Action en expulsion : quel est le bon moment pour la déposer — et quand obtenir une injonction préliminaire de libération en 15 jours ?

Locataire qui ne paie pas ? Voyez comment nous conduisons les procédures d'expulsion à São Paulo — et quand une injonction de libération s'applique.

Lorsque le loyer est impayé, le bailleur doit décider de négocier ou de saisir la justice. Attendre peut alourdir la dette, mais un accord documenté peut aussi aider. L'analyse doit tenir compte du bail, de la garantie, des preuves et de la capacité de paiement. La loi n'exige pas plusieurs mois d'arriérés : le bon moment dépend du cas, et la dette ne doit pas être présumée irrécouvrable.

L'action en expulsion est la voie procédurale de la Loi 8.245/1991 pour résilier le bail et reprendre le bien. Nous couvrons ici les motifs légaux possibles, quand l'injonction de 15 jours est disponible, comment fonctionne le droit du locataire de purger le défaut, les délais réels et les erreurs qui transforment de simples reprises en sagas interminables.

Quels sont les motifs légaux pour demander l'expulsion ?

Les principaux, dans la pratique de São Paulo :

1. Le non-paiement du loyer et des charges exigibles ;
2. La fin du terme dans les baux non résidentiels (art. 56), ou la résiliation sans motif lorsqu'elle est permise. L'art. 46 résidentiel s'applique aux baux écrits d'au moins 30 mois ; les baux verbaux ou plus courts suivent l'art. 47. Les baux non résidentiels à durée indéterminée exigent un préavis écrit de 30 jours (art. 57) ;
3. L'inexécution du contrat (sous-location interdite, usage impropre, dégradations) ;
4. L'usage propre du bailleur et les autres cas de l'art. 47 ;
5. Les réparations urgentes ordonnées par les pouvoirs publics, incompatibles avec le maintien du locataire ou entravées par son refus (art. 9, IV).

Chaque motif a ses propres exigences et sa procédure — choisir le bon (ou les cumuler : expulsion avec une demande de loyers) oriente la stratégie sans garantir délai ni résultat.

Quand obtenir une injonction de libération en 15 jours ?

L'art. 59, §1 de la Loi 8.245/1991 prévoit une ordonnance préliminaire de libération en 15 jours contre caution judiciaire de trois mois de loyer. L'item IX exige un non-paiement sans aucune garantie locative de l'art. 37 : dépôt, garantie personnelle, assurance loyers ou cession fiduciaire de parts de fonds, y compris les cas légaux de garantie éteinte. L'item VIII concerne la fin d'un bail non résidentiel, avec dépôt dans les 30 jours de l'expiration ou de l'achèvement du préavis de reprise. D'autres motifs, dont les réparations urgentes et le défaut de remplacement de la garantie, ont leurs propres exigences. Les 15 jours courent à partir de la communication régulière de l'ordonnance, pas du dépôt. La caution judiciaire du bailleur diffère de la garantie locative ; renoncer à celle-ci ne garantit pas la rapidité et augmente le risque de crédit.

Le locataire peut-il « remettre les compteurs à zéro » en payant ? La purge du défaut

Dans une expulsion pour non-paiement, le locataire ou le garant peut éviter la résiliation par une consignation judiciaire intégrale dans les 15 jours de la signification (art. 62, II) : loyers et accessoires dus jusqu'au paiement, pénalités exigibles, intérêts, frais et honoraires. Cette option est écartée si le locataire l'a utilisée dans les 24 mois précédant immédiatement le dépôt ; un simple retard antérieur ne déclenche pas l'interdiction. Une consignation insuffisante suit l'art. 62, III. Pour l'injonction de l'item IX, l'art. 59, §3 permet aussi la consignation intégrale dans le délai de libération. Les dates procédurales et tout motif de résiliation indépendant doivent être vérifiés ; une reprise immédiate ou une expulsion inévitable ne peuvent être promises.

Combien de temps dure une expulsion — et comment la raccourcir ?

Les 15 jours ne sont pas le délai total du dépôt à la récupération des clés. Le contrôle judiciaire, la signification, la défense, l'instruction et l'exécution peuvent prendre des mois ou plus, sans calendrier TJSP uniforme vérifié. Un bail, un décompte de dette à jour, la notification requise et la caution préparée aident à éviter les difficultés procédurales. Une demande de loyers cumulée peut être utile mais ne garantit pas la solvabilité. Les appels ne suspendent généralement pas le jugement (art. 58, V) ; l'exécution provisoire doit respecter les arts. 63 et 64, la caution éventuellement requise et toute suspension ordonnée dans l'affaire.

Exemple hypothétique : l'expulsion de la boutique de Lapa

Dans cet exemple hypothétique, Roberto loue une boutique à Lapa pour R$ 6.500 par mois sans garantie locative. Janvier, février et mars impayés totaliseraient R$ 19.500 avant charges supplémentaires. La caution judiciaire de trois mois serait aussi de R$ 19.500, mais c'est une obligation distincte. Après vérification des conditions, il pourrait solliciter l'injonction de l'art. 59, §1, IX et envisager une demande de loyers cumulée. Le tribunal décide, et le locataire conserve la défense et le droit légal de purge. Huit mois impayés totaliseraient R$ 52.000 ; cela n'établit ni que le recouvrement est impossible ni que le dépôt économise R$ 30.000. Ce n'est ni un dossier vérifié du cabinet ni une promesse de fin en 70 jours.

Les erreurs les plus fréquentes (et les plus coûteuses)

1. Changer les serrures, couper l'électricité ou retirer les biens soi-même. Cela peut constituer l'exercice illégal de ses droits au titre de l'art. 345 du Code pénal et créer une responsabilité civile, selon les faits. Risque : le créancier devenu défendeur.
2. Tolérer informellement pendant des mois. Risque : alourdir la dette et affaiblir les preuves, sans la présumer irrécouvrable.
3. Accepter des accords verbaux d'échelonnement. Risque : contestations sur les sommes, les échéances et les concessions ; un accord verbal ne fait pas automatiquement repartir le défaut.
4. Déposer sur de mauvais motifs ou sans la bonne notification. Risque : le rejet de la demande et des mois perdus.
5. Oublier de cumuler l'expulsion avec la demande de loyers. Risque : ne pas planifier le recouvrement, qui peut aussi être poursuivi séparément et n'est pas automatiquement perdu.

La checklist pratique du bailleur

• Documentez le défaut et communiquez par écrit ; il n'existe pas de délai légal général de 15 jours pour la première mise en demeure ;
• Vérifiez la garantie du bail — elle détermine si l'injonction de 15 jours est disponible ;
• Évaluez l'expulsion et une demande de loyers cumulée ou séparée, sans présumer d'une attente obligatoire de 30 jours ;
• Prévoyez la caution de 3 mois de loyer pour la demande d'injonction, lorsqu'elle est disponible ;
• Pour la résiliation sans motif : préavis formel préalable avec le délai légal avant le dépôt ;
• Documentez la remise volontaire ; l'expulsion forcée exige une procédure judiciaire.

Questions fréquentes

Puis-je expulser un locataire sans passer par la justice ?

La remise volontaire peut être documentée, mais le bailleur ne doit pas expulser le locataire lui-même. Pour les baux régis par la Loi 8.245/1991, la reprise forcée exige la procédure légale. Changer les serrures, couper les services ou retirer les biens peut créer une responsabilité civile et pénale, y compris au titre de l'art. 345 du Code pénal, selon les faits.

Combien de mois de loyers impayés avant de pouvoir déposer une expulsion ?

Une échéance exigible impayée peut justifier le dépôt dès le premier défaut ; plusieurs mois impayés ne sont pas requis. Le bail, la dette et la garantie doivent être vérifiés. Une demande de loyers peut être cumulée à l'expulsion au titre de l'art. 62, I, mais c'est facultatif et ne garantit pas le recouvrement.

Qu'est-ce que l'injonction préliminaire d'expulsion en 15 jours ?

C'est une mesure initiale dans les cas de l'art. 59, §1, contre caution de trois mois de loyer. Sont inclus le défaut de paiement sans aucune garantie de l'art. 37 et la fin d'un bail non résidentiel dans les conditions de l'item VIII. Les quinze jours courent pour libérer les lieux après communication régulière de l'ordonnance, et ne promettent pas la durée totale de l'affaire.

Le locataire peut-il éviter l'expulsion en payant la dette ?

Une consignation judiciaire intégrale peut empêcher la résiliation au titre de l'art. 62, II, dans les quinze jours de la signification, en incluant les montants légalement exigés. Cette option est écartée si elle a été utilisée dans les vingt-quatre mois précédant le dépôt. Pour l'injonction sans garantie, l'art. 59, §3 permet aussi la consignation dans le délai de libération. Les étapes et conditions procédurales doivent être vérifiées.

Quand faire appel à un avocat pour une action en expulsion à São Paulo ?

Demandez conseil dès le constat du défaut ou avant de signifier la résiliation. L'analyse vérifie les motifs, les notifications, la garantie, les mesures provisoires et le recouvrement possible de la dette ; elle ne peut garantir ni une remise dans un délai fixe ni un recouvrement intégral.

Le bon moment pour une expulsion est une décision de gestion, pas un test de patience

La loi fournit des outils soumis à conditions : ordonnance provisoire de libération, purge intégrale et exécution selon les règles procédurales. Ce qu'elle ne rend pas, c'est le temps perdu en tolérance informelle. Traitez le premier loyer manqué comme une donnée, pas comme un drame : notifiez, documentez tout et décidez selon un calendrier.

Chez Falchet e Marques Sociedade de Advogados, cabinet d'avocats à São Paulo (Av. Paulista), nous conduisons les expulsions stratégiquement — bons motifs, injonctions, demandes de loyers cumulées et exécution — et nous rédigeons les baux avec attention aux conditions de reprise et de recouvrement de la dette.

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