Advogado de REURB em São Paulo
Assessoramos a regularização de núcleos urbanos informais: Reurb-S ou Reurb-E, documentação, projeto, CRF e registro. Atendimento na Avenida Paulista ou remoto, com coordenação local quando necessária.
5,0 · 18 avaliações no GoogleA Lei 13.465/2017 disciplina a REURB para integrar núcleos urbanos informais e permitir, quando cumpridos os requisitos, a propriedade registrada. Em regra, o procedimento tramita no Município, com as competências especiais previstas em lei. A CRF — Certidão de Regularização Fundiária permite requerer os atos cabíveis ao Registro de Imóveis. A viabilidade também depende de condições urbanísticas, ambientais e de direitos de terceiros; nem todo entrave é documental.
Quando a REURB pode ser adequada.
- Casa em núcleo informalVocê mora há anos em loteamento ou núcleo que nunca foi regularizado e não tem matrícula individual.
- Enquadramento da modalidadeReurb-S e Reurb-E têm efeitos sobre responsabilidades de infraestrutura e gratuidades. O enquadramento exige fundamento, não escolha livre por conveniência.
- Legitimação fundiáriaAquisição originária da propriedade por ato do poder público no âmbito da REURB, sujeita ao marco temporal e aos requisitos legais.
- Legitimação de posseReconhecimento administrativo da posse que pode converter-se em propriedade nas condições legais. Não se aplica a imóveis públicos.
- Loteamento irregularLoteador ou incorporador que precisa regularizar o parcelamento e entregar matrícula aos compradores.
- Documentação e projetoLevantamento topográfico, memoriais, identificação dos ocupantes e demais documentos exigíveis.
- Registro da CRFRequeremos o registro da certidão e acompanhamos a qualificação registral, as exigências e os atos cabíveis.
Quem decide, em quanto tempo e o que sai no final.
A competência é, em regra, municipal (art. 30): classificação, análise e aprovação do projeto e emissão da CRF. Se a União ou um estado requer a REURB, o ente instaurador responde pela classificação (§ 1º). Para terras próprias, os entes e entidades públicos indicados no § 4º também podem instaurar, processar e aprovar a regularização. O Município tem até 180 dias para classificar ou indeferir fundamentadamente. Sua inércia faz prevalecer a modalidade indicada pelo legitimado e permite prosseguir, sem impedir revisão posterior por estudo técnico. Isso não aprova automaticamente o projeto nem transfere a propriedade.
Os instrumentos têm efeitos diferentes. A legitimação fundiária (art. 23) é aquisição originária por ato público em núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016, observados os requisitos legais. O § 2º afasta ônus da matrícula de origem, exceto os relativos ao próprio beneficiário; não cabe prometer imóvel livre de toda obrigação. A legitimação de posse (arts. 25 e 26) reconhece a posse e converte-se em propriedade após cinco anos do registro quando atendidas as condições do art. 183 da Constituição. Outras hipóteses seguem seus requisitos próprios e dependem de requerimento ao registro. Esse instrumento não se aplica a imóveis públicos.
A Reurb-S atende núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, mediante o ato competente; não é automática. A Reurb-E abrange os demais casos. Ambas observam as exigências urbanísticas e ambientais aplicáveis. A diferença envolve responsabilidades de infraestrutura e gratuidades dos atos previstos em lei, não dispensa geral de estudos nem de toda despesa privada.
Como conduzimos o caso.
- Diagnóstico do núcleo e do imóvelVerificamos a situação registrária, a titularidade da área, a data de consolidação e quem são os ocupantes.
- Definição da modalidade e do instrumentoAvaliamos Reurb-S ou Reurb-E e os instrumentos de titulação cabíveis, com seus requisitos e efeitos.
- Montagem do requerimento e do projetoCoordenamos documentos jurídicos e técnicos, plantas, memoriais e identificação dos ocupantes; estudos e levantamentos cabem aos profissionais habilitados.
- Trâmite administrativoProtocolo, acompanhamento de exigências e resposta a notificações perante a autoridade competente, sem garantia de aprovação.
