ブラジルの建築遅延：STJの判示（テーマ970・996）

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ブラジルで建売購入し鍵の引渡しが遅れた買主は通常、開発業者から2つの主張を聞きます：契約が猶予期間を許すこと、買主が金銭的損失を証明すべきこと。両点についてブラジルの上級司法裁判所（STJ）は既に判示 — それも反復上訴手続で：テーマ970・971・996。これらの判示のみが民事訴訟法927条の拘束力を持ち全国的な類似事案に及びます。本記事の他の判決は部門判決：判示の範囲の画定に役立ちますが、その拘束力はありません。

判例の前に、契約日

法13.786/2018は2018年12月28日に官報で公布され公布日に効力発生。法4.591/1964への43-A条を追加した法で — 最大180日の猶予期間と実際支払額の月1%補償を定める規定。

建築遅延に関する反復上訴の判決で、STJは法13.786/2018は効力発生前の契約に適用されないと判示（REsp 1,498,484/DF、第二部門、2019年5月22日判決）、憲法5条XXXVIとLINDB6条§2を根拠。帰結は明瞭：

• 2018年12月28日以降に署名された契約 — 43-A条が適用される場合、買主が義務履行を続け契約が継続すれば、補償は遅延月ごとに開発業者へ実際支払った額の1%、日割りで、ユニット引渡時に支払（§2）。または契約解除で全額返還と違約金（§1）。§3は両者の併合を禁止。
• 2018年12月28日前に署名された契約 — 援用する法定率なし。基準は契約の違約条項（テーマ970）で、違約金が買主のみに課される場合、その条項が売主の補償額設定に使用 — 種類の異なる義務は司法評価で金銭に転換（テーマ971）。これは私的仲裁でも違約条項なしの契約に限定された判示でもありません。

だからこそ評価の最初の問いは署名日 — 遅延の長さではありません。

テーマ996：損失は推定 — 判示の適用範囲

まず範囲。テーマ996（REsp 1,729,593/SP、第二部門、2019年9月25日判決）はミニャ・カーザ・ミニャ・ヴィーダ計画、所得帯1.5・2・3の購入契約に由来し、判決はその判示を住宅ユニットに限定。その範囲外では自動適用されません：議論は契約とテーマ970・971に戻ります。

その範囲内でSTJは買主の損失は推定され、類似不動産の賃料価格で計算される月額賃料として補償されると判示。実務上：他で賃料を払っていたことやユニットを賃貸する意図を示す必要なし。

同判決はさらに、契約は融資承認と連動しない確定引渡日を定めるべき、猶予期間を含む引渡期限後の建築利息の請求は違法、それ以降残高は部門指数での調整を止め、消費者により負担とならない限りIPCAに置換、と判示。

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180日の猶予期間：法が要求すること

法13.786/2018が及ぶ契約では、43-A条主文が予定日から最大180暦日以内の引渡しを許容 — 明示的に明瞭・目立つ形で合意された場合に限り。その期間内の遅延は解除根拠にならず開発業者への違約金も生じません。

明瞭性・顕著性の要件は装飾ではなく：利益自体の条件。一般的な猶予条項や細字に埋め込まれたものは、法定要件を満たさなかったとの主張余地を残します。

その期間が閉じ、買主が遅延を招来していなければ、43-A条の2経路が開きます — 常に2018年12月28日以降の契約について：解除で支払済み全額返還と違約金、解除から60暦日以内（§1）。または義務履行を続け契約に残り、ユニット引渡時に月1%補償を受領（§2）。§3は併合を禁止。

テーマ970：契約違約金と逸失利益

テーマ970 — 反復上訴 — の下、STJは遅延履行違約条項は遅延履行の補償に資し、原則として賃料相当額に設定された場合逸失利益との併合を排除すると判示。

早合点の読みが、違約金と逸失利益は決して併合できないとの結論に多くを導きました。裁判所が決めたのはそうではありません。判示自体に組み込まれた2つの限定に注意：原則として適用され、その帰結 — 併合排除 — は前提条件付き：賃料相当額に設定された違約金。

補充的補償：REsp 2,025,166の区別

実体の前に、判例の重さ。この点で援用される判決はREsp 2,025,166/RS、報告判事リカルド・ヴィラス・ボアス・クエヴァ、第三部、2022年12月13日判決、DJe 2022年12月16日。部門判決で反復上訴ではなく、テーマ970・971・996の持つ民事訴訟法927条の拘束力を持ちません。下級審への命令ではなく判示範囲の指針として機能。

第三部がしたのは判示の破棄・書換ではありません：部門は反復上訴で部門会議が定めた判示を破棄できません（民事訴訟法927条§§2〜4）。したのは区別（distinguish） — 目前の事案が判示の前提を満たさないとき法典が要求する区別（489条§1VI、1,037条§§9〜13）。テーマ970は無傷で、2019年11月8日から確定。

