Advogado de incorporação imobiliária
Registro de incorporação, estrutura SPE, patrimônio de afetação, promessa de compra e venda e comissão de representantes — do lado do incorporador. Presencial na Avenida Paulista ou remoto.
5,0 · 18 avaliações no GoogleA incorporação imobiliária é o regime jurídico da venda de unidades antes da construção (Lei 4.591/1964): o empreendimento precisa de registro no RI, a promessa de compra e venda é o contrato-tipo, e o patrimônio de afetação pode isolar o empreendimento do risco geral do incorporador (Lei 10.931/2004).
A estrutura jurídica da incorporação.
- Registro de incorporaçãoA escritura do empreendimento no RI: documentação, aprovação, convenção de condomínio e o registro que permite a venda de unidades na planta.
- SPE e estrutura societáriaSociedade de propósito específico por empreendimento: constituição, participações e a blindagem entre projetos.
- Patrimônio de afetaçãoO isolamento do empreendimento do risco geral do incorporador (Lei 10.931/2004): escolha, registro e gestão do regime.
- Promessa de compra e vendaO contrato-tipo da venda na planta: comissão de representantes, tabela, penalidades e o que resiste à revisional do comprador.
- Comissão de representantesInstalação, funcionamento e a intermediação entre incorporador e adquirentes durante a obra.
- Lado do compradorO adquirente lesado por atraso ou vício é coberto na página de defesa contra construtora.
- Regularização e entregaAverbação da construção, instituição do condomínio, habite-se e o encerramento formal do empreendimento.
Patrimônio de afetação e registro são o que torna a venda na planta segura.
O registro de incorporação é o marco que autoriza a venda: sem ele, a promessa de compra e venda é irregular e o incorporador se expõe a sanção e a rescisão em massa. A documentação — aprovação, convenção de condomínio, memorial — precisa estar completa antes de qualquer unidade ser comercializada.
O patrimônio de afetação é a inovação da Lei 10.931/2004: o incorporador pode afetar o empreendimento a um patrimônio separado, que só responde pelas obrigações dele — a obra conclui mesmo se a empresa-mãe quebrar. É o mecanismo que dá segurança ao comprador e credibilidade ao projeto.
A promessa de compra e venda é o contrato que o comprador revisa — e que a revisional ataca quando mal feita: cláusula de carência abusiva, multa desproporcional, prazo de entrega sem tolerância, reajuste mal redigido. O contrato do incorporador precisa proteger sem ultrapassar — a cláusula abusiva invalida e custa caro.
A comissão de representantes é a ponte obrigatória durante a obra: representa os adquirentes, fiscaliza e intermedeia. O incorporador que a instala e alimenta corretamente reduz litígio; o que a trata como formalidade perde a principal válvula de diálogo com os compradores.
Como conduzimos o caso.
- Estruturar o empreendimentoSPE, patrimônio de afetação e o desenho societário que isola o projeto.
- Registrar a incorporaçãoDocumentação completa e registro no RI — o marco que autoriza a venda.
- Contratar a vendaPromessa de compra e venda, tabela e cláusulas que protegem sem abusar.
- Instalar a comissão de representantesA intermediação obrigatória entre incorporador e adquirentes.
- Entregar e averbarHabite-se, averbação da construção e instituição do condomínio.
O que trazer para a primeira conversa.
Documentos que aceleram a análise
A incorporação é documental: projeto aprovado, convenção e memorial são a base do registro.
- Projeto aprovado pelo município
- Matrícula do terreno
- Documentos do incorporador e da SPE
- Convenção de condomínio e regimento
- Memorial de incorporação e descritivo
- Tabela de venda e promessa-tipo
- Documentos de financiamento, se houver
- Alvarás e licenças do empreendimento
Análise do caso e proposta apresentada por escrito. Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB — não substitui a avaliação do caso concreto.
O que dizem no Google.
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Quem responde pela área.
Sócia fundadora da Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Responsável pelas áreas imobiliária, de família e sucessória do escritório, é pós-graduada em Direito Imobiliário (PUC/SP) e em Direito das Sucessões (PUC-Campinas), especialista na condução de inventários judiciais e em cartório. Direto ao ponto, sem juridiquês.
Conhecer Letícia MarquesArtigos que aprofundam o tema.
Perguntas comuns.
O que é patrimônio de afetação?
É o regime que separa o patrimônio do empreendimento do risco geral do incorporador (Lei 10.931/2004): os bens afetados só respondem pelas obrigações do projeto — a obra conclui mesmo se a empresa tiver problemas em outros negócios.
O incorporador pode vender antes do registro da incorporação?
Não — o registro no RI é o marco que autoriza a venda de unidades na planta. A venda anterior é irregular e expõe o incorporador a sanção e rescisão em massa.
Comissão de representantes é obrigatória?
Sim — a Lei 4.591/1964 prevê a instalação da comissão de representantes dos adquirentes quando exigida por lei ou quando o incorporador a convoca. É a intermediação oficial durante a obra e reduz litígio.
A promessa de compra e venda pode ser revisada?
Pode — cláusulas abusivas, prazo de carência excessivo, multa desproporcional ou reajuste mal redigido são alvos de revisional do comprador. O contrato bem desenhado protege o incorporador sem criar a vulnerabilidade.
O que é SPE na incorporação?
Sociedade de propósito específico: a pessoa jurídica criada só para aquele empreendimento. Isola o risco entre projetos e é a estrutura usual para incorporações de porte.
O comprador pode desistir da compra na planta?
Pode — com as consequências previstas na promessa (multa proporcional) e no direito do consumidor. O contrato precisa equilibrar a proteção do incorporador com os direitos do adquirente para resistir à revisão.
A incorporação está estruturada — ou o registro está pendente?
Envie o projeto e a documentação disponível: avaliamos a estrutura, o registro e o contrato-tipo, com proposta por escrito.