Retard de livraison d'un immeuble au Brésil : ce que le STJ a jugé (Thèmes 970 et 996)

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Les acheteurs qui achètent sur plan au Brésil et reçoivent les clés en retard entendent généralement deux arguments du promoteur : que le contrat prévoit un délai de grâce, et que l'acheteur doit prouver un préjudice financier. Sur les deux points, le Superior Tribunal de Justiça (STJ) brésilien s'est déjà prononcé — et il l'a fait sous la procédure des pourvois répétitifs : Thèmes 970, 971 et 996. Ces énoncés, et eux seuls, portent la force obligatoire de l'art. 927 du Code de procédure civile et s'appliquent aux cas similaires dans tout le pays. Les autres décisions citées dans cet article sont des arrêts de chambre : elles aident à délimiter la portée des énoncés, mais ne portent pas cette force.

Avant la jurisprudence, la date du contrat

La Lei 13.786/2018 a été publiée au Journal officiel le 28 décembre 2018 et est entrée en vigueur à la date de publication. C'est la loi qui a ajouté l'art. 43-A à la Lei 4.591/1964 — la disposition portant le délai de grâce jusqu'à 180 jours et l'indemnisation mensuelle de 1 % du montant effectivement payé.

En jugeant les pourvois répétitifs sur le retard de livraison, le STJ a jugé que la Lei 13.786/2018 ne s'applique pas aux contrats antérieurs à son entrée en vigueur (REsp 1.498.484/DF, Deuxième Section, jugé le 22 mai 2019), fondé sur l'art. 5, XXXVI, de la Constitution et l'art. 6, § 2, de la LINDB. La conséquence est directe :

• Contrat signé à partir du 28 décembre 2018 — lorsque l'art. 43-A s'applique, que l'acheteur reste en règle et que le contrat continue, l'indemnisation est de 1 % du montant effectivement payé au promoteur pour chaque mois de retard, pro rata die, exigible lors de la remise de l'unité (§ 2), ou résolution du contrat avec restitution intégrale plus la pénalité (§ 1). Le paragraphe 3 interdit de cumuler les deux.
• Contrat signé avant le 28 décembre 2018 — il n'y a pas de pourcentage légal à invoquer. La référence est la clause pénale du contrat (Thème 970) et, lorsque le contrat ne prévoit une pénalité qu'à charge de l'acheteur, cette clause sert à fixer l'indemnisation due par le vendeur ; les obligations d'autre nature sont converties en argent par appréciation judiciaire (Thème 971). Ce n'est ni un arbitrage privé ni un énoncé restreint aux contrats sans clause pénale.

C'est pourquoi la première question de toute analyse est la date de signature — pas la durée du retard.

Thème 996 : le préjudice est présumé — et où s'applique l'énoncé

Le champ d'abord. Le Thème 996 (REsp 1.729.593/SP, Deuxième Section, jugé le 25 septembre 2019) est né d'un contrat d'achat conclu sous le programme Minha Casa, Minha Vida, tranches de revenus 1,5, 2 et 3, et l'arrêt limite ses énoncés aux unités résidentielles. Hors de ce champ, ils ne s'étendent pas automatiquement : la discussion revient au contrat et aux Thèmes 970 et 971.

Dans ce champ, le STJ a jugé que le préjudice de l'acheteur est présumé et s'indemnise comme un loyer mensuel, calculé sur la valeur locative d'un bien comparable. En pratique : vous n'avez pas à démontrer que vous payiez un loyer ailleurs, ni que vous comptiez louer l'unité.

Le même arrêt a encore jugé que le contrat doit fixer une date de livraison ferme, non liée à l'approbation du financement ; qu'il est illicite de facturer des intérêts de construction après le délai de livraison, délai de grâce compris ; et que dès lors le solde cesse d'être révisé par un indice sectoriel, remplacé par l'IPCA sauf si cet indice est plus onéreux pour le consommateur.

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Le délai de grâce de 180 jours : ce que la loi exige

Pour les contrats atteints par la Lei 13.786/2018, l'art. 43-A, caput, permet la livraison dans un délai allant jusqu'à 180 jours calendaires après la date prévue, à condition que cela soit expressément convenu, de manière claire et en évidence. Dans cette fenêtre, le retard ne fonde ni la résolution ni une pénalité pour le promoteur.