矛盾がない理由。前提 — 違約金と賃料の同等性 — が欠ける所では、併合排除の帰結は適用されません。REsp 2,025,166の要旨はその通り記述：契約違約金が賃料と同等でない所での併合許容は「反復テーマ970/STJの違反にはあたらない」。

その事案の請求は低い違約金を求めず逸失利益を求めた。同一損失の二重の全額給付は許されません：REsp 2,067,706/MGは違約金がカバーする額は控除すべきと明確化 — 追加回収を超過分に限定。

その注意を置けば、報告判事の解釈は2つの状況を分けます：

• 違約条項が賃料相当額に設定されていれば — 逸失利益との併合なし。
• 賃料を下回る設定なら — REsp 2,067,706/MG（第三部、2023年8月22日判決、8月24日公布）の下、補充的補償は違約金がカバーしない損失のみ。同一損失の二重補償不可。

その事案で契約は遅延月ごとに支払額の0.5%の違約金を規定。判決は賃料が「通常不動産価格の0.5%〜1%とされる」と記録 — 既払額より実質的に大きい基礎。違約金は賃料に不釣合と認定され、逸失利益の独立請求が許容。引用範囲はその判決の参考で普遍的法定率ではありません。

事案を決める区別は微妙：既払額の0.5%は不動産総額の0.5%より遥かに小さい — 特に融資計画の初期段階では。

実務上何が変わるか

• パーセンテージだけでなく違約金の計算基礎を読む。
• 署名日から始める。43-A条の1%が計算に入るか、基準が契約違約条項かを決めます。
• 損失推定を援用する前に事案がテーマ996の範囲かを確認（ミニャ・カーザ・ミニャ・ヴィーダ、帯1.5・2・3、住宅ユニット）。
• 猶予条項が明瞭・顕著に合意されたか確認。効力発生に法が要求することです。
• すべてのSTJ判例を同じ重さで扱わない。反復上訴判示（970・971・996）は拘束的、部門判決（REsp 2,025,166）は指針 — 自事案との区別として主張する必要。
• すべての延期通知を保管。遅延の連続は評価で重みを持つ傾向。

精神的損害はどうか？

遅延だけでは通常契約違反で、精神的損害への自動的権利ではありません。通常の不便を超え人格権に重大な影響を与える例外的事情の証拠が必要。評価は個別事実次第。

よくある質問

建築遅延の損失を証明する必要があるか？

テーマ996の範囲内 — ミニャ・カーザ・ミニャ・ヴィーダ計画の購入契約、所得帯1.5・2・3、判示は住宅ユニットに限定 — ブラジルSTJは買主の損失を推定し、類似不動産の賃料に基づく月額賃料で補償を計算。範囲外では推定は自動適用されず、議論は契約違約条項（テーマ970）と、買主のみに違約金がある場合のテーマ971を経由：その条項は売主責任の基準で、種類の異なる義務は司法的に金銭転換。

180日の猶予期間はブラジルで合法か？

法13.786/2018で追加された法4.591/1964第43-A条は、明示的に明瞭・顕著に合意されれば予定日から最大180暦日以内の引渡しを許容 — その期間内は解除も開発業者への違約金もなし。その規定は2018年12月28日以降の契約に及ぶ：STJは建築遅延の反復上訴で法13.786/2018は効力発生前の契約に適用されないと判示（REsp 1,498,484/DF、第二部門、2019年5月22日判決）。

契約違約金と逸失利益の両方を請求できるか？

違約金の額次第。テーマ970 — 反復上訴で拘束的 — の下、原則として賃料相当額の遅延違約金は併合を排除。REsp 2,025,166/RS（報告判事リカルド・ヴィラス・ボアス・クエヴァ、第三部、2022年12月13日判決、DJe 12月16日）で第三部は判示を破棄せず区別。同等性なしでは追加回収の可能性あり。REsp 2,067,706/MGは違約金を超える損失に限定し二重補償を回避。反復上訴の拘束力のない部門判決。計算基礎に注意：支払額の0.5%は全額の0.5%より遥かに小さい。

遅延期間はいつまでカウントするか？

契約継続し買主が義務履行なら、要件を満たす2018年12月28日以降の契約に適用される43-A条§2は、遅延月ごとに実際支払額の1%、日割り、引渡時支払を規定。テーマ996の下終点は直接占有の利用可能時。解除や不当な引渡拒否は別評価を要し、全状況が同一期間ではありません。以前の契約は法定率でなく契約と適用判例に従います。

ブラジルで遅延は精神的損害の権利を生むか？

自動的には。遅延自体は契約違反として扱われます。精神的損害は通常の不便を超え、関連し立証可能な個人的帰結を生む具体的事情を要求。証拠に照らし事案ごとに評価。