Ação de despejo: qual o momento certo de pedir e quando cabe liminar para desocupação em 15 dias?

Inquilino não paga? Veja como conduzimos a ação de despejo em São Paulo — e quando cabe liminar de desocupação.

Diante do aluguel não pago, o locador precisa decidir entre negociar e ajuizar a ação. Esperar pode aumentar a dívida, mas um acordo documentado também pode ser útil. A análise deve considerar contrato, garantias, provas e capacidade de pagamento. A lei não exige acumular meses de atraso: o momento de agir depende do caso, sem presumir que a dívida será irrecuperável.

A ação de despejo é a via processual da Lei 8.245/1991 para extinguir a locação e retomar o imóvel. Vamos mostrar os fundamentos possíveis, quando cabe a liminar de 15 dias, como funciona a purga da mora pelo inquilino, os prazos reais e os erros que transformam retomadas simples em novelas.

Quais são os fundamentos para pedir o despejo?

Os principais, na prática paulista:

1. Falta de pagamento de aluguel e encargos exigíveis;
2. Término do prazo na locação não residencial (art. 56), ou denúncia vazia quando admitida. Na residencial, o art. 46 exige contrato escrito de pelo menos 30 meses; contratos verbais ou mais curtos seguem o art. 47. A locação não residencial indeterminada exige aviso escrito de 30 dias (art. 57);
3. Infração contratual (sublocação proibida, uso diverso, danos);
4. Uso próprio e demais hipóteses do art. 47;
5. Reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, quando incompatíveis com a permanência do locatário ou impedidas por sua recusa (art. 9º, IV).

Cada fundamento tem requisitos e ritos próprios — escolher o fundamento certo (ou cumulá-los: despejo com cobrança) orienta a estratégia, sem garantir prazo ou resultado.

Quando cabe liminar para desocupar em 15 dias?

O art. 59, § 1º, da Lei 8.245/1991 prevê liminar de desocupação em 15 dias com caução judicial de 3 aluguéis. O inciso IX exige falta de pagamento sem nenhuma garantia do art. 37: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, inclusive nas hipóteses legais de extinção da garantia. O inciso VIII abrange o término da locação não residencial com ação nos 30 dias seguintes ao termo ou ao cumprimento da notificação de retomada. Há outras hipóteses, como reparações urgentes e falta de substituição da garantia, com requisitos próprios. Os 15 dias contam da comunicação da ordem, não do ajuizamento. A caução judicial do locador é distinta da garantia contratual: abrir mão desta não garante rapidez e aumenta o risco de crédito.

O inquilino pode “zerar o jogo” pagando? A purga da mora

No despejo por falta de pagamento, o locatário ou fiador pode evitar a rescisão mediante depósito judicial integral em 15 dias da citação (art. 62, II): aluguéis e acessórios vencidos até o pagamento, penalidades exigíveis, juros, custas e honorários. Não se admite a faculdade se o locatário já a utilizou nos 24 meses imediatamente anteriores à ação; não basta ter ocorrido atraso anterior. O depósito insuficiente segue a complementação do art. 62, III. Na liminar do inciso IX, o art. 59, §3º permite depósito integral dentro do prazo de desocupação. É necessário conferir os marcos do processo e outros fundamentos de rescisão; não há garantia de recuperação imediata ou saída inevitável.

Quanto tempo demora um despejo — e como encurtá-lo?

Os 15 dias não são o prazo total entre ajuizar e recuperar as chaves. Análise judicial, citação, defesa, provas e cumprimento podem levar meses ou mais, sem prazo uniforme comprovado para o TJSP. Contrato, cálculo atualizado, notificação exigível e caução preparada ajudam a evitar incidentes. A cobrança conjunta pode ser conveniente, mas não garante solvência. A apelação, em regra, não tem efeito suspensivo (art. 58, V); a execução provisória deve observar os arts. 63 e 64, a caução quando exigível e eventual decisão suspensiva.

Exemplo hipotético: o despejo da loja da Lapa

Neste exemplo hipotético, Roberto aluga uma loja na Lapa por R$ 6,5 mil mensais, sem garantia contratual. Com janeiro, fevereiro e março em atraso, os aluguéis somariam R$ 19,5 mil antes dos acessórios. A caução judicial de três aluguéis também seria de R$ 19,5 mil, mas é obrigação distinta. Após conferir os requisitos, ele poderia pedir a liminar do art. 59, §1º, IX e avaliar a cobrança conjunta. O juiz decide, o inquilino mantém a defesa e a possibilidade legal de purgar a mora. Oito meses sem pagamento somariam R$ 52 mil; isso não prova impossibilidade de cobrança nem economia de R$ 30 mil com a ação. Não se trata de caso comprovado do escritório ou promessa de encerramento em 70 dias.

Os erros mais comuns (e caros)

1. Trocar fechadura, cortar luz ou retirar bens por conta própria. Pode configurar exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal) e responsabilidade civil, conforme os fatos. Risco: o credor virar réu.
2. Tolerar informalmente por meses. Risco: aumentar a dívida e dificultar sua comprovação, sem presumir que seja incobrável.
3. Aceitar acordos verbais de parcelamento. Risco: dificultar a prova dos valores, vencimentos e concessões; o acordo verbal não reinicia automaticamente a mora.
4. Ajuizar sem o fundamento/notificação corretos. Risco: extinção do processo e meses perdidos.
5. Esquecer a cumulação com cobrança. Risco: deixar de planejar a cobrança, que também pode ser feita separadamente e não é automaticamente perdida.

Checklist acionável do locador

• Inadimplência detectada: documente e entre em contato por escrito; não existe prazo legal geral de 15 dias para a primeira cobrança;
• Verifique a garantia do contrato — ela define o cabimento da liminar de 15 dias;
• Avalie a ação e a cobrança conjunta ou separada, sem pressupor espera obrigatória de 30 dias;
• Caução de 3 aluguéis provisionada para o pedido liminar, quando cabível;
• Na denúncia vazia: notificação premonitória com prazo legal antes da ação;
• Documente a entrega voluntária; a retomada forçada exige a via judicial.

Perguntas frequentes

Posso despejar o inquilino sem processo judicial?

Pode haver devolução voluntária documentada, mas não se deve forçar a saída por conta própria. Nas locações regidas pela Lei 8.245/1991, a retomada forçada exige a via legal. Trocar fechaduras, cortar serviços ou remover bens pode gerar responsabilidade civil e penal, inclusive pelo art. 345 do Código Penal, conforme os fatos.

Com quantos meses de atraso posso entrar com despejo?

O inadimplemento exigível pode fundamentar a ação desde o primeiro atraso; não é preciso acumular meses. Devem ser conferidos contrato, dívida e garantias. A cobrança pode ser cumulada com o despejo (art. 62, I), mas não é obrigatória nem garante recebimento.

O que é a liminar de despejo em 15 dias?

É a medida inicial nas hipóteses do art. 59, §1º, mediante caução de três aluguéis. Inclui a falta de pagamento sem qualquer garantia do art. 37 e o fim da locação não residencial nas condições do inciso VIII. Os quinze dias são para desocupar após a comunicação cabível da ordem, não promessa de duração do processo.

O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?

Pode, mediante depósito judicial integral nos termos do art. 62, II, em quinze dias da citação, com os valores legalmente exigíveis. A faculdade não é admitida se já utilizada nos vinte e quatro meses anteriores à ação. Na liminar por falta de pagamento sem garantia, o art. 59, §3º também prevê depósito no prazo da desocupação. Os atos e requisitos precisam ser conferidos.

Quando procurar um advogado para uma ação de despejo em São Paulo?

Convém consultar ao detectar atraso ou antes de comunicar a retomada. A análise verifica fundamento, notificações, garantias, liminar e eventual cobrança, sem garantir devolução em prazo fixo ou recuperação integral da dívida.

O momento certo do despejo é uma decisão de gestão, não de paciência

A lei prevê instrumentos sujeitos a requisitos: liminar de desocupação, purgação integral e execução da sentença conforme as regras processuais. O que ela não devolve é o tempo da tolerância informal. Trate o primeiro atraso como dado, não como drama: notifique, documente e decida com calendário.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), conduzimos despejos com estratégia — fundamento correto, liminares, cumulação com cobrança e execução — e desenhamos contratos de locação com atenção aos requisitos da retomada e da recuperação do crédito.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — descreva a situação do seu imóvel alugado (atraso ou fim de contrato) e receba a rota de retomada do seu caso.