Lavori in ritardo? Calcola il tuo indennizzo.
Superato il periodo di tolleranza di 180 giorni, ciò che il costruttore deve dipende da quando hai firmato: per i contratti firmati dal 28 dicembre 2018 il parametro legale è l'1% dell'importo pagato per mese di ritardo; per i contratti precedenti il parametro è la clausola penale del tuo contratto. Inserisci la data e scopri quale regime si applica al tuo caso.
Perché la data conta: l'1% al mese è stato creato dalla Legge 13.786/2018, in vigore dal 28 dicembre 2018. I contratti firmati da quella data la seguono; i contratti anteriori seguono la clausola penale del contratto stesso, e per quelli il calcolatore non mostra alcuna percentuale.
Inserisci solo mesi completi dopo la fine della tolleranza valida prevista dal tuo contratto. Lo strumento non detrae la tolleranza: 180 giorni di calendario non sono necessariamente sei mesi. I mesi parziali richiedono un calcolo pro-rata giornaliero.
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La formula, l'articolo e la data di revisione.
mensile = pagato × 0.01 e totale = mensile × mesi. Nient'altro entra nel calcolo: il calcolatore non applica aggiornamento monetario, non computa interessi e non aggiunge altre perdite. Sull'alternativa della risoluzione non calcola nulla — ripete semplicemente l'importo inserito come pagato, seguito da un segno più. Se la data è anteriore al 28 dicembre 2018, lo strumento non moltiplica nulla per l'1%: rimanda alla lettura della clausola penale del contratto, perché non esiste una percentuale legale da applicare.
La base è l'art. 43-A della Legge 4.591/1964, introdotto dalla Legge 13.786/2018 (la "Legge sulla risoluzione"). La disposizione principale stabilisce che la consegna "entro 180 (centottanta) giorni di calendario dalla data contrattualmente fissata come termine previsto per il completamento dell'opera, purché espressamente pattuito, in modo chiaro ed evidente", non dà all'acquirente motivo di risolvere né fa scattare alcuna penale per il costruttore. Il § 2 è la fonte dell'1%: superato quel periodo e in assenza di risoluzione, "all'acquirente adempiente è dovuto, alla consegna dell'unità, un indennizzo dell'1% (uno per cento) dell'importo effettivamente pagato al costruttore per ogni mese di ritardo, pro rata die, con aggiornamento monetario secondo l'indice previsto dal contratto". Il § 1 copre l'altra via: l'acquirente che non ha causato il ritardo può risolvere il contratto, con restituzione integrale delle somme pagate e della penale pattuita, entro 60 giorni di calendario, con aggiornamento ex § 8 dell'art. 67-A. E il § 3 vieta il cumulo — l'indennizzo mensile del § 2 risponde al ritardo nell'adempimento, mentre la penale del § 1 risponde all'inadempimento totale. Tutto questo regime, però, raggiunge solo i contratti firmati dal 28 dicembre 2018, per il motivo che il punto seguente spiega.
La data spartiacque: 28 dicembre 2018
La Legge 13.786/2018 è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale federale il 28 dicembre 2018 e, ai sensi del suo art. 4, è entrata in vigore alla data di pubblicazione. Ecco perché l'1% al mese dell'art. 43-A, §2, è il parametro legale per i contratti firmati dal 28 dicembre 2018. Per i precedenti, il Superior Tribunal de Justiça (STJ), giudicando i ricorsi ripetitivi sul ritardo dei lavori, ha stabilito che la Legge 13.786/2018 non si applica ai contratti firmati prima della sua entrata in vigore (REsp 1.498.484/DF, Seconda Sezione, 22 maggio 2019), sulla base dell'art. 5, XXXVI, della Costituzione e dell'art. 6, §2, della Legge di introduzione alle norme del diritto brasiliano (LINDB) — posizione ribadita dalle sezioni (REsp 1.947.698/MS, Quarta Sezione, 8 marzo 2022). Una precisazione, per evitare una lettura errata comune: tale irretroattività sta nella motivazione e nella headnote del giudizio pilota, e non è una tesi autonoma da ricorso ripetitivo.
In un contratto firmato prima del 28 dicembre 2018, dunque, il parametro dell'indennizzo per ritardo è la clausola penale del contratto stesso: nel Tema 970 (REsp 1.498.484/DF, Seconda Sezione, 22 maggio 2019) l'STJ ha stabilito che la clausola penale moratoria serve a compensare l'adempimento tardivo dell'obbligazione e, di regola, quando fissata in importo equivalente al valore locativo, esclude il cumulo con il lucro cessante. Se la clausola fissa lo 0,5%, allora è lo 0,5%. E dove un contratto di adesione prevede una clausola penale solo per l'inadempimento dell'acquirente, il Tema 971 (REsp 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, Seconda Sezione, 22 maggio 2019) impone che quella clausola sia usata per fissare il risarcimento per l'inadempimento del venditore, con le obbligazioni eterogenee convertite in denaro mediante valutazione giudiziale. Il giudizio del Tema 970 registra inoltre il potere-dovere del giudice di ridurre equitativamente la clausola penale (art. 413 del Codice civile), anche d'ufficio. Nulla di tutto ciò è stimato da una formula: dipende dalla lettura del contratto.
Un esempio concreto
Un contratto firmato dopo il 28 dicembre 2018 — il caso in cui si applica l'art. 43-A, §2. Ipotizza R$ 300.000 effettivamente pagati e cinque mesi interi di ritardo risarcibile già accertati dopo il termine contrattuale applicabile. Lo strumento non ricava date di calendario né convalida la clausola di tolleranza. L'indennizzo mensile è R$ 300.000 × 1% = R$ 3.000 e il totale stimato è R$ 15.000. Perdite ulteriori richiedono prova e valutazione del diritto e del cumulo ammesso, senza compensare due volte la stessa perdita. L'art. 43-A, § 3, vieta di sommare la penale risolutiva all'indennizzo mensile per ritardo. Se lo stesso contratto fosse stato firmato prima del 28 dicembre 2018, quella voce dell'1% non esisterebbe: il suo posto è preso dalla clausola penale del contratto.
