Abogado para reclamaciones contra constructoras en São Paulo
¿Compró un inmueble sobre plano o terminado y hubo retrasos, defectos o cobros no pactados? Analizamos el contrato, las pruebas y los importes reclamables frente a la constructora o promotora, también para propietarios residentes en el extranjero.
5,0 · 18 reseñas en GoogleEsta página se dirige a quien quiere mantener el contrato y obtener una reparación: retrasos, defectos constructivos, incumplimiento de la memoria de calidades, menor superficie o cobros indebidos. Si prefiere resolver la compra y reclamar la devolución, consulte resolución de compraventas inmobiliarias. El objetivo determina la petición: aquí, cumplimiento, indemnización, reparación o reducción del precio; en la otra página, salida del contrato y restitución.
Situaciones que analizamos.
- Retraso en la entrega de llavesRevisamos la fecha pactada, la validez de la tolerancia, el período de demora y los conceptos que pueden reclamarse.
- Defectos constructivos aparentes u ocultosFiltraciones, grietas, desprendimientos o instalaciones contrarias a las especificaciones técnicas.
- Memoria de calidades y superficieAcabados distintos de los ofrecidos o una superficie inferior a la contratada, con análisis de su relevancia y del régimen aplicable.
- Comisión de intermediación y tasa SATILa comisión exige información previa y separada del precio total. La tasa SATI tiene un tratamiento distinto: el STJ la considera abusiva.
- Cobros asociados a la entregaCuotas de comunidad antes de la posesión e intereses de financiación de la obra tras el plazo aplicable. Revisamos cada concepto y su fundamento.
La tolerancia de 180 días no es automática.
El art. 43-A de la Ley 4.591/1964, introducido por la Ley 13.786/2018, admite una tolerancia de hasta 180 días naturales si se pactó expresamente, de forma clara y destacada. Superado el plazo, sin que el comprador haya causado el retraso, el § 1.º permite resolver y reclamar los importes pagados más la penalización aplicable, dentro de los 60 días naturales desde la resolución. Si el comprador al corriente de pago mantiene el contrato, el § 2.º prevé el 1% del valor efectivamente pagado por mes de demora, proporcional a los días y pagadero al entregar la unidad. El § 3.º impide acumular esa indemnización con la penalización de resolución. Debe comprobarse la aplicación temporal de la ley al contrato.
El Tema 996 del STJ se refiere a determinadas operaciones del programa Minha Casa, Minha Vida, franjas 1,5, 2 y 3. Exige una fecha de entrega definida, no condicionada a la financiación, y reconoce, ante el retraso, que se presume el perjuicio por privación del uso del inmueble, calculable según la renta de un inmueble comparable hasta que se facilite la posesión directa. También trata los intereses de obra y la sustitución del índice sectorial por IPCA tras el plazo de entrega, incluida la tolerancia, salvo que resulte más gravoso. Su alcance no debe extenderse sin análisis a cualquier contrato.
El Tema 970 impide indemnizar dos veces el mismo perjuicio mediante una penalización equivalente a la renta y lucro cesante. El Tema 971 utiliza como parámetro la cláusula prevista solo contra el comprador. El REsp 2.025.166 admite reclamar de forma aislada el lucro cesante en la situación examinada; no autoriza una suma automática de dos indemnizaciones. El artículo sobre los Temas 970 y 996 explica las diferencias, incluido el eventual perjuicio no cubierto por la penalización. Deben acreditarse los hechos y el valor de referencia según el caso. La calculadora de retraso de obra ofrece una estimación orientativa, no una cuantía judicial garantizada.
Defectos aparentes, ocultos y garantía de la obra.
Un defecto aparente puede observarse en la entrega; uno oculto se manifiesta después. El CDC establece 90 días para reclamar por un defecto aparente en un producto duradero desde su entrega efectiva. Si es oculto, el plazo se inicia cuando el defecto queda evidenciado (art. 26, § 3.º), considerando también la vida útil y las circunstancias del bien. Las soluciones dependen del tipo de defecto y de la petición: el art. 18 regula la subsanación y sus alternativas; el art. 20, los servicios. El plazo de cinco años del art. 27 se refiere a daños por un hecho del producto o servicio, no a toda reclamación por incumplimiento contractual.
En la contratación de edificios u otras construcciones importantes, el art. 618 del Código Civil establece una garantía de cinco años por solidez y seguridad, incluidos materiales y suelo. El plazo de 180 días de su párrafo único no debe confundirse con la prescripción de una pretensión indemnizatoria: el STJ aplica, en supuestos de responsabilidad contractual por defectos constructivos, el plazo general de diez años. La acción, el inicio del cómputo y el régimen de consumo o civil deben analizarse individualmente; documente cuándo apareció el problema.
La publicidad suficientemente precisa integra el contrato (CDC, art. 30). Si se incumple, el art. 35 prevé exigir la oferta, aceptar una prestación equivalente o resolver. Una diferencia de superficie exige revisar el contrato, la medición y el régimen aplicable; puede constituir un defecto de cantidad. Las cláusulas de exoneración contrarias a la protección legal del consumidor no eliminan la responsabilidad.
Conceptos cuya devolución debe analizarse.
Corretaje y SATI. El Tema 938 admite trasladar la comisión al comprador cuando el precio total se informó previamente y la comisión se destacó por separado; considera abusiva la tasa SATI. La reclamación fundada en el carácter abusivo de la cláusula tiene un plazo de tres años. El Tema 1099 distingue la restitución de la comisión frente a la constructora o promotora por resolución causada por retraso en la entrega: diez años desde el conocimiento de la negativa a restituir íntegramente los pagos.
