Acción de revisión del alquiler: ¿cómo ajustar el valor del alquiler al precio de mercado?

¿Su contrato está próximo a vencer? Consulte el plazo legal con nuestro abogado de acción renovatoria en São Paulo. ¿Se trata solo del reajuste anual? Utilice la calculadora de reajuste del alquiler y consulte las reglas en la guía de la Ley de Arrendamientos Urbanos brasileña.

Los contratos de arrendamiento duran años y, durante ese período, el mercado cambia. Un barrio se revaloriza, otro pierde movimiento y la economía fluctúa. Es frecuente que el alquiler pactado tiempo atrás deje de corresponder al precio actual de inmuebles comparables. Si no hay acuerdo para corregir esa diferencia, la ley prevé la acción de revisión del alquiler.

La medida sirve a ambas partes: el arrendador puede solicitar el aumento de un alquiler desfasado y el arrendatario puede pedir la reducción de un valor superior al mercado. A continuación explicamos cuándo procede, cómo se calcula el plazo, cómo funciona el alquiler provisional y en qué se diferencia de la acción renovatoria.

¿Qué es la acción de revisión del alquiler?

La acción de revisión permite adecuar el alquiler al precio de mercado cuando las partes no llegan a un acuerdo. El artículo 19 de la Ley 8.245/1991 autoriza al arrendador o al arrendatario a solicitar la revisión judicial después de tres años de vigencia del contrato o del último acuerdo sobre el valor.

Es una vía de doble sentido: puede utilizarse para aumentar un alquiler inferior al mercado o para reducir uno excesivo. Se aplica a arrendamientos residenciales y comerciales y no modifica por sí misma la duración del contrato.

¿Cuál es la diferencia entre la acción de revisión y la acción renovatoria?

Aunque suelen confundirse, tienen finalidades distintas:

• La acción de revisión (artículo 19) solo ajusta el valor del alquiler al mercado, sin alterar la duración del contrato.

• La acción renovatoria (artículo 51) busca renovar el contrato de arrendamiento comercial por un nuevo período y proteger el fondo de comercio; en ese proceso también puede discutirse el valor.

En síntesis: si el contrato sigue vigente y el problema es solo el precio, corresponde analizar la acción de revisión; si el contrato está próximo a terminar y el empresario quiere mantener el establecimiento, corresponde examinar la acción renovatoria. Antes de decidir, deben evaluarse el momento contractual y el objetivo perseguido.

¿Cuándo puedo pedir la revisión del alquiler?

La acción exige el cumplimiento de un plazo: tres años desde el inicio del contrato o desde el último acuerdo o revisión del valor. Hay una distinción importante:

• El mero reajuste anual por un índice, como el IGP-M o el IPCA, no reinicia el plazo de tres años, pues solo recompone la inflación.

• Un acuerdo que modifique el alquiler en términos reales, más allá de aplicar el índice ya pactado, puede reiniciar el cómputo del trienio.

Para determinar si el trienio ya se cumplió, hay que examinar el historial del contrato: fecha inicial, reajustes, acuerdos y eventuales acuerdos que redefinieron el alquiler. Un cálculo equivocado puede conducir a la inadmisión de la acción por falta del requisito temporal.

La revisión no procede mientras esté pendiente un plazo legal, acordado o judicial para desocupar el inmueble (artículo 68, § 1.º). En los contratos built-to-suit, debe comprobarse si se renunció a la revisión durante su vigencia (artículo 54-A, § 1.º). Aunque no prolonga el contrato, la sentencia puede modificar la periodicidad o el índice de reajuste si lo solicita el arrendador o subarrendador (artículo 69, § 1.º).

¿Cómo funciona el alquiler provisional?

Si una de las partes lo solicita, el juez puede fijar un alquiler provisional debido desde la notificación de la demanda. El artículo 68, II, distingue las dos situaciones: en la acción promovida por el arrendador, el valor provisional no puede superar el 80 % de lo reclamado; en la promovida por el arrendatario, no puede ser inferior al 80 % del alquiler vigente.

Mientras se tramita el proceso y se realiza la pericia, si es necesaria, para determinar el precio de mercado, ese valor provisional regula los pagos. Al final, el alquiler definitivo fijado en la sentencia se aplica retroactivamente desde la notificación de la demanda, conforme al artículo 69, y las diferencias se liquidan entre las partes, con corrección monetaria y exigibilidad solo cuando la decisión que fija el nuevo alquiler quede firme. El alquiler provisional sigue sujeto a los reajustes aplicables y el demandado puede pedir su revisión hasta la audiencia, aportando pruebas.

Ejemplo hipotético: el restaurante de Helena

Imagine que Helena es propietaria de un inmueble en São Paulo arrendado a un restaurante por un alquiler actual de R$ 8.000 mensuales. El contrato se firmó hace cinco años y desde entonces solo hubo reajustes anuales por índice. En ese período, inmuebles comparables en la misma calle pasaron a arrendarse por cerca de R$ 14.000, pero el arrendatario no acepta renegociar.

Si el historial confirma que transcurrieron más de tres años sin un acuerdo que modificara el valor en términos reales, Helena puede solicitar la revisión judicial. Deberá aportar una evaluación que sustente el precio de mercado; el juez podrá fijar un alquiler provisional dentro de los límites legales y ordenar una pericia. Si se solicitan R$ 14.000, el límite del alquiler provisional sería R$ 11.200; si la sentencia acoge R$ 14.000, la diferencia aritmética respecto del alquiler actual sería R$ 6.000 mensuales, sujeta a los pagos, la notificación y la firmeza de la decisión. Este ejemplo es meramente ilustrativo: el resultado depende de la prueba y de las circunstancias del caso concreto.

Los errores más comunes (y caros)

• Calcular mal el trienio. Confundir un reajuste por índice con una modificación real del alquiler puede llevar a presentar la acción antes de tiempo.

• No probar el valor de mercado. La pretensión depende de una evaluación consistente y, si es necesaria, de la prueba pericial.

• Omitir el pedido de alquiler provisional. Sin petición, el juez no fija ese valor durante el proceso.

• Confundir revisión y renovación. Cada acción responde a una finalidad distinta y exige una estrategia propia.

• No evaluar el desfase. Tanto el arrendador como el arrendatario pueden cuestionar un valor alejado del mercado.

Lista de comprobación antes de presentar la acción

• Compruebe si han transcurrido tres años desde el contrato o el último acuerdo sobre el valor.

• Reúna el historial de reajustes y acuerdos.

• Obtenga pruebas del valor de mercado, con inmuebles comparables y una evaluación técnica.

• Defina el valor pretendido y evalúe el pedido de alquiler provisional.

• Confirme si el objetivo exige una acción de revisión o una acción renovatoria.

• Estructure la demanda con asesoramiento en Derecho empresarial e inmobiliario.

Preguntas frecuentes sobre la revisión del alquiler

¿Qué es la acción de revisión del alquiler?

Es la acción judicial que permite adecuar el alquiler al precio de mercado cuando las partes no llegan a un acuerdo. Conforme al artículo 19 de la Ley brasileña 8.245/1991, el arrendador o el arrendatario pueden solicitarla después de tres años de vigencia del contrato o del último acuerdo sobre el valor. Se aplica tanto a arrendamientos residenciales como comerciales.

¿Cuál es la diferencia entre la acción de revisión y la acción renovatoria?

Son acciones distintas. La acción de revisión, prevista en el artículo 19, ajusta el valor del alquiler al mercado sin modificar la duración del contrato. La acción renovatoria, prevista en el artículo 51, busca renovar el contrato de arrendamiento comercial por un nuevo período y proteger el fondo de comercio; en ella también puede discutirse el valor.

¿Cuándo puedo pedir la revisión del alquiler?

Cuando no hay acuerdo y han transcurrido tres años desde el inicio del contrato o desde el último acuerdo o revisión del valor, según el artículo 19 de la Ley 8.245/1991. El mero reajuste anual por un índice, como el IGP-M o el IPCA, no reinicia ese plazo; un acuerdo que modifique el alquiler en términos reales sí puede reiniciarlo. Por eso debe revisarse todo el historial contractual.

¿Cómo funciona el alquiler provisional en la acción de revisión?

Si una de las partes lo solicita, el juez puede fijar un alquiler provisional debido desde la notificación de la demanda. Según el artículo 68, II, de la Ley 8.245/1991, en la acción promovida por el arrendador no puede superar el 80 % del valor reclamado; en la promovida por el arrendatario no puede ser inferior al 80 % del alquiler vigente. El valor definitivo fijado en la sentencia se aplica retroactivamente desde esa notificación, conforme al artículo 69. Las diferencias, descontados los alquileres provisionales pagados, se actualizan monetariamente y son exigibles cuando la decisión que fija el nuevo alquiler queda firme.

¿Cuándo puede ser conveniente revisar judicialmente un alquiler comercial en São Paulo?

La viabilidad depende de la diferencia entre el alquiler vigente y el precio de mercado, del cumplimiento del plazo de tres años y de la calidad de la prueba. Una evaluación del inmueble y de operaciones comparables en la misma región ayuda a determinar si existe fundamento económico y jurídico para la acción.

¿Necesito abogado para la acción de revisión del alquiler?

Sí, esta acción exige representación por abogado. La revisión exige calcular correctamente el plazo de tres años, probar el valor de mercado mediante evaluación y, si es necesaria, prueba pericial y formular, cuando corresponda, el pedido de alquiler provisional. El abogado estructura la demanda o la defensa para el arrendador o el arrendatario.

El alquiler debe reflejar el mercado

La acción de revisión existe para corregir el desfase que puede surgir con el paso del tiempo. Ofrece al arrendador y al arrendatario una vía para reequilibrar el valor, al alza o a la baja, sin extinguir el contrato.

Su viabilidad depende de tres elementos: el trienio correctamente calculado, la prueba del valor de mercado y la evaluación del alquiler provisional. El resultado no puede anticiparse y depende de la prueba producida en cada caso.

Falchet e Marques Sociedade de Advogados, despacho situado en la Avenida Paulista, São Paulo, actúa en acciones de revisión y renovación de alquileres y en Derecho empresarial e inmobiliario, tanto para arrendadores como para arrendatarios.

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