Lohnt sich der Kauf einer Immobilie aus dem Nachlass? Risiken, Absicherung und sicherer Abschluss

Nachlassimmobilien werden möglicherweise mit Preisnachlass angeboten, doch das ist weder eine Regel noch eine Wertgarantie. Vergleichen Sie den Preis mit dem Markt, den Kosten, den Schulden und der Möglichkeit, den gewünschten eingetragenen Titel zu erhalten. Die Verkaufsdringlichkeit des Verkäufers ersetzt diese Prüfung nicht.

Der Nachlass geht mit dem Erbfall auf die Erben über, bleibt aber bis zur Teilung ungeteilt (Art. 1.784 und 1.791, Zivilgesetzbuch). Im Grundbuch kann noch der Erblasser eingetragen sein. Der Nachlassverwalter handelt im Rahmen der gesetzlichen Befugnisse; der Anteil eines Erben macht ihn nicht zum Alleineigentümer einer bestimmten Immobilie.

Dieser Artikel erklärt, wie man eine Nachlassimmobilie sicher kauft, welche rechtlichen Wege es gibt und wo die Risiken liegen. Die Kosten des Nichtstuns — oder vielmehr der Eile — bestehen darin, für eine Immobilie zu zahlen, die möglicherweise nicht so übergeht, wie der Käufer erwartet.

Wem gehört die Immobilie, solange die Erbauseinandersetzung läuft?

Bis zur Teilung hat jeder Miterbe einen ungeteilten Anteil am Nachlass als Ganzem, nicht das ausschließliche Recht an jedem einzelnen Vermögensgegenstand. Prüfen Sie, ob das Geschäft die Immobilie aus dem Nachlass überträgt oder nur die Erbrechte eines Miterben.

Sein Zweck ist leicht erklärt: Bis zur Teilung darf niemand über die Immobilie verfügen, als gehöre sie ihm allein. Deshalb erfordert der Verkauf eines Nachlassgegenstands eine Sorgfalt, die beim Verkauf einer gewöhnlichen Immobilie nicht nötig ist — und genau dort liegt das Risiko für den voreiligen Käufer.

Wie wird eine Nachlassimmobilie gekauft?

Es gibt grundsätzlich zwei Wege; der richtige hängt vom Stadium und der Art der Erbauseinandersetzung ab:

Der Nachlasskostenrechner liefert eine informative Schätzung. Er berechnet weder den Immobilienpreis noch bestätigt er den Kauf.

• a) Verkauf des Vermögensgegenstands durch den Nachlass. In der gerichtlichen Erbauseinandersetzung verlangt Art. 619, I, CPC die Genehmigung des Richters nach Anhörung der Beteiligten. Außergerichtlich erlaubt Art. 11-A der CNJ-Resolution 35/2007 die Genehmigung durch öffentliche Urkunde mit aufgeschlüsselten Kosten, zweckgebundenem Erlös, ohne Sperrvermerke, mit steuerlichen und notariellen Angaben sowie einer Sicherheit für die Erlösverwendung. Es ist keine generelle Erlaubnis, zu verkaufen und das Geld zu verteilen.
• b) Abtretung von Erbrechten. Ein Erbe kann seinen Anteil am Nachlass (den Erbteil) durch öffentliche Urkunde abtreten (Art. 1.793 des brasilianischen Zivilgesetzbuchs). Beachten Sie einen entscheidenden technischen Punkt: Die Abtretung bezieht sich auf den Bruchteil des Nachlasses als Ganzem, und die Abtretung eines einzelnen Vermögensgegenstands des Nachlasses vor der Teilung wird gesetzlich eingeschränkt (Art. 1.793, §§ 2 und 3). Mit anderen Worten: „Die Wohnung eines Erben kaufen“ ist nicht so einfach, wie es scheint.

