gilt und der Käufer den Verzug nicht verursacht hat, erlaubt der Rücktritt Rückzahlung zuzüglich der anwendbaren Vertragsstrafe binnen 60 Kalendertagen ab Rücktritt. Ein zahlungsaktiver Käufer, der den Vertrag behält, kann 1 % des tatsächlich gezahlten Betrags pro Monat erhalten, tagesgenau berechnet und bei Übergabe fällig. Dies ist nicht mit der Rücktrittsstrafe kombinierbar.
Kumulieren Vertragsstrafe und entgangene Miete?
Nicht automatisch. Thema 970 verhindert doppelten Ersatz für denselben Schaden, wenn die Vertragsstrafe dem Mietwert entspricht. REsp 2.025.166 betraf einen gesonderten Anspruch auf entgangene Miete. Jeder darüber hinausgehende Schaden erfordert Prüfung der Klausel und der Beweise, ohne zwei volle Beträge für denselben Schaden zu addieren.
Feuchtigkeit trat ein Jahr nach Übergabe auf. Ist es zu spät?
Es kann noch möglich sein. Bei versteckten Mängeln beginnt die Frist nach Art. 26, § 3 des Verbrauchergesetzbuchs, wenn der Mangel offenbar wird, unter Berücksichtigung der Umstände und der Nutzungsdauer der Immobilie. Art. 618 ZGB sieht eine fünfjährige Festigkeits- und Sicherheitsgarantie in den von ihm erfassten Fällen vor. Instandsetzungs-, Preisminderungs- und Schadensersatzansprüche teilen nicht notwendigerweise dieselbe Frist.
Kann ich die Maklerprovision und die SATI-Gebühr zurückholen?
Thema 938 behandelt SATI als missbräuchlich und verlangt die vorherige Offenlegung des Gesamtpreises mit gesondert ausgewiesener Provision. Eine Rückerstattung aufgrund einer missbräuchlichen Klausel hat eine dreijährige Frist. Eine vom Bauträger geforderte Provisionsrückerstattung nach Rücktritt wegen verspäteter Übergabe hat eine zehnjährige Frist ab Kenntnis der Weigerung, alle Zahlungen zu erstatten (Thema 1099).
Was kostet ein Anspruch gegen einen Bauträger?
Honorare werden schriftlich für die jeweilige Arbeit vereinbart. Ein Prozess kann auch Gerichtskosten, Gutachterkosten und weitere Auslagen umfassen, plus mögliche Haftung für die Anwaltshonorare der Gegenseite, wo anwendbar. Das Angebot legt Umfang und Bedingungen dar.
Vertreten Sie Eigentümer, die außerhalb Brasiliens leben?
Ja, außerhalb von São Paulo und im Ausland. Wir treffen uns per Video und koordinieren Arbeit an anderen Orten. Für Eigentümer im Ausland prüfen wir die Vollmacht und die Apostille- oder Legalisations- und Übersetzungsanforderungen für ihren Herkunftsort. Das Verfahren findet in Brasilien statt, erforderlichenfalls mit lokalen Fachkräften unter unserer Anleitung.
Übergabe verspätet, oder die Einheit mangelhaft?
Senden Sie den Vertrag, die Zahlungsnachweise und Belege des Problems. Wir ermitteln, was geschuldet wird, und legen es schriftlich dar.