L'exigence de clarté et d'évidence n'est pas décorative : c'est une condition du bénéfice lui-même. Une clause de grâce générique, ou diluée en petits caractères, laisse la place d'argumenter que l'exigence légale n'a pas été remplie.

Une fois cette fenêtre close, et pourvu que l'acheteur n'ait pas causé le retard, les deux voies de l'art. 43-A s'ouvrent — toujours pour les contrats signés à partir du 28 décembre 2018 : résoudre le contrat, avec restitution intégrale de tout ce qui a été payé plus la pénalité, dans les 60 jours calendaires de la résolution (§ 1) ; ou rester dans l'opération, en restant en règle, et recevoir l'indemnisation mensuelle de 1 % lors de la remise de l'unité (§ 2). Le paragraphe 3 interdit de cumuler l'une avec l'autre.

Thème 970 : pénalité contractuelle et manque à gagner

Sous le Thème 970 — un pourvoi répétitif —, le STJ a jugé qu'une clause pénale de retard sert à indemniser le retard et que, en règle générale, lorsqu'elle est fixée à une valeur équivalente à la valeur locative, elle exclut le cumul avec le manque à gagner.

Une lecture hâtive a conduit beaucoup à conclure que pénalité et manque à gagner ne peuvent jamais se cumuler. Ce n'est pas ce que la cour a décidé. Notez les deux limites inscrites dans l'énoncé lui-même : il s'applique en règle générale, et sa conséquence — l'exclusion du cumul — est conditionnée à une prémisse : une pénalité fixée à une valeur équivalente à la valeur locative.

Indemnisation complémentaire : la distinction du REsp 2.025.166

Avant le fond, le poids du précédent. La décision invoquée ici est le REsp 2.025.166/RS, rapporteur Ricardo Villas Bôas Cueva, Troisième Chambre, jugé le 13 décembre 2022, DJe 16 décembre 2022. C'est un arrêt de chambre, pas un pourvoi répétitif : il ne porte pas la force obligatoire de l'art. 927 du Code de procédure civile que portent les Thèmes 970, 971 et 996. Il sert d'orientation sur la portée de l'énoncé, non de commande adressée aux juridictions inférieures.

Et ce que la Troisième Chambre a fait n'est ni casser ni réécrire l'énoncé : une chambre ne peut casser un énoncé fixé par une Section en pourvoi répétitif (art. 927, §§ 2 à 4, du Code de procédure civile). Ce qu'elle a fait est une distinction — celle que le Code lui impose lorsque l'espèce ne remplit pas la prémisse de l'énoncé (art. 489, § 1, VI, et art. 1.037, §§ 9 à 13). Le Thème 970 demeure intact, passé en force de chose jugée depuis le 8 novembre 2019.

Pourquoi il n'y a pas de conflit. Lorsque la prémisse manque — l'équivalence entre la pénalité et la valeur locative — la conséquence de l'exclusion du cumul ne s'applique pas. Le résumé du REsp 2.025.166 le dit en ces termes : admettre le cumul lorsque la pénalité contractuelle n'a pas d'équivalence avec la valeur locative se produit « sans qu'une telle voie constitue une violation du Thème répétitif 970/STJ ».

La demande dans cette affaire visait le manque à gagner sans réclamer la pénalité moindre. Cela ne permet pas deux condamnations intégrales pour le même préjudice : le REsp 2.067.706/MG a précisé que les montants couverts par la pénalité doivent être déduits, limitant l'indemnisation supplémentaire à l'excédent.

Cette réserve faite, la lecture du rapporteur distingue deux situations :

• Si la clause pénale a été fixée à une valeur équivalente au loyer — pas de cumul avec le manque à gagner.
• Si elle a été fixée en dessous de la valeur locative — une indemnisation complémentaire peut couvrir seulement le préjudice non couvert par la pénalité, au titre du REsp 2.067.706/MG, Troisième Chambre, jugé le 22 août 2023, publié le 24 août 2023. Le même préjudice ne peut être indemnisé deux fois.

Dans cette affaire, le contrat prévoyait une pénalité de 0,5 % du montant payé par mois de retard. L'arrêt note que la valeur locative est « ordinairement tenue pour se situer entre 0,5 % et 1 % de la valeur du bien » — une base sensiblement plus grande que le montant déjà payé. La pénalité a donc été jugée disproportionnée à la valeur locative, et une demande autonome de manque à gagner a été admise. La fourchette citée est une référence dans cet arrêt, pas un taux légal universel.