- CRF e registro na matrículaExpedida a certidão, requeremos sua inscrição no Registro de Imóveis competente e acompanhamos os atos posteriores.
O que trazer para a primeira conversa.
Documentos que aceleram a análise
Estes documentos permitem iniciar o diagnóstico e preparar uma lista específica de pendências. A falta de um documento não determina, por si só, a viabilidade da regularização.
- Documento pessoal e comprovante de residência
- Contrato de compra, cessão ou recibo, se houver
- IPTU, contas de água e luz em seu nome
- Matrícula da área maior, se você tiver acesso
- Planta, croqui ou medidas do lote
- Comprovantes do tempo de ocupação
- Documentos da associação de moradores, se existir
- Notificações recebidas da Prefeitura
Checklist de documentos e proposta apresentada por escrito. Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB — não substitui a avaliação do caso concreto.
O que dizem no Google.
“Desde o início, fui atendida de maneira excepcional. A equipe é atenciosa e explica cada passo.”
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Thais T. · GoogleAvaliações reais de clientes publicadas no Google.
Quem responde pela área.
Sócia responsável pela área imobiliária e por inventários (OAB/SP 428.777). Pós-graduada em Direito Imobiliário pela PUC/SP e em Direito das Sucessões pela PUC-Campinas. Medalha Notário Luiz Gama (Câmara de Santo André). Atendimento também em inglês.
Conhecer Letícia MarquesArtigos que aprofundam o tema.
Perguntas comuns.
Quais documentos são necessários para a REURB?
A lista depende da modalidade, do núcleo e da autoridade competente. Costuma incluir identificação, documentos de ocupação, contratos, planta ou levantamento, matrícula da área de origem quando existente e relação de ocupantes. Os documentos técnicos e as verificações urbanísticas e ambientais dependem do projeto. Preparamos a lista concreta após o diagnóstico.
Qual a diferença entre Reurb-S e Reurb-E?
A Reurb-S se aplica a núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, classificados pelo ato competente; a Reurb-E, aos demais. A diferença envolve responsabilidades de infraestrutura e gratuidades dos atos previstos legalmente. Não significa que toda atuação seja gratuita ou que uma modalidade dispense exigências ambientais.
Legitimação fundiária e legitimação de posse são a mesma coisa?
Não. A legitimação fundiária é aquisição originária em REURB para núcleos consolidados existentes em 22 de dezembro de 2016, com os requisitos do art. 23. Os ônus do próprio beneficiário não desaparecem pela liberação de ônus da matrícula de origem. A legitimação de posse reconhece a posse e pode converter-se em propriedade pelo art. 26: cinco anos do registro e condições constitucionais, ou outros requisitos legais mediante requerimento. Não se aplica a imóveis públicos.
Quanto tempo demora a REURB?
Não há prazo total único. O art. 30 fixa até 180 dias para o Município classificar a modalidade ou indeferir fundamentadamente. A inércia produz os efeitos de classificação e prosseguimento ali previstos, não aprovação automática do projeto. Há competências especiais na REURB requerida por outros entes e em terras públicas próprias. As demais etapas têm regras e prazos específicos; a duração depende de documentos, notificações, estudos, exigências e conflitos.
Preciso de advogado para fazer REURB?
A Lei 13.465/2017 permite que beneficiários legitimados requeiram a REURB sem impor advogado em todo ato administrativo. A assessoria jurídica ajuda a avaliar títulos, requisitos, instrumentos e objeções; estudos técnicos cabem aos profissionais habilitados. Havendo demanda judicial, devem ser observadas as regras de representação daquele procedimento.
Vocês atendem fora da capital?
Sim. Boa parte do trabalho é documental e pode ser coordenada remotamente. Atendemos no Brasil com apoio ou deslocamento local quando necessário; o trâmite depende da autoridade competente e do Registro de Imóveis responsável.
Sua casa ainda não tem matrícula?
Conte a situação do imóvel e do núcleo. Avaliaremos os documentos disponíveis, os requisitos e as possíveis vias de regularização.