Cuotas de comunidad y posesión. El Tema 886 relaciona la responsabilidad con la posesión y las circunstancias de la transmisión, no solo con la firma del contrato. La jurisprudencia también examina la responsabilidad concurrente de vendedor y comprador cuando no se registró la transmisión, materia objeto del Tema 1349. Revisamos el registro, la puesta a disposición y toma de posesión y las comunicaciones a la comunidad; no basta una fecha aislada de entrega de llaves.
Cuando la decisión es resolver la compra.
Si el objetivo es abandonar la operación y recuperar el dinero, primero hay que identificar la causa: incumplimiento de la promotora, desistimiento del comprador o acuerdo entre las partes. No siempre existe un derecho de la empresa a retener cantidades. La causa de la terminación determina el régimen de resolución de la compraventa. Los arts. 43-A y 67-A de la Ley 4.591/1964 y el art. 32-A de la Ley 6.766/1979 responden a situaciones distintas. Comparar los escenarios ayuda a decidir.
Cómo llevamos el caso.
- Revisar el contrato antes de calcularComprobamos fecha de entrega, tolerancia, penalizaciones, índices y aplicación temporal de las normas.
- Reunir pruebas y preparar la representaciónSolicitamos avisos de retraso, acta de inspección, fotografías fechadas, informes técnicos y fecha de aparición del defecto. Para clientes en el extranjero, revisamos el poder y, según su forma y país de origen, la apostilla o legalización y la traducción exigibles.
- Recalcular los importesDeterminamos el período reclamable, las cantidades pagadas, la renta de referencia y los cobros discutidos, con un cálculo desglosado.
- Notificar a la constructora o promotoraLa notificación permite documentar la reclamación y buscar una solución negociada. No garantiza que se alcance un acuerdo.
- Acción judicial si no hay acuerdoSi resulta procedente, presentamos una demanda con los fundamentos y las pruebas aplicables y acompañamos el cumplimiento de la decisión.
Evaluación inicial y propuesta presentada por escrito antes de cualquier acción. Contenido informativo, de conformidad con el Provimento 205/2021 de la OAB.
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Quién dirige esta área.
Socia fundadora de Falchet e Marques Sociedade de Advogados (OAB/SP 428.777). Dirige el área inmobiliaria, con actuación en regularización, usucapión, contratos y litigios. Tiene posgrados en Derecho Inmobiliario por PUC/SP y Derecho Sucesorio por PUC-Campinas, y actúa en procedimientos sucesorios judiciales y notariales.
Conozca a Letícia MarquesArtículos que profundizan el tema.
Preguntas comunes.
Venció la tolerancia de 180 días. ¿Qué puedo reclamar?
Si se aplica el art. 43-A y el comprador no causó el retraso, puede solicitar la resolución y la restitución de lo pagado más la penalización aplicable, en los 60 días naturales desde la resolución. Si mantiene el contrato y está al corriente de pago, el § 2.º prevé una indemnización del 1% de lo efectivamente pagado por mes de demora, proporcional a los días y pagadera al entregar la unidad. Esa indemnización no se acumula con la penalización de resolución.
¿Se pueden sumar la penalización contractual y el lucro cesante?
No automáticamente. El Tema 970 impide duplicar la reparación del mismo daño cuando la penalización equivale a la renta del inmueble. El REsp 2.025.166 trató una reclamación aislada de lucro cesante; otros precedentes examinan solo el perjuicio probado que exceda lo ya cubierto. Es necesario revisar la cláusula, la base de cálculo y los daños, sin sumar dos importes íntegros por el mismo concepto.
Aparecieron filtraciones un año después. ¿Todavía puedo reclamar?
Puede ser posible. Para un defecto oculto, el plazo del art. 26, § 3.º, del CDC comienza cuando se manifiesta, sujeto a las circunstancias y a la vida útil del bien. La garantía de cinco años del art. 618 protege la solidez y seguridad en los supuestos que regula. Los plazos para reclamar reparación, reducción del precio o indemnización no son necesariamente los mismos.
¿Puedo recuperar la comisión de intermediación y la tasa SATI?
El Tema 938 considera abusiva la SATI y exige información previa del precio total, con la comisión de intermediación destacada, para trasladarla al comprador. La restitución fundada en una cláusula abusiva está sujeta a tres años. Si se pide a la constructora o promotora la devolución de la comisión por resolución debida a su retraso en la entrega, el Tema 1099 establece diez años desde el conocimiento de la negativa a restituir íntegramente los pagos.
¿Cuánto cuesta una acción contra la constructora?
Los honorarios se pactan por escrito según la actuación: análisis, notificación, negociación o proceso judicial. Si hay demanda, deben presupuestarse también costas, posibles pruebas periciales y otros gastos, además del riesgo de honorarios a favor de la parte contraria cuando corresponda. La propuesta identifica el alcance y las condiciones.
¿Atienden fuera de São Paulo y a propietarios en el extranjero?
Sí. Podemos realizar reuniones por videoconferencia y coordinar actuaciones en otras localidades. Para quien reside fuera de Brasil, verificamos el poder necesario y las exigencias de apostilla o legalización y traducción según el documento y su origen. El proceso se tramita en Brasil, con profesionales locales cuando sea necesario y bajo nuestra dirección.
¿La entrega se retrasó o el inmueble presenta defectos?
Envíenos el contrato, los comprobantes y las pruebas del problema. Revisamos las posibles reclamaciones y presentamos una propuesta escrita, sin garantizar el resultado.