Quelles attestations obtenir avant d'acheter un bien immobilier ? Une liste de vérifications pour évaluer les risques

Besoin d’aide pour votre bien immobilier ? Découvrez le travail de notre avocat immobilier à São Paulo. Les attestations sont revenues sans mention ? L'étape suivante est le contrat d'achat immobilier à São Paulo.

Acheter un bien immobilier est en général la plus grande décision financière de la vie d'un particulier ou d'une entreprise. C'est aussi l'une des plus risquées lorsqu'elle est prise sur une impulsion, en ne s'en remettant qu'à la parole du vendeur et à l'apparence de l'opération. Le bien peut être beau, le prix juste, le vendeur agréable — et pourtant il peut encore porter des dettes et des procès qui transforment le rêve en cauchemar.

Ce que peu de gens comprennent, c'est que certains problèmes suivent le bien ou le vendeuret peuvent atteindre même un acquéreur de bonne foi. Une dette du vendeur existant avant la vente peut conduire à l'annulation de l'opération ; une dette d'IPTU ou de copropriété « s'attache » au bien. Lorsque l'acquéreur s'en rend compte, le paiement a déjà été fait — et la lutte pour récupérer l'argent est longue.

Cet article présente la liste des attestations que tout achat immobilier devrait passer avant de signer et de payer l'acompte. Le coût de l’inaction est direct et douloureux : acheter un problème avec votre propre argent.

Pourquoi le registre foncier (matrícula) est-il le document le plus important ?

Le registre foncier (matrícula) à jour, délivré par le registre immobilier, est le « certificat d'identité » du bien : il indique qui est le propriétaire, la description du bien et ce qui le greffe — hypothèques, saisies, usufruits et restrictions à la disposition. Lire le registre foncier est la première et la plus importante étape de tout achat.

C'est dans le registre foncier que l'on confirme si la personne qui vend est bien le propriétaire, et s'il existe des charges enregistrées qui compromettent l'opération. Son objetif est simple à expliquer : le registre concentre l'historique juridique du bien. Acheter sans lire le registre foncier à jour revient à signer un contrat sans le lire — sauf que c'est tout votre patrimoine qui est en jeu.

Quelles attestations du vendeur dois-je obtenir ?

L'examen du vendeur doit être proportionné à la transaction. Une attestation positive n'empêche pas automatiquement un achat : les procédures et la situation financière exigent une analyse. Sans les traiter comme des exigences universelles de validité ou de bonne foi, les recherches courantes comprennent :

• a) Attestations civiles des services de distribution judiciaire (procès susceptibles d'affecter le patrimoine).
• b) Attestations laborales, y compris l'attestation de régularité de dettes laborales (CNDT).
• c) Attestations fédérales (tribunaux fédéraux et dettes fédérales).
• d) Attestations de dettes fiscales (dettes fiscales en recouvrement).
• e) Attestation de protêt pour instruments.

Une dette existante n'invalide pas à elle seule une vente. Fraude aux mesures d'exécution selon l'art. 792 du CPC peut la rendre inefficace à l'égard du créancier ; la fraude aux créanciers selon les arts. 158 à 165 du Code civil a ses propres conditions et procédure d'annulation. La protection de l'acquéreur de bonne foi fondée sur le registre doit également être examinée selon l'art. 54 de la loi nº 13.097/2015 et ses exceptions.

Que sont la fraude à l'exécution et les dettes qui « s'attachent » au bien ?

L'art. 792 du CPC couvre plusieurs situations. Dans le régime général, la Súmula 375 du STJ exige l'enregistrement de la saisie ou la preuve de la mauvaise foi de l'acquéreur. La fraude à l'exécution de créances fiscales suit le régime distinct de l'art. 185 du CTN et du thème 290 du STJ, y compris l'exception des biens suffisants conservés pour payer la dette. Les recherches documentées aident l'analyse, mais leur absence n'établit pas automatiquement la mauvaise foi.

L'IPTU et les charges de copropriété exigent de l'attention. L'art. 130 du CTN prévoit la succession de l'acquéreur aux dettes fiscales pertinentes du bien, sauf si le titre prouve le paiement ; lors d'une adjudication judiciaire publique, la créance fiscale se reporte sur le prix. L'art. 1.345 du Code civil traite de la responsabilité de l'acquéreur pour les arriérés de copropriété, y compris pénalités et intérêts. Vérifiez la quittance fiscale, les relevés de copropriété et les règles du mode d'acquisition particulier.

Un exemple pratique : l'« appartement parfait » du couple Andrade

Dans cet exemple hypothétique, le couple Andrade paie un acompte substantiel avant les vérifications et découvre ensuite une action en exécution de plusieurs millions de réais antérieure à la vente ainsi que des arriérés de copropriété. Cela exige une analyse des risques mais ne prouve pas à lui seul la fraude. Ceci n'est pas un cas client réel.

