明渡し訴訟：提起の適切な時期 — 15日以内の明渡し仮処分はいつ取れる？

賃借人が払っていませんか？サンパウロでの明渡し手続きの進め方 — 明渡し仮処分が適用される場合をご覧ください。

家賃が未払いのとき、貸主は交渉か提起かを決めなければなりません。待つことは債務を増やし得ますが、文書化された和解も役立ち得ます。検討は賃貸借、保証、証拠、支払能力を考慮すべきです。法律は数か月の滞納を要求しません：時期はケース次第で、債務を回収不能と推定すべきではありません。

明渡し訴訟は法8.245/1991の下で賃貸借を終了し物件を取り戻す手続き上の経路です。ここでは可能な法的根拠、15日仮処分が利用できる場合、賃借人の債務治癒権の仕組み、実際の期間、単純な返還を長期化させる誤りを扱います。

明渡しを求める法的根拠は？

サンパウロの実務で主なもの：

1. 家賃と強制執行可能な費用の滞納。
2. 非居住用賃貸借の期間満了（56条）、または許容される場合の無催告解約。居住用の46条は30か月以上の書面賃貸借に適用 — 口頭または短期は47条に従う。期間の定めのない非居住用賃貸借は30日の書面通知を要します（57条）。
3. 契約違反（禁止された転貸、不正使用、損害）。
4. 貸主の自己使用と47条のその他の場面。
5. 賃借人の居住と両立しない、または賃借人の拒否で妨げられた、公的機関が命じた緊急修繕（9条IV号）。

各根拠には独自の要件と手続きがあります — 正しい根拠を選ぶ（または組み合わせる：家賃請求と併合した明渡し）ことは、時期や結果を保証せず戦略を導きます。

15日以内の明渡し仮処分はいつ取れますか？

法8.245/1991第59条§1は、3か月分の家賃の裁判所担保に対する15日明渡し仮命令を定めます。IX号は、37条の賃貸保証 — 敷金、人的保証、家賃保証保険、投資信託受益権の信託譲渡 — が一切ない滞納を要求し、保証が消滅した法定の場合を含みます。VIII号は非居住用賃貸借の終了に関し、満了または返還通知完了から30日以内の提起を要します。緊急修繕や保証不代替を含む他の根拠には独自の要件があります。15日は提起ではなく命令の適正な告知から起算します。貸主の裁判所担保は賃貸保証とは別物 — 後者を放棄しても迅速さは保証されず、信用リスクが増します。

賃借人は支払いで「仕切り直し」できますか？債務の治癒

滞納明渡しでは、賃借人や保証人は送達から15日以内の全額供託で終了を回避し得ます（62条II号）：支払いまでの家賃と付属費用、強制執行可能な罰金、利息、費用、弁護士報酬。この選択肢は提起直前24か月以内に使っていれば禁じられます — 過去の延滞だけでは禁止を発動しません。不足供託は62条III号に従います。IX号仮処分では、59条§3も明渡し期間内の全額供託を認めます。手続き日付と独立の終了根拠を確認しなければなりません — 即時回収や不可避の明渡しは約束できません。

明渡しにかかる時間 — 短縮方法は？

15日は提起から鍵回収までの全期間ではありません。司法審査、送達、防御、証拠、執行には数か月以上かかり得、確認された統一的なTJSP期間はありません。賃貸借契約書、更新された債務明細、必要な通知、用意された担保は手続き上の困難回避を助けます。併合家賃請求は有用であり得ますが支払能力を保証しません。上訴は一般に判決を停止しません（58条V号）— 仮執行は63条・64条、必要な担保、事件で命じられた停止に従わなければなりません。

