房地产开发律师
开发登记、SPE结构、分离财产制、买卖预约合同与购房人委员会——站在开发商一方。可在保利斯塔大道面谈或远程办理。
5,0 · 18 avaliações no GoogleIncorporação imobiliária 是建成前出售单元的法律制度（第4.591/1964号法律）：项目须在不动产登记处登记，买卖预约是标准合同，分离财产制可将项目与开发商的整体风险隔离（第10.931/2004号法律）。
开发项目的法律结构。
- 开发登记项目在不动产登记处的文书：文件、审批、共管公约，以及准许期房销售的登记。
- SPE与公司结构每个项目设特殊目的公司：设立、股权与项目间的隔离。
- 分离财产制将项目与开发商整体风险隔离（第10.931/2004号法律）：选择、登记与制度管理。
- 买卖预约期房销售的标准合同：购房人委员会、价格表、违约责任及经得起买受人复核的条款。
- 购房人委员会设立、运作及施工期间开发商与购房人之间的中介机制。
- 购房人一方因延期或瑕疵受损的购房人见对开发商索赔专页。
- 合规与交付建筑登记、共管体设立、入住许可及项目的正式收尾。
分离财产制与登记，让期房销售变得安全。
开发登记是准许销售的里程碑：没有它，买卖预约即为违规，开发商面临处罚和批量解约风险。文件——审批、共管公约、说明备忘录——须在任何单元上市前齐备。
分离财产制是第10.931/2004号法律的创新：开发商可将项目划拨至独立财产，只就该项目的义务负责——即使母公司倒闭，工程照样完工。这是给购房人安全感、给项目公信力的机制。
买卖预约是购房人审查的合同——也是起草不当时复核之诉攻击的对象：滥用性宽限条款、畸高违约金、无容忍期的交付期限、起草不良的调整条款。开发商的合同须保护而不过度——滥用条款无效且代价高昂。
购房人委员会是施工期间的法定桥梁：代表购房人、监督并居中沟通。正确设立并善加利用的开发商能减少诉讼；把它当形式的开发商，会失去与购房人对话的主渠道。
我们如何推进案件
- 搭建项目结构SPE、分离财产制以及隔离项目的公司设计。
- 办理开发登记完整文件并在不动产登记处登记——准许销售的里程碑。
- 订立销售合同买卖预约、价格表与保护而不过度的条款。
- 设立购房人委员会开发商与购房人之间的法定中介机制。
- 交付与登记入住许可、建筑登记与共管体设立。
首次沟通可以准备哪些材料
有助于加快初步审查的文件
开发是文件工程：获批项目、公约与备忘录是登记的基础。
- 市政府批准的项目
- 土地登记
- 开发商与SPE文件
- 共管公约与管理规章
- 开发备忘录与说明
- 销售表与合同范本
- 融资文件（如有）
- 项目许可与执照
本所在审查案件后、采取任何措施前提供书面费用方案。本页仅供一般信息参考，符合巴西律师协会（OAB）第205/2021号规定，不能替代对具体案件的法律评估。
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该业务领域负责人
Falchet e Marques 创始合伙人（OAB/SP 428.777）。圣保罗天主教大学房地产法硕士、坎皮纳斯天主教大学继承法硕士，负责房地产、家事及继承业务。直截了当，不用法律术语。
认识 Letícia Marques关于占有诉讼的常见疑问
什么是分离财产制？
将项目财产与开发商整体风险隔离的制度（第10.931/2004号法律）：被划拨的财产只对该项目义务负责——即使公司在其他业务出问题，工程照样完工。
开发商能在开发登记前销售吗？
不能——不动产登记处的登记是准许期房销售的里程碑。提前销售属违规，开发商面临处罚与批量解约。
购房人委员会是强制的吗？
是——第4.591/1964号法律规定，在法律要求或开发商召集时须设立购房人委员会。它是施工期间的官方中介并能减少诉讼。
买卖预约能被复核吗？
能——滥用条款、过长宽限期、畸高违约金或起草不良的调整都是买受人复核之诉的对象。设计良好的合同保护开发商而不留漏洞。
开发中的SPE是什么？
特殊目的公司：专为该项目设立的法人。隔离项目间风险，是大型开发的常用结构。
购房人能退出期房购买吗？
能——承担预约约定的后果（比例违约金）及消费者法权利。合同须平衡开发商保护与买受人权利才能经得起复核。