Des vérifications préalables auraient pu permettre au couple d'envisager des garanties, une renégociation ou un retrait. Après le paiement, la récupération de l'acompte dépend du contrat et des faits et peut conduire à un litige. La leçon est d'évaluer les risques avant de payer, sans suggérer que tous les problèmes peuvent être éliminés.

Les erreurs les plus fréquentes (et les plus coûteuses)

• Payer l'acompte avant de lire le registre foncier (matrícula) et d'obtenir les attestations.
• Se fier uniquement à la parole du vendeur ou du courtier.
• Oublier les attestations du vendeur et ne regarder que le bien.
• Ignorer l'IPTU et les charges de copropriété échus, qui peuvent être réclamés à l'acquéreur.
• Ne pas documenter les recherches et leurs limites, en perdant des informations pertinentes pour la transaction.
• Utiliser un registre foncier (matrícula) obsolète, qui ne montre pas les charges récentes.

Liste de vérifications : que vérifier avant de signer et de payer l'acompte

• Registre foncier (matrícula) à jour du bien (propriétaire, description, charges).
• Attestations civiles, laborales (CNDT), fédérales et fiscales du vendeur.
• Attestation de protêt du vendeur.
• Dettes d'IPTU (taxe foncière) et quittance de charges de copropriété.
• Pour une société : situation sociale, pouvoirs de représentation et attestations de la société ; recherches sur les associés lorsque le risque le justifie.
• Dossier documenté de toutes les recherches effectuées avant l'achat.

Questions fréquentes sur les attestations pour l'achat d'un bien immobilier

Quelles attestations dois-je obtenir avant d'acheter un bien immobilier ?

Examinez le registre foncier actuel, la situation d'IPTU et de copropriété, ainsi que les recherches civiles, laborales (CNDT), fédérales, fiscales et de protêt adaptées au vendeur et à la transaction. Ceci n'est pas une liste universelle : l'art. 54, § 2, de la loi nº 13.097/2015 dispense des attestations judiciaires ou de distribution pour la validité, l'efficacité et le statut de bonne foi dans les transactions couvertes. Des recherches supplémentaires peuvent aider l'évaluation des risques, mais une attestation sans mention ne garantit pas un achat sans problème.

Puis-je perdre le bien à cause d'une dette du vendeur ?

Potentiellement, lorsque les conditions légales sont remplies. La fraude aux mesures d'exécution (art. 792 du CPC) peut rendre la vente inefficace à l'égard du créancier ; la fraude aux créanciers (arts. 158 à 165 du Code civil) a des conditions et une procédure distinctes. Considérez l'art. 54 de la loi nº 13.097/2015, la bonne foi et la Súmula 375 du STJ, en distinguant le régime général de l'exécution de créances fiscales selon l'art. 185 du CTN. Une dette antérieure à elle seule ne défait pas un achat.

Les dettes de taxe foncière (IPTU) et de copropriété échues passent-elles à l'acquéreur ?

Elles peuvent être réclamées à l'acquéreur. L'IPTU suit l'art. 130 du CTN, sauf si le titre prouve le paiement ; lors d'une adjudication judiciaire publique, la créance fiscale se reporte sur le prix. L'art. 1.345 du Code civil traite des arriérés de copropriété, y compris pénalités et intérêts. Le mode d'acquisition compte, et la situation fiscale et de copropriété doit être vérifiée avant la conclusion.

À São Paulo, où obtenir le registre foncier (matrícula) et les attestations du bien ?

Le registre foncier (matrícula) à jour est délivré par le registre immobilier du district où se situe le bien. Les attestations du vendeur s'obtiennent auprès des services de distribution judiciaire et des organes compétents (tribunaux étatiques et fédéraux, tribunaux du travail, offices notariaux de protêt, et administrations fiscales municipale, étatique et fédérale). À São Paulo, une grande partie est disponible en ligne, mais sa lecture et son interprétation correctes exigent une attention technique.

Quand consulter un avocat pour examiner un achat immobilier ?

Avant de signer et de payer l'acompte. L'avocat relie le registre foncier, les attestations et le contrat, en évaluant les risques, les points à clarifier et les conditions de paiement. Cela permet des décisions éclairées, sans garantir des coûts moindres, l'absence de litiges ni la récupération des sommes.

Vérifier au préalable aide à évaluer et à négocier les risques

La précipitation peut conduire à payer avant que les risques ne soient compris. Le registre foncier, les recherches et la révision du contrat peuvent révéler des problèmes avant le paiement, mais aucun ensemble de documents n'élimine tout risque.

Au sein du cabinet Falchet e Marques Sociedade de Advogados à São Paulo (Av. Paulista), nous examinons les documents du bien et du vendeur et structurons des contrats avec les garanties adaptées aux risques identifiés.

Parlez à notre équipe sur WhatsApp : +55 11 95901-1854 — sur le point d'acheter un bien immobilier ? Envoyez-nous le registre foncier (matrícula) et les coordonnées du vendeur pour une révision des risques avant de signer.