仮定例：ラパの店舗の明渡し

この仮定例では、ロベルトは保証なしでラパの店舗を月6,500レアルで貸しています。1月・2月・3月の未払いは追加費用前に19,500レアル。3か月分の裁判所担保も19,500レアルですが別の義務です。条件確認後、59条§1 IX号の仮処分を求め、併合家賃請求を検討し得ます。裁判所が決定し、賃借人は防御と法定の治癒権を保持します。8か月の未払いは52,000レアル — それは回収不可能や提起で3万レアル節約を立証しません。確認された当事務所の実績でも70日以内完了の約束でもありません。

最も多い（そして高くつく）誤り

1. 自力で鍵を交換し、電気を止め、持ち物を運び出すこと。事案次第で刑法345条の違法な自力救済を構成し民事責任を生じ得ます。リスク：債権者が被告になること。
2. 正式な措置を取らず数か月我慢すること。リスク：債務が増え証拠が弱まること — 回収不能と推定せずに。
3. 口頭の分割合意を受け入れること。リスク：金額、期日、譲歩を巡る紛争 — 口頭合意は自動的に債務不履行を仕切り直しません。
4. 誤った根拠や不適切な通知で提起すること。リスク：却下され数か月を失うこと。
5. 明渡しと家賃請求の併合を忘れること。リスク：回収計画を怠ること — 別途追及も可能で自動的に失われません。

貸主の実践チェックリスト

• 滞納を文書化し書面で通知 — 最初の督促に一般的な法定15日期限はありません。
• 賃貸借の保証を確認 — 15日仮処分が利用可能かを決めます。
• 明渡しと併合または別個の家賃請求を評価 — 必須の30日待機を想定せずに。
• 利用可能な場合、仮処分請求用に3か月分の家賃担保供託を用意。
• 無催告解約には：提起前に法定期限付きの正式な事前通知。
• 自発的返還を文書化 — 強制明渡しは司法手続きを要します。

よくある質問

裁判なしで賃借人を明渡させられますか？

自発的返還は文書化できますが、貸主が自力で賃借人を追い出してはいけません。法8.245/1991の賃貸借では、強制回収は法定手続きを要します。鍵の交換、サービス停止、持ち物の運出は、事案次第で刑法345条を含む民事・刑事責任を生じ得ます。

明渡しを提起するには何か月の家賃滞納が必要ですか？

強制執行可能な未払いは最初の不履行から提起を支え得ます — 数か月の未払いは不要。賃貸借、債務、保証を確認必須。62条I号の下で家賃請求を明渡しに併合し得ますが任意で、回収を保証しません。

15日明渡し仮処分とは？

59条§1の場面での初動的救済で、3か月分の家賃担保に対し。37条の保証が一切ない滞納や、VIII号条件下の非居住用賃貸借終了を含みます。15日は命令の適正な告知後の明渡し期間で、事件全期間の約束ではありません。

賃借人は債務を払って明渡しを回避できますか？

全額供託は、送達から15日以内に法定必要額を含め、62条II号の下で終了を防ぎ得ます。この選択肢は提起前24か月以内に使っていれば禁じられます。保証なし滞納仮処分では、59条§3も明渡し期間内の供託を認めます。手続きの段階と条件を確認必須。

サンパウロの明渡し訴訟にいつ弁護士を雇うべきですか？

滞納を特定した時点または解約通知前に相談を。検討は根拠、通知、保証、仮救済、債務回収の可能性を確認します — 固定期間内の返還や全額回収は保証できません。

明渡しの適切な時期は忍耐テストではなく経営判断

法律は条件付きの手段を提供します：明渡し仮命令、完全な治癒、手続きルールに基づく執行。取り戻せないのは、正式な対応をせず我慢して失った時間です。最初の未払いをドラマではなくデータとして扱い — 通知し、すべてを文書化し、カレンダーで決断を。

Falchet e Marques Sociedade de Advogados（サンパウロ、アベニーダ・パウリスタの法律事務所）では、明渡しを戦略的に進めます — 正しい根拠、仮処分、併合家賃請求、執行 — そして返還と債務回収の条件に注意した賃貸借契約を作成します。

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