Le perdite ulteriori richiedono prova e valutazione del diritto e del cumulo ammesso, senza compensare due volte la stessa perdita. L'art. 43-A, § 3, vieta di sommare la penale risolutiva all'indennizzo mensile per ritardo. Il totale è una simulazione soggetta alle sue assunzioni, non un minimo garantito.
Cosa la stima lascia fuori
La legge conta il ritardo pro rata die; il calcolatore lavora in mesi interi — il numero che digiti. È una semplificazione adottata qui, che la legge non fissa. Restano inoltre esclusi aggiornamento monetario (che segue l'indice del tuo contratto, non uno generale), interessi, affitti pagati durante il ritardo, la penale contrattuale ed eventuali danni morali. Il totale è una simulazione soggetta alle sue assunzioni, non un minimo garantito.
C'è poi ciò che lo strumento non verifica. Presume che il tuo contratto contenga la clausola di tolleranza espressa, chiara ed evidente richiesta dalla disposizione principale — senza di essa, i 180 giorni non si applicano. Non verifica che tu sia in regola con le rate, condizione del § 2, né che l'unità sia stata consegnata, momento in cui l'indennizzo diventa esigibile. E presume un'incorporação imobiliária: un lotto comprato in una lottizzazione segue la Legge 6.766/1979, il cui art. 32-A, anch'esso introdotto dalla Legge 13.786/2018, tratta della risoluzione per inadempimento dell'acquirente e non fissa alcun 1% al mese.
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La clausola di tolleranza di 180 giorni è davvero valida?
Una tolleranza fino a 180 giorni di calendario deve essere pattuita espressamente, in modo chiaro ed evidente. Inserisci il ritardo già misurato dopo la tolleranza valida; lo strumento non convalida la clausola né detrae automaticamente 180 giorni.
Come si calcola l'indennizzo per ritardo dei lavori?
Dipende da quando il contratto è stato firmato. Per i contratti firmati dal 28 dicembre 2018, il parametro è l'art. 43-A, §2, della Legge 4.591/64, introdotto dalla Legge 13.786/2018: 1% dell'importo effettivamente pagato al costruttore per mese di ritardo, conteggiato dopo il termine contrattuale applicabile, con aggiornamento monetario. Esempio: chi ha pagato R$ 300.000 e ha subito 8 mesi di ritardo può chiedere circa R$ 24.000. Per i contratti firmati prima del 28 dicembre 2018 quella percentuale non si applica automaticamente — l'importo deriva dalla clausola penale del contratto.
Il mio contratto è stato firmato prima del 28 dicembre 2018. Si applica l'1% al mese?
Non automaticamente. L'art. 43-A della Legge 4.591/64 è stato introdotto dalla Legge 13.786/2018, entrata in vigore il 28 dicembre 2018, e il Superior Tribunal de Justiça (STJ), giudicando i ricorsi ripetitivi sul ritardo dei lavori, ha stabilito che la Legge 13.786/2018 non si applica ai contratti firmati prima della sua entrata in vigore (REsp 1.498.484/DF, Seconda Sezione, 22 maggio 2019). In quei contratti il parametro dell'indennizzo per ritardo è la clausola penale del contratto stesso — se fissa lo 0,5%, allora è lo 0,5%. Dove il contratto prevede una clausola penale solo per l'inadempimento dell'acquirente, quella clausola serve a fissare il risarcimento dovuto dal venditore, con le obbligazioni eterogenee convertite in denaro mediante valutazione giudiziale (Temi STJ 970 e 971). Per questo la lettura del contratto è essenziale.
E se non voglio più l'immobile?
Superata la tolleranza, l'art. 43-A, §1, della Legge 4.591/64, introdotto dalla Legge 13.786/2018, stabilisce che l'acquirente che non ha causato il ritardo può risolvere il contratto, con restituzione integrale delle somme pagate e della penale pattuita, entro 60 giorni di calendario. Tale regola si applica ai contratti firmati dal 28 dicembre 2018; per i contratti anteriori, le conseguenze della risoluzione dipendono da ciò che il contratto prevede e dalla valutazione del caso. La scelta tra indennizzo e risoluzione dipende dai tuoi obiettivi e merita un'analisi professionale.
Quali documenti mi servono?
Il contratto di compravendita (con data di consegna e clausola di tolleranza), la prova di tutto quanto pagato (bollette, bonifici, finanziamento), l'habite-se o le comunicazioni del costruttore sulla consegna, e messaggi/e-mail sul ritardo. Con questi, calcolo esatto e strategia sono pronti in fretta.
C'è un termine per agire?
Sì — le azioni sono soggette a termini di prescrizione che variano con il tipo di richiesta (di regola fino a 10 anni per le obbligazioni contrattuali, anche se alcuni tribunali applicano termini più brevi). Prima agisci, minore il rischio di perdere importi. Consulta un avvocato appena possibile.
Questo calcolatore sostituisce l'analisi di un avvocato?
No — in nessun caso. La stima è a scopo informativo e basata solo su ciò che inserisci. L'importo effettivo dipende dal contratto, dalle ricevute di pagamento, dall'aggiornamento monetario e dalle perdite ulteriori dimostrabili (come l'affitto che hai dovuto pagare). Un avvocato deve valutare il tuo caso specifico.