Problemas jurídicos na compra de imóvel na planta: o que fazer quando a promessa não vira realidade?

No estande, tudo era promessa: varanda gourmet, lazer “resort”, entrega em 30 meses. Na entrega, o lazer virou “fase 2”, surgiu uma taxa que ninguém explicou e o piso da sala estalava. O comprador na planta descobre, então, que os problemas jurídicos dessa modalidade têm hora marcada para aparecer: depois da assinatura. A boa notícia: há medidas legais que podem ser avaliadas — desde que acionado no prazo.

Enquanto nosso artigo sobre erros na compra na planta trata da prevenção antes de assinar, este aqui é o mapa do pós: o que fazer quando o problema já bateu à porta. Vamos cobrir publicidade descumprida, cobranças indevidas, vícios na entrega, condomínio antes das chaves e diferença de área.

A construtora prometeu no folder e não entregou: e agora?

A oferta publicitária suficientemente precisa vincula o fornecedor (art. 30 do CDC). Se a churrasqueira prometida no folder não for entregue, devem ser avaliados o cumprimento, uma prestação equivalente ou a resolução com restituição e perdas e danos (art. 35). Preserve folder, maquete, memorial, plantas e propostas enviadas pelo corretor; não se equipara todo elemento meramente ilustrativo a uma obrigação precisa.

Quais cobranças na planta são indevidas?

Duas cobranças merecem lupa: a SATI, considerada abusiva no Tema 938 quando imposta ao comprador, e a corretagem, transferível com informação prévia do preço total e destaque da comissão. Para pedir restituição, confira comprovantes, fundamento e prescrição. O dobro do art. 42 do CDC não exige necessariamente má-fé subjetiva: considera conduta contrária à boa-fé objetiva, ressalva engano justificável e está sujeito à modulação temporal do STJ. Em hipótese ilustrativa, R$ 25 mil de encargos sobre um imóvel de R$ 500 mil equivalem a 5%; isso não torna toda a soma indevida, pois cada cobrança deve ser analisada.

Vale quantificar o prejuízo antes de negociar: estime a indenização pelo atraso com finalidade informativa; o cálculo não comprova o crédito.

O imóvel veio com defeitos: quais os prazos para reclamar?

Na vistoria, registre trincas, esquadrias e infiltrações com fotos e ressalvas; peça avaliação técnica e prazo de reparação, sem presumir que todo defeito autoriza recusar as chaves. Para vícios aparentes em bem durável, o CDC prevê 90 dias da entrega; para ocultos, da evidenciação do defeito (art. 26). Reclamação comprovada ao fornecedor obsta a decadência até resposta negativa inequívoca. Os cinco anos do art. 618 do Código Civil são garantia de solidez e segurança, não prazo geral para ajuizar. O STJ admite dez anos para indenização por inadimplemento contratual; no regime civil do art. 618, deve-se distinguir o prazo de 180 dias para redibição ou abatimento. Pedido, regime aplicável e termo inicial precisam ser examinados.

Podem cobrar condomínio antes da entrega das chaves?

A cobrança deve ser examinada pela posse efetiva, disponibilidade real da unidade e comunicações, não apenas pelo habite-se. O Tema 886 do STJ considera a relação material e a ciência do condomínio, mas a cobrança pelo condomínio e o reembolso entre comprador e vendedor são questões distintas. O Tema 1349 propõe revisar a legitimidade concorrente e ainda estava afetado na consulta desta atualização. Não se deve anunciar restituição automática ou aplicar uma regra única a todos os casos. Distinga ainda IPTU: a obrigação perante o Município segue normas tributárias próprias, e o repasse entre as partes depende do contrato e de sua validade.

Exemplo hipotético: o apartamento da família Duarte

Exemplo hipotético: a família Duarte recebe um apartamento após quatro meses de atraso, com infiltração na suíte e sem o playground anunciado. Pode registrar ressalvas, notificar para reparos e entrega do equipamento, anexar folders e pedir análise da SATI de R$ 9.800 paga. Uma proposta de reparos em 60 dias, abatimento pelo lazer e restituição da taxa seria uma solução a negociar, não resultado real ou garantido. A eventual indenização pelo atraso também depende de análise própria. Os documentos preservados permitem sustentar cada pedido.

Os erros mais comuns (e caros)

1. Jogar fora o material de venda. Risco: perder a prova que vincula a construtora à promessa (art. 30, CDC).
2. Assinar o termo de entrega “limpo” para pegar as chaves logo. Risco: dificultar a cobrança de vícios aparentes não ressalvados.
3. Deixar o prazo de 90 dias do CDC escoar reclamando por telefone. Risco: dificuldade para provar a reclamação e possível perda de prazo; a lei exige reclamação comprovada, não exclusivamente escrita.
4. Pagar toda cobrança “para não travar a entrega”. Risco: pagar valores discutíveis; restituição simples ou em dobro depende dos requisitos aplicáveis.

Checklist acionável do comprador na planta (fase pós-assinatura)

• Arquive folders, anúncios, propostas e conversas com o corretor desde o primeiro contato;
• Confira no contrato cada cobrança extra (SATI, corretagem, taxas) e seu fundamento;
• Na vistoria, registre vícios com fotos e ressalvas no termo — leve apoio técnico se possível;
• Notifique a construtora por escrito, com prazo, para cada pendência;
• Anote os prazos: 90 dias (vícios aparentes, CDC), garantia quinquenal de solidez (art. 618, CC).

E se a área entregue for diferente?

Compare planta, memorial, matrícula e medição técnica, distinguindo área privativa, comum e total. A consequência depende da oferta, do contrato e do regime aplicável, inclusive dos arts. 500 e 501 do Código Civil quando pertinentes. Complementação, abatimento ou resolução não são automáticos; o prazo exige exame próprio e não deve ser confundido com os 90 dias dos vícios do CDC.

Perguntas frequentes

O que a construtora anunciou no folder é obrigatório?

Sim, quando a informação ou publicidade é suficientemente precisa. Ela integra o contrato e vincula o fornecedor (art. 30 do CDC). Diante do descumprimento, o art. 35 permite exigir cumprimento, aceitar prestação equivalente ou resolver o contrato com restituição e perdas e danos, conforme o caso. Conserve folders, anúncios, plantas e mensagens: o conteúdo exato da oferta é prova.

A taxa SATI é legal? Posso pedir devolução?

O STJ, no Tema 938, considerou abusiva a imposição da taxa SATI ou serviço congênere vinculado à contratação. A corretagem pode ser transferida se o preço total e o valor destacado da comissão forem informados previamente. A restituição depende do pagamento, da prova e da prescrição aplicável. O dobro do art. 42 do CDC considera violação à boa-fé objetiva, não prova obrigatória de má-fé subjetiva, ressalvado engano justificável e observada a modulação temporal da jurisprudência; não é automático.

Qual o prazo para reclamar de defeitos no imóvel novo?

Para vícios aparentes em bem durável, o CDC prevê 90 dias da entrega; para ocultos, da evidenciação do defeito (art. 26). Reclamação comprovada ao fornecedor obsta a decadência até resposta negativa inequívoca. Os cinco anos do art. 618 do Código Civil são garantia de solidez e segurança, não prazo geral para ajuizar. O STJ admite dez anos para indenização por inadimplemento contratual; no regime civil do art. 618, deve-se distinguir o prazo de 180 dias para redibição ou abatimento. Pedido, regime aplicável e termo inicial precisam ser examinados.

Posso ser cobrado de condomínio antes de receber as chaves?

A cobrança deve ser examinada pela posse efetiva, disponibilidade real da unidade e comunicações, não apenas pelo habite-se. O Tema 886 do STJ considera a relação material e a ciência do condomínio, mas a cobrança pelo condomínio e o reembolso entre comprador e vendedor são questões distintas. O Tema 1349 propõe revisar a legitimidade concorrente e ainda estava afetado na consulta desta atualização. Não se deve anunciar restituição automática ou aplicar uma regra única a todos os casos.

Quando procurar um advogado por problemas com a construtora em São Paulo?

Assim que o problema aparecer, antes de assinar quitação sem ressalvas ou aceitar acordo. Alguns prazos são curtos; a estratégia depende dos documentos, das datas e da natureza do pedido. Notificação comprovada ajuda a conservar a prova e pode afetar o prazo do art. 26 do CDC, mas não garante solução extrajudicial nem substitui a análise jurídica.

A promessa descumprida tem remédio — para quem age no prazo e com prova

Oferta precisa, cobranças indevidas, vícios e despesas da unidade exigem respostas distintas. Material de venda, comprovantes, vistoria e notificações permitem reconstruir o ocorrido e examinar os prazos. Agir cedo ajuda a preservar direitos; não significa que todo problema gere o mesmo remédio ou indenização.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), atuamos nos conflitos pós-compra na planta — publicidade descumprida, cobranças indevidas, vícios construtivos e atraso — com estratégia extrajudicial e judicial perante o TJSP.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — descreva o problema com a sua unidade e envie o contrato: indicamos os remédios e prazos do seu caso.