In der außergerichtlichen Erbauseinandersetzung verbietet Art. 12-A, § 1, der CNJ-Resolution 35/2007 die Verfügung über Vermögen oder Rechte eines minderjährigen oder rechtlich geschäftsunfähigen Beteiligten. Art. 11-A beseitigt diesen Schutz nicht. Die Erbschafts-ITCMD muss außerdem von Steuern unterschieden werden, die möglicherweise auf den Verkauf anfallen.

Prüfen Sie bei beiden Wegen das Grundbuch, Schulden, Steuern, die Vertretungsbefugnis, die erforderlichen Genehmigungen und den Weg zu einem eintragungsfähigen Titel. Eine rechtliche Strukturierung verringert Risiken, garantiert aber nicht den Vollzug.

Welche Risiken muss der Käufer kennen?

Der Kauf aus dem Nachlass birgt besondere Risiken, die bei einem gewöhnlichen Kauf nicht auftreten:

• Das Vorkaufsrecht der Miterben. Bevor ein Erbe seinen Anteil an einen Außenstehenden abtritt, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht beim Erwerb (Art. 1.794 und 1.795 des brasilianischen Zivilgesetzbuchs). Wer dies ignoriert, riskiert einen Rechtsstreit.
• Die Schulden des Nachlasses. Die Schulden des Erblassers werden vor der Teilung aus dem Nachlass beglichen; das kann das Vermögen und das Ergebnis der Auseinandersetzung beeinflussen.
• ITCMD und Kosten der Erbfolge. Die Übertragung durch Erbschaft umfasst die ITCMD (die staatliche Erbschafts- und Schenkungssteuer) und die Kosten der Erbauseinandersetzung, die das Geschäft beeinflussen.
• Streitigkeiten unter den Erben. Gibt es Konflikte, kann der Verkauf ins Stocken geraten — und der Käufer steht zwischen den Stühlen.

Diese Risiken vor jeder Zahlung zu kennen, ermöglicht es, das Geschäft abgesichert zu strukturieren.

Ein Praxisbeispiel: Das Haus, das drei Geschwister verkaufen wollten

Hypothetisches Beispiel: Drei Geschwister halten Anteile an einem Nachlass mit einem Haus. Ricardo ist interessiert, sollte aber nicht an ein Geschwister zahlen, als ob dieses allein Eigentümer der Immobilie wäre. Gegenstand des Geschäfts und die Befugnis zum Verkauf müssen geprüft werden.

Die Prüfung muss einen Verkauf durch den Nachlass mit der jeweils erforderlichen gerichtlichen oder notariellen Genehmigung von einer Abtretung von Erbteilen durch öffentliche Urkunde unterscheiden. Letztere garantiert nicht die Zuteilung des Hauses und erfordert Aufmerksamkeit für das Vorkaufsrecht der Miterben. Preis, Zahlung und Eintragung müssen zur gewählten Struktur passen.

Die häufigsten (und teuersten) Fehler

• Zahlung vor Bestätigung des Verfahrensstadiums und der Genehmigungen.
• Abschluss mit einem einzigen Erben, als ob dieser alleiniger Eigentümer der Immobilie wäre.
• Ignorieren der gerichtlichen Genehmigung (alvará) beim Verkauf eines Nachlassgegenstands in der gerichtlichen Erbauseinandersetzung.
• Verwechslung der Abtretung eines Erbteils mit dem Kauf der konkreten Immobilie.
• Vergessen des Vorkaufsrechts der Miterben (Art. 1.794 und 1.795 des brasilianischen Zivilgesetzbuchs).
• Nichtberücksichtigung von Nachlassverbindlichkeiten, ITCMD und Kosten im Preis.

Checkliste: eine Nachlassimmobilie sicher kaufen

• In welchem Stadium befindet sich die Erbauseinandersetzung (gerichtlich oder außergerichtlich)?
• Wer sind die Beteiligten und wie stehen sie zu dem Geschäft?
• Liegt die passende gerichtliche oder notarielle Genehmigung vor?
• Handelt es sich um einen Verkauf durch den Nachlass oder eine Abtretung von Erbrechten?
• Wurde das Vorkaufsrecht der Miterben beachtet?
• Gibt es Nachlassverbindlichkeiten, ITCMD und Kosten, die in den Preis einzurechnen sind?

