承租人不付租：何时可以申请限15日腾退？

承租人停止付租？了解我们的圣保罗腾退诉讼服务，以及何种情况下可以申请先行腾退。

对依靠租金偿还贷款、补充退休收入或支付日常开支的出租人而言，承租人不付租也不搬离会造成持续负担。房产税（IPTU）、公寓共有费用等仍可能需要按时向相应主体支付，其内部承担和追偿则须依合同及法律核对。

符合条件时，出租人可以申请临时裁定，要求承租人在15日内腾退，无需等待全部审理结束。但法院审查、送达和执行所需时间各不相同，是否获准须有具体法律依据及证据。

本文说明15日腾退裁定的条件、出租人应准备的材料，以及承租人依法补缴欠款的可能性。持续拖延可能使损失累积，但选择协商或诉讼仍应结合欠款、担保和实际收回房屋的需要。

什么是限15日腾退的临时裁定？

它允许法院在案件初期即依法命令承租人腾退，而不必等待最终判决。《租赁法》第59条第1款列明相应情形，并要求出租人提供相当于三个月租金的诉讼担保。该担保不同于承租人签约时交付的租赁押金。

担保用于保护承租人在临时腾退措施后来被认定不当时的利益。先行腾退不等于案件已经终结：承租人仍可依法答辩，法院继续审理。担保的处理取决于裁判和法定条件，不能保证一定原额返还给出租人。

哪些情形可以申请？

第59条第1款列举多种情形。其中第IX项涉及租金或租赁附加费用到期未付，且合同没有第37条所列有效担保。担保形式包括保证人、押金或其他财产担保、租赁保证保险，以及投资基金份额的信托让与；还须审查担保是否终止或存在依法解除担保责任的情形。

因此，欠租且无有效担保时，可以依法评估第IX项。其他情形，如特定合同到期或未按通知提供合格替代担保，有各自的期限和文件要求。有租赁担保并不排除所有临时救济，只是不能直接据此适用第IX项；选择租赁担保也不宜仅以腾退速度为标准。

承租人补交欠款可以避免腾退吗？

符合条件时可以通过全额司法提存实现消除付款违约（purgação da mora）。第62条第II项通常规定传票送达后15日内支付截至提存时到期的租金及附加费用、可执行违约金、利息、诉讼费和出租人律师费。第59条第3款对第IX项裁定另规定在获准的15日腾退期内提存全部应付款。起诉前24个月内已使用该补救的，不得再次援用第62条的这一机制。

出租人可依法同时请求解除租赁、腾退和清偿欠款，但有效补救可能使解除事由消除，并非出租人可以自由拒绝。协商也可能形成解决办法，但不能保证起诉后就会付款或快速收回房屋。双方都应了解权利、期限和应付范围。

假设案例：Cecília 的无担保租赁

假设Cecília出租一套公寓，未约定第37条所列任何租赁担保。承租人连续四个月未付款，也未主动交还房屋。此为用于说明程序条件的假设案例。

在欠租且无有效担保的条件得到证明后，Cecília 可依据第59条第1款第IX项起诉并申请先行腾退，提供三个月租金的诉讼担保。法院须审查具体要件，不能保证15日内作出裁定；承租人仍可能在法定条件下全额补缴欠款，或提出相应抗辩。

常见且可能代价较高的错误

• 长期等待却未核查欠款、担保、证据及可行方案。
• 未核查租赁是否确实无有效担保，误用第59条第1款第IX项。
• 持续口头催收却忽略必要的法律措施，或未保存沟通和付款记录。协商本身并非错误。
• 忽略临时裁定要求的诉讼担保，或把它与租赁押金混同。
• 自行换锁、断水或搬走承租人物品以强迫腾退，可能违法并引发责任。
• 签约时未明确和审查担保安排。担保须符合业务需求和法律，不得在同一租赁合同中违规并用多种担保。

申请前核查：是否具备先行腾退条件？

• 承租人是否确有到期未付的租金或应付附加费用？
• 合同是否没有有效的第37条租赁担保，或已有担保是否依法终止？
• 能否提供相当于三个月租金的诉讼担保？
• 是否已整理租赁合同、付款记录和欠款明细？
• 是否保存相关催收通知？具体申请事由是否要求前置通知，不能将通知视为所有欠租起诉的统一前提。
• 是否已评估承租人依法补缴全部应付款后对解除及腾退请求的影响？

15日腾退裁定常见问题

法院在什么情况下可以命令15日内腾退？

须符合《租赁法》第59条第1款列举的具体事由，并提供三个月租金的诉讼担保。欠租且没有第37条任何有效租赁担保，是第IX项的情形。法院审查要件后可作出裁定；15日为腾退期限，不代表从起诉到裁定或实际收回房屋只需15日。

承租人能通过补交欠款避免腾退吗？

符合条件时可以。第62条规定通常在传票送达后15日内司法提存全部更新后的债务，包括到期租金及附加费用、可执行违约金、利息、诉讼费和律师费；起诉前24个月内已使用该机制的不得再次使用。第59条第3款对第IX项裁定另有在15日腾退期内全额提存的规定，须结合具体送达及程序核算。

可以换锁赶走不付租的承租人吗？

不能以自行换锁、断水断电或搬走物品强迫仍占有房屋的承租人离开，这可能使出租人承担法律责任。无法自愿交还时，应依法通过腾退诉讼及司法执行收回房屋；符合条件可申请临时裁定。

在圣保罗，应向哪里提起腾退诉讼？

案件通常由有管辖权的州法院审理，适用《租赁法》程序。第58条第II项以房产所在地法院为规则，但须审查合同中有效的管辖约定。符合条件时可在起诉状中提出临时腾退请求；应准备合同、欠款明细和相关证明。

何时应请律师评估收回房屋的方案？

确认欠租后即可评估，无需等待数月损失或反复协商失败。律师会核对担保状态、诉讼事由、通知要求、材料和诉讼担保，并分析补缴欠款的影响。及时处理有助于管理风险，但不能保证获令时间、腾退时间或实际回款。

及时判断是否符合先行腾退条件

部分出租人因认为诉讼必然缓慢而长期等待。法律在特定情况下允许先行腾退，尤其应核查无担保欠租是否符合第59条第1款第IX项。了解这一机制有助于选择措施，但应避免把15日腾退期限当作案件完成时限。

Falchet e Marques Sociedade de Advogados位于圣保罗 Avenida Paulista，代理腾退诉讼，评估临时裁定条件，并审查租赁合同和担保安排，协助出租人依法管理租赁风险。

通过 WhatsApp 联系团队：+55 11 95901-1854。承租人停止付租后，可提交租赁合同、担保文件及付款记录，供律师评估诉讼和临时救济。