Erros na compra de imóvel na planta: quais são os mais caros e como se proteger antes de assinar?

A visita ao estande e uma oferta com prazo curto podem pressionar a decisão. Mas o valor inicial das parcelas não revela sozinho o custo final, a data efetiva de entrega ou as consequências de desistir. Comprar na planta é contratar uma unidade ainda por construir ou concluir: exige verificar o projeto registrado, a capacidade de pagamento e as obrigações de cada parte.

Neste artigo, vamos mostrar os erros mais comuns (e caros) nessa modalidade, o que verificar na construtora antes de assinar, quais cláusulas merecem atenção redobrada, o que a lei garante em caso de atraso e quais custos extras derrubam o orçamento de quem não se planejou.

O que diz a lei quando o contrato “não diz nada”?

A compra na planta é regida pela Lei 4.591/1964, pelo CDC, quando houver relação de consumo, e pelas alterações da Lei 13.786/2018. A data e o regime do contrato importam: as regras posteriores não se aplicam automaticamente a negócios anteriores. A lei limita cláusulas abusivas; o contrato claro organiza preço, índices, prazos e responsabilidades.

Como verificar a construtora antes de assinar?

A verificação começa na matrícula do imóvel, não no material de marketing. Todo empreendimento na planta só pode ser vendido após o registro do memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis (art. 32 da Lei 4.591/1964) — vender sem esse registro é irregular e expõe o comprador a risco grave. Peça a matrícula atualizada e confirme:

Vale quantificar o prejuízo antes de negociar: calcule a indenização pelo atraso em poucos minutos.

1. o registro da incorporação (o “R.” da incorporação na matrícula-mãe);
2. se existe patrimônio de afetação, que separa bens, direitos e obrigações do projeto do restante do patrimônio da incorporadora; é proteção relevante, mas não garantia de conclusão ou reembolso;
3. certidões da incorporadora: débitos fiscais, processos por atraso de obra e vícios construtivos (consulta pública no TJSP), reclamações no Procon-SP.

Entregas anteriores verificáveis e afetação ajudam na análise, sem substituir a revisão do projeto. Uma SPE recém-criada pode não ter histórico próprio, mas isso não é irregular por si só: examine responsáveis, garantias e financiamento.

Quais cláusulas do contrato merecem atenção redobrada?

Quatro cláusulas concentram a maior parte dos litígios:

1. Tolerância. O art. 43-A permite até 180 dias corridos, desde que expressamente pactuados de forma clara e destacada, no âmbito de aplicação da norma. Não é extensão automática de todo contrato.
2. INCC. O contrato pode prever a atualização do saldo pelo índice de custos da construção da FGV. Simule cenários, sem tomar uma alta passada como taxa fixa, e confira as regras após a entrega e durante eventual atraso. O valor das chaves pode diferir da tabela inicial.
3. Distrato e resolução. Nas hipóteses do art. 67-A, a pena convencional pode chegar a 25% do pago, ou até 50% com patrimônio de afetação, observados os requisitos legais. Corretagem e outros itens cabíveis podem ser descontados: o teto da multa não é necessariamente o total retido. Examine causa, data do contrato e eventual direito de arrependimento.
4. Quadro-resumo. O art. 35-A exige informações sobre preço, índices, pagamentos, entrega e desfazimento. A falta de informação deve ser submetida à correção: o §1º prevê 30 dias para aditamento; a omissão não sanada caracteriza justa causa para rescisão pelo adquirente, não nulidade automática.

Essas cláusulas organizam a distribuição de riscos. A assinatura não torna válida uma disposição abusiva, mas a análise prévia evita assumir obrigações sem compreendê-las.

O que fazer se a obra atrasar além dos 180 dias?

Nos contratos sujeitos ao art. 43-A, vencidos a data de entrega e o período de tolerância validamente pactuado, podem existir duas opções, conforme a causa do atraso e o cumprimento das obrigações:

• Resolver o contrato: se o comprador não causou o atraso, restituição integral dos valores pagos e multa cabível, com atualização, em até 60 dias corridos desde a resolução;
• Manter a compra: ao adquirente adimplente, indenização de 1% por mês sobre o efetivamente pago à incorporadora, proporcional aos dias, atualizada e devida por ocasião da entrega.

O Tema 970 do STJ afasta, em regra, a cumulação de multa moratória equivalente ao aluguel com lucros cessantes pelo mesmo atraso. O Tema 971 manda considerar a penalidade prevista apenas contra o comprador como parâmetro da indenização por inadimplemento do vendedor, nas hipóteses da tese; não é inversão matemática automática. As multas dos §§1º e 2º do art. 43-A também não se acumulam entre si.

Quais custos extras derrubam o orçamento do comprador?

Uma reserva de 5% a 7% pode ser hipótese de planejamento, não orçamento universal nem teto. Calcule separadamente:

• ITBI: São Paulo tem alíquota geral de 3%, com regras específicas para certas operações financiadas. A base exige análise do art. 38 do CTN, alterado pela LC 227/2026, dos critérios técnicos divulgados pelo município e da possibilidade de avaliação contraditória. O Tema 1.113 do STJ deve ser considerado conforme o regime temporal; não basta adotar automaticamente o maior valor de referência;

• Escritura e registro: a escritura, quando exigida, é lavrada no tabelionato; a transferência é registrada no Registro de Imóveis. São emolumentos distintos, calculados pelas tabelas aplicáveis;

• Condomínio e IPTU: confira disponibilidade da unidade, posse, contrato e regras tributárias. Algumas despesas podem ser exigíveis mesmo sem mudança;

• Acabamentos: o memorial descritivo define o que será entregue e o que deverá ser contratado à parte.