Häufige Fragen zum Kauf einer Nachlassimmobilie

Kann ich eine Immobilie kaufen, die sich noch in der Erbauseinandersetzung befindet?

Das ist möglich, je nach Verfahren und Geschäft. Für einen gerichtlich genehmigten Verkauf durch den Nachlassverwalter verlangt Art. 619, I, CPC eine gerichtliche Erlaubnis nach Anhörung der Beteiligten, nicht automatisch Einstimmigkeit. Ein außergerichtlicher Verkauf erfordert die Genehmigung durch öffentliche Urkunde und die Einhaltung von Art. 11-A der CNJ-Resolution 35/2007. Die Abtretung von Erbrechten durch öffentliche Urkunde ist ein anderes Geschäft.

Was ist eine Abtretung von Erbrechten und wie kaufe ich darüber?

Sie überträgt einen Erbteil durch öffentliche Urkunde nach Art. 1.793 des Zivilgesetzbuchs. Vor der Teilung betrifft der Anteil den Nachlass als Ganzes, nicht das ausschließliche Eigentum an einer bestimmten Immobilie. Die Abtretung von Rechten an einem einzelnen Vermögensgegenstand ist nach § 2 unwirksam, und die einzelne Verfügung ohne die erforderliche Genehmigung unterliegt § 3.

Ist der Kauf einer Nachlassimmobilie günstiger und lohnt er sich?

Nicht unbedingt. Vergleichen Sie einen etwaigen Preisnachlass mit dem Marktwert, den Schulden, Steuern, Kosten und der Möglichkeit der Eintragung. Ein rechtlich sauber strukturiertes Geschäft verringert Risiken, garantiert aber weder einen wirtschaftlichen Vorteil noch Streitfreiheit.

Wie funktioniert in São Paulo der Verkauf einer Nachlassimmobilie?

Im gerichtlichen Verfahren benötigt der Nachlassverwalter eine gerichtliche Erlaubnis nach Anhörung der Beteiligten. Außergerichtlich verlangt Art. 11-A der CNJ-Resolution 35/2007 eine Urkunde mit bestimmten Zwecken und Sicherungen, einschließlich der Verwendung des Erlöses für Kosten und einer Sicherheit für diese Verwendung. Die steuerliche Prüfung muss die Erbschafts-ITCMD von Steuern unterscheiden, die möglicherweise auf den Verkauf anfallen.

Wann sollte ich für den Kauf einer Nachlassimmobilie einen Anwalt konsultieren?

Vor jeder Anzahlung oder Unterschrift. Prüfen Sie Stadium und Art der Erbauseinandersetzung, die Beteiligten, die Befugnisse des Nachlassverwalters, Schulden, Steuern, das Grundbuch und den übertragenen Gegenstand oder die Rechte. Beratung verringert Risiken, garantiert aber weder den Vollzug noch die Abwesenheit von Streitigkeiten.

Der Preisnachlass lohnt sich nur mit der richtigen Struktur

Jeder Preisnachlass muss anhand der rechtlichen Struktur bewertet werden: Befugnis zur Übertragung, erforderliche Genehmigung, Gegenstand, Vorkaufsrechte der Miterben und Möglichkeit der Eintragung. Ein Nachlassverkauf und eine Abtretung durch einen Erben sind verschiedene Geschäfte.

Bei Falchet e Marques Sociedade de Advogados, einer Kanzlei in São Paulo (Av. Paulista), verbinden wir unsere Praxen für Immobilienrecht und Erbrecht, um den Kauf von Nachlassimmobilien sicher zu strukturieren — von der gerichtlichen Genehmigung (alvará) bis zur Abtretung von Erbrechten.

Sprechen Sie mit unserem Team auf WhatsApp: +55 11 95901-1854 — stehen Sie kurz vor dem Kauf einer Nachlassimmobilie? Schicken Sie uns die Details, damit wir Stadium, Risiken und den sicheren Weg einschätzen können.