La distinction qui décide le cas est subtile : 0,5 % du montant déjà payé vaut bien moins que 0,5 % du prix total du bien, surtout dans les premières phases d'un plan de financement.

Ce que cela change en pratique

• Lisez la base de calcul de la pénalité, pas seulement le pourcentage.
• Commencez par la date de signature. Elle décide si le 1 % de l'art. 43-A entre dans le calcul ou si la référence est la clause pénale du contrat.
• Vérifiez si votre cas relève du champ du Thème 996 (Minha Casa, Minha Vida, tranches 1,5, 2 et 3, unité résidentielle) avant d'invoquer la présomption de préjudice.
• Vérifiez que la clause de grâce a été convenue de manière claire et en évidence. C'est ce que la loi exige pour qu'elle produise effet.
• Ne traitez pas tous les précédents du STJ avec le même poids. Un énoncé de pourvoi répétitif (Thèmes 970, 971 et 996) est obligatoire ; un arrêt de chambre (REsp 2.025.166) est une orientation, qui doit être argumentée comme une distinction de votre propre cas.
• Conservez chaque avis de report. La succession des retards tend à peser dans l'appréciation.

Et les dommages moraux ?

Le retard seul est normalement une inexécution contractuelle, pas un droit automatique à des dommages moraux. Il faut la preuve de circonstances exceptionnelles dépassant le simple désagrément et affectant significativement les droits de la personnalité. L'appréciation dépend des faits individuels.

Questions fréquentes

Dois-je prouver que j'ai subi un préjudice à cause du retard de livraison ?

Dans le champ du Thème 996 — un contrat d'achat sous le programme Minha Casa, Minha Vida, tranches de revenus 1,5, 2 et 3, les énoncés étant limités aux unités résidentielles — le STJ brésilien a jugé que le préjudice de l'acheteur est présumé, et l'indemnisation se calcule comme un loyer mensuel fondé sur la valeur locative d'un bien comparable. Hors de ce champ, la présomption ne s'étend pas automatiquement : la discussion passe par la clause pénale du contrat (Thème 970) et par le Thème 971 lorsque seul l'acheteur fait face à une pénalité : cette clause sert de référence pour la responsabilité du vendeur, avec conversion judiciaire en argent des obligations d'autre nature.

Le délai de grâce de 180 jours est-il licite au Brésil ?

L'art. 43-A de la Lei 4.591/1964, ajouté par la Lei 13.786/2018, permet la livraison dans un délai allant jusqu'à 180 jours calendaires après la date prévue, à condition que cela soit expressément convenu, de manière claire et en évidence ; dans cette fenêtre, il n'y a ni résolution ni pénalité pour le promoteur. Cette disposition s'applique aux contrats signés à partir du 28 décembre 2018 : en jugeant les pourvois répétitifs sur le retard de livraison, le STJ a jugé que la Lei 13.786/2018 ne s'applique pas aux contrats antérieurs à son entrée en vigueur (REsp 1.498.484/DF, Deuxième Section, jugé le 22 mai 2019).

Puis-je réclamer à la fois la pénalité contractuelle et le manque à gagner ?

Cela dépend du montant de la pénalité. Sous le Thème 970 — un pourvoi répétitif, donc obligatoire —, une pénalité de retard fixée, en règle générale, à une valeur équivalente à la valeur locative exclut le cumul. Dans le REsp 2.025.166/RS (rapporteur Ricardo Villas Bôas Cueva, Troisième Chambre, jugé le 13 décembre 2022, DJe 16 décembre 2022), la Troisième Chambre n'a pas cassé cet énoncé : elle l'a distingué. Sans cette équivalence, une indemnisation supplémentaire peut être disponible. Le REsp 2.067.706/MG la limite au préjudice excédant la pénalité, évitant une double indemnisation. C'est un arrêt de chambre, sans la force obligatoire des pourvois répétitifs. Surveillez la base de calcul : 0,5 % du montant payé vaut bien moins que 0,5 % du prix total.

Jusqu'à quand court le délai de retard ?

Si le contrat continue et que l'acheteur reste en règle, l'art. 43-A, § 2, applicable aux contrats à partir du 28 décembre 2018 remplissant ses conditions, prévoit 1 % du montant effectivement payé par mois de retard, pro rata die, exigible