Em uma compra de R$ 500 mil, uma reserva ilustrativa de R$ 20 mil representa 4% do preço, mas não certifica ITBI e emolumentos nem inclui necessariamente acabamentos. O orçamento real deve discriminar cada item e o que o financiamento cobre.

Um exemplo concreto: Pedro, Ana e a Torre Horizonte

Exemplo hipotético: Pedro e Ana avaliam uma unidade de R$ 500 mil, conferem a incorporação e a afetação e simulam aumento de R$ 40 mil no saldo, sem previsão garantida. Se o atraso indenizável, após a tolerância válida, for exatamente de dois meses, com R$ 250 mil efetivamente pagos à incorporadora, o cálculo básico de 1% mensal resulta em R$ 5 mil, antes da atualização e dos ajustes cabíveis. Pressupõe os requisitos do art. 43-A; não é caso real nem promessa de recebimento. Oito meses de calendário não equivalem automaticamente a 180 dias mais dois meses.

Os erros mais comuns (e caros)

1. Assinar no estande, sob pressão de “última unidade”. Risco: aceitar índice, multa e tolerância sem negociar — e o contrato vale por anos.
2. Não conferir o registro da incorporação na matrícula. Risco: comprar unidade de empreendimento irregular, com a obra sujeita a embargo.
3. Planejar o orçamento pela parcela “de tabela”. Risco: o INCC infla o saldo devedor e o financiamento bancário aprovado não cobre a diferença na hora das chaves.
4. Ignorar o regime de patrimônio de afetação. Risco: em caso de quebra da construtora, concorrer com todos os credores pelo que sobrou.
5. Desistir sem cálculo. Risco: retenção de até 25% (ou 50%) do que foi pago, quando uma cessão do contrato a terceiro poderia custar muito menos.

Checklist acionável antes de assinar

• Matrícula atualizada com registro da incorporação (art. 32, Lei 4.591/64);

• Verificação de patrimônio de afetação na matrícula;

• Certidões da incorporadora e da SPE + processos no TJSP + Procon-SP;

• Quadro-resumo completo: preço, INCC, data de entrega, tolerância, multas de ambos os lados;

• Simulação do saldo devedor com INCC projetado até as chaves;

• Reserva para ITBI (3% em SP), registro, condomínio e acabamentos;

• Revisão do contrato por advogado antes da assinatura — não depois do problema.

Perguntas frequentes

A construtora pode atrasar a entrega em 180 dias sem pagar nada?

O art. 43-A admite até 180 dias corridos de tolerância, se expressa, clara e destacadamente pactuados e aplicável a norma ao contrato. O período não é automático. Após a data efetivamente pactuada e a tolerância válida, devem ser analisados a causa do atraso e o cumprimento das obrigações do comprador.

Desisti da compra na planta: quanto vou perder?

Nas hipóteses do art. 67-A, a multa pode chegar a 25% do pago, ou até 50% com patrimônio de afetação, respeitados os requisitos legais. Corretagem e outros descontos cabíveis podem somar-se. A data e a causa da resolução, o direito de arrependimento e as condições de eventual cessão a substituto precisam ser examinados antes de calcular a perda.

O que é INCC e por que minha parcela aumenta antes das chaves?

O INCC, calculado pela FGV, mede custos da construção. Quando validamente previsto, atualiza o saldo conforme a cláusula, alterando parcelas e pagamento das chaves. Simule cenários e examine o período posterior à entrega e eventual atraso, sem tratar uma variação histórica como taxa futura garantida.

Preciso de advogado para revisar contrato de imóvel na planta em São Paulo?

Não é obrigatório apenas por se tratar de uma compra. A revisão ajuda a verificar incorporação, pagamentos, tolerância, multas e afetação, mas não garante conclusão da obra nem elimina todos os riscos ou custos de um conflito.

Posso pedir indenização se a obra atrasar?

Pode caber após o prazo de entrega aplicável. Pelo art. 43-A, manter a compra pode gerar ao adquirente adimplente 1% mensal do efetivamente pago à incorporadora, proporcional aos dias e atualizado. A resolução é alternativa sujeita aos requisitos legais. Multas e lucros cessantes não devem ser somados automaticamente.

A proteção acontece antes da assinatura — depois, ela apenas remedia

Muitos riscos podem ser identificados antes de assinar, enquanto sua solução posterior pode ser mais cara. Investigar a incorporadora, conferir o registro e o quadro-resumo e simular pagamentos ajuda a decidir conforme sua capacidade financeira.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), fazemos a análise prévia de contratos de compra na planta e a due diligence da incorporadora, e atuamos em casos de atraso de obra, distrato e revisão de cobranças — para que seu investimento chegue às chaves protegido.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — envie o contrato ou a proposta antes de assinar e receba os pontos de atenção do seu caso.