Avocat en promotion immobilière
Enregistrement de la promotion (incorporação), structure SPE, patrimoine affecté, contrat de promesse d’achat et commission des acquéreurs — du côté du promoteur. En présentiel sur l’Avenida Paulista ou à distance.
5,0 · 18 avis GoogleLa promotion immobilière (incorporação imobiliária) est le régime juridique de la vente d’unités avant construction (loi n° 4.591/1964) : l’opération exige l’enregistrement au registre foncier, la promesse d’achat est le contrat standard, et le patrimoine affecté peut isoler l’opération du risque général du promoteur (loi n° 10.931/2004).
La structure juridique de l’opération.
- Enregistrement de la promotionL’enregistrement de l’opération au registre foncier : documentation, approbation, convention de copropriété et le dossier qui autorise la vente sur plan.
- SPE et structure sociétaireUne société dédiée par opération : constitution, participations et l’écran entre projets.
- Patrimoine affectéIsoler l’opération du risque général du promoteur (loi n° 10.931/2004) : option, enregistrement et gestion du régime.
- Contrat de promesse d’achatLe contrat standard de la vente sur plan : commission des acquéreurs, grille de prix, pénalités et ce qui survit à l’action en révision de l’acheteur.
- Commission des acquéreursInstallation, fonctionnement et l’intermédiation entre promoteur et acheteurs pendant la construction.
- Côté acheteurL’acquéreur lésé par un retard ou un défaut est couvert par la page recours contre le promoteur.
- Régularisation et livraisonEnregistrement de la construction, constitution de la copropriété, certificat d’occupation et clôture formelle de l’opération.
Patrimoine affecté et enregistrement sont ce qui rend la vente sur plan sûre.
L’enregistrement de la promotion est le jalon qui autorise les ventes : sans lui, la promesse d’achat est irrégulière et le promoteur s’expose à des sanctions et à une résolution de masse. La documentation — approbation, convention de copropriété, mémoire descriptif — doit être complète avant toute commercialisation.
Le patrimoine affecté est l’innovation de la loi n° 10.931/2004 : le promoteur peut affecter l’opération à un patrimoine séparé qui ne répond que de ses obligations — la construction s’achève même si la maison mère défaille. C’est le mécanisme qui donne sécurité à l’acheteur et crédibilité au projet.
Le contrat de promesse d’achat est ce que l’acheteur révise — et ce que l’action en révision attaque lorsqu’il est mal rédigé : clause de grâce abusive, pénalité disproportionnée, délai de livraison sans tolérance, révision mal écrite. Le contrat du promoteur doit protéger sans excéder — la clause abusive est nulle et coûteuse.
La commission des acquéreurs est le pont obligatoire pendant la construction : elle représente les acheteurs, inspecte et sert d’intermédiaire. Le promoteur qui l’installe et l’alimente correctement réduit le contentieux ; celui qui la traite comme une formalité perd le principal canal de dialogue avec les acheteurs.
Comment nous conduisons le dossier.
- Structurer l’opérationSPE, patrimoine affecté et le montage sociétaire qui isole le projet.
- Enregistrer la promotionDocumentation complète et enregistrement au registre — le jalon qui autorise les ventes.
- Contractualiser les ventesPromesse d’achat, grille de prix et clauses qui protègent sans abuser.
- Installer la commission des acquéreursL’intermédiation obligatoire entre promoteur et acheteurs.
- Livrer et enregistrerCertificat d’occupation, enregistrement de la construction et constitution de la copropriété.
Quoi apporter au premier échange.
Documents qui accélèrent l’analyse
La promotion est documentaire : projet approuvé, convention de copropriété et mémoire descriptif sont la base de l’enregistrement.
- Projet approuvé par la municipalité
- Titre de propriété du terrain
- Documents du promoteur et de la SPE
- Convention de copropriété et règlement intérieur
- Mémoire descriptif de la promotion
- Grille de vente et modèle de contrat
- Documents de financement, le cas échéant
- Permis et licences de l’opération
Analyse du dossier et proposition écrite avant toute étape. Contenu informatif, au sens de la Règle 205/2021 de l’Ordre des avocats du Brésil (OAB) — ne remplace pas l’évaluation du cas concret.
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Qui dirige ce domaine.
Associée fondatrice de Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Diplômée de troisième cycle en droit immobilier (PUC/SP) et en droit des successions (PUC-Campinas), elle dirige la pratique immobilière, familiale et successorale. Directe, sans jargon.
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Questions courantes.
Qu’est-ce que le patrimoine affecté ?
Le régime qui sépare le patrimoine de l’opération du risque général du promoteur (loi n° 10.931/2004) : les biens affectés ne répondent que des obligations du projet — la construction s’achève même si la société connaît des difficultés dans d’autres affaires.
Le promoteur peut-il vendre avant d’enregistrer la promotion ?
Non — l’enregistrement au registre foncier est le jalon qui autorise la vente sur plan. Les ventes antérieures sont irrégulières et exposent le promoteur à des sanctions et à une résolution de masse.
La commission des acquéreurs est-elle obligatoire ?
Oui — la loi n° 4.591/1964 prévoit l’installation de la commission des acheteurs lorsque la loi l’exige ou que le promoteur la convoque. C’est l’intermédiation officielle pendant la construction et elle réduit le contentieux.
La promesse d’achat peut-elle être révisée ?
Oui — clauses abusives, période de grâce excessive, pénalité disproportionnée ou révision mal rédigée sont les cibles de l’action en révision de l’acheteur. Un contrat bien conçu protège le promoteur sans créer de vulnérabilité.
Qu’est-ce qu’une SPE en promotion ?
Une société dédiée : la personne morale créée uniquement pour cette opération. Elle isole le risque entre projets et constitue la structure habituelle des opérations d’envergure.
L’acheteur peut-il se rétracter d’un achat sur plan ?
Oui — avec les conséquences prévues à la promesse (pénalité proportionnelle) et le droit de la consommation. Le contrat doit équilibrer la protection du promoteur et les droits de l’acheteur pour survivre à la révision.
L’opération est-elle structurée — ou l’enregistrement est-il en attente ?
Envoyez le projet et la documentation disponible : nous évaluons la structure, l’enregistrement et le contrat standard, avec une proposition écrite.