购买巴西不动产前应核查哪些证明？风险核查清单

需要审查购房风险？ 了解我们的圣保罗不动产法律服务。证明均无异常？ 下一步是审查并完善圣保罗不动产买卖合同。

购买不动产通常是个人或企业最重要的财务决定之一，仓促成交也会使其成为风险最高的决定之一。房屋外观理想、价格合理、卖方友善，都不能排除隐藏的债务和诉讼。

容易被忽略的是，有些问题会随卖方或随不动产影响交易。卖方在出售前已经存在的债务可能导致转让受到质疑；拖欠的城市房地产税（IPTU）或公寓费则可能随不动产向新业主追收。等买方发现时，款项往往已经支付，追回资金会变得漫长。

以下是每笔不动产购买都应在签约和支付定金前完成的证明核查清单。不核查的代价很直接：用自己的资金买下他人的法律问题。

为什么产权登记（matrícula）最重要？

不动产登记处出具的最新产权登记相当于房屋的“法律身份证”：载明谁是所有权人、不动产的描述，以及登记在其上的抵押、查封、用益权和处分限制。审阅该登记是任何购房交易的第一步。

通过产权登记，可以确认卖方是否确为所有权人，也可发现可能影响交易的已登记负担。道理很简单：不看最新登记就买房，就像完全不读合同就签字，只是承担风险的是整项不动产。

需要取得卖方的哪些证明？

对卖方的调查应与交易风险相适应。存在诉讼不等于不能购买；应审查案件和财产情况。以下为常见查询，并非一律适用的交易效力或善意认定条件：

• a）民事诉讼证明：由司法案件分配部门出具，显示可能影响卖方财产的诉讼。
• b）劳动事项证明：包括劳动债务清偿证明（CNDT）。
• c）联邦证明：涉及联邦法院案件和联邦债务。
• d）税务执行证明：显示正在追缴的税务债务。
• e）票据拒付证明。

已有债务并不自动使交易无效。执行欺诈（CPC第792条）可能使转让对债权人不生效；对债权人的欺诈（《民法典》第158至165条）有独立条件和撤销途径。还须考虑第13.097/2015号法律第54条的登记集中保护及其例外。

什么是执行欺诈？哪些债务会“随房转移”？

CPC第792条列明多种执行欺诈情形。一般制度下，STJ第375号判例纲要要求查封登记或买方恶意证据。税收债权执行则适用CTN第185条与STJ第290号主题的特殊制度，包括保留足够清偿财产的例外。保存查询记录有助于评估，但缺少查询不自动等于恶意。

IPTU与公寓费需分别核查。CTN第130条规定相关不动产税收债权由受让人承接，但权利文书载有清偿证明的除外；公开司法拍卖中，税收债权转移至价款。《民法典》第1.345条规定受让人对转让人的公寓费欠款承担责任，包括罚金和利息。应取得税务和公寓费证明，并按取得方式分析规则。

假设示例：Andrade夫妇的“理想公寓”

在这一假设示例中，Andrade夫妇未经核查先支付大额定金，随后发现出售之前存在数百万雷亚尔的执行案件和公寓费欠款。这需要风险评估，但本身不证明欺诈；本例不是实际客户案件。

若在付款前核查，双方可评估保障、重新协商或退出交易。付款后，退还定金取决于合同和事实，也可能引发争议。要点是先评估、后付款，而非保证避免所有风险。

最常见、代价也最高的错误

• 在审阅产权登记和取得各项证明之前支付定金。
• 只相信卖方或经纪人的口头说明。
• 只看房屋、不核查卖方。
• 忽略拖欠的IPTU和公寓费，这些欠款可能向买方追收。
• 没有保存查询记录，从而削弱证明善意的材料。
• 使用过期产权登记，遗漏近期登记的负担。

签约并支付定金前的核查清单

• 不动产的最新产权登记（matrícula）：所有权人、描述和登记负担。
• 卖方的民事、劳动（CNDT）、联邦和税务执行证明。
• 卖方的票据拒付证明。
• IPTU欠款与公寓费清偿声明。
• 卖方为公司时，应核查公司状况、代表权限和公司证明；股东查询应根据风险需要确定。
• 留存记录，证明所有查询均在交易前完成。

购房证明核查常见问题

购买不动产前应取得哪些证明？

应审查最新产权登记、IPTU、公寓费，并按卖方及交易情况选择民事、劳动（CNDT）、联邦、税务和拒付登记查询。清单并非一律强制：第13.097/2015号法律第54条第2款对所涵盖交易的效力和买方善意认定，不要求法院或案件分配部门证明。额外查询可以帮助评估，但无异常证明不保证交易没有问题。

会因卖方债务而失去买到的不动产吗？

在满足法定条件时可能会。执行欺诈（CPC第792条）可能使交易对债权人不生效；对债权人的欺诈（《民法典》第158至165条）有独立条件和程序。还须考虑第13.097/2015号法律第54条、买方善意和STJ第375号判例纲要，并区分CTN第185条的税收执行制度。卖方已有债务本身不等于购房交易被撤销。

拖欠的IPTU和公寓费会由买方承担吗？

可能向买方追收。IPTU适用CTN第130条，但权利文书载有清偿证明的除外；公开司法拍卖中，税收债权转移至价款。《民法典》第1.345条涉及公寓费欠款，包括罚金和利息。应按取得方式分析，并在签约前核查税款和公寓费。

在圣保罗哪里取得产权登记和相关证明？

最新产权登记（matrícula）由不动产所在地辖区的不动产登记处签发。卖方证明则由司法案件分配部门及各主管机关提供，包括州法院、联邦法院、劳动法院、票据拒付公证处以及市、州和联邦税务机关。圣保罗许多证明可以在线取得，但仍需结合内容作专业判断。

何时应请律师审查不动产购买交易？

宜在签约和支付定金前。律师综合审查产权登记、证明和合同，评估风险、待澄清事项及付款条件。这有助于知情决定，但不保证费用更低、没有争议或追回款项。

事前核查有助于评估和协商风险

仓促可能导致未理解风险就先付款。产权登记、查询和合同审查可在付款之前发现问题，但没有任何文件组合能排除所有风险。

Falchet e Marques Sociedade de Advogados位于圣保罗Avenida Paulista。我们为不动产和卖方开展文件尽职调查，并在买卖合同中设置适当保障，帮助客户从支付定金开始控制交易风险。

通过WhatsApp联系我们：+55 11 95901-1854——请发送产权登记与卖方资料，以便在签约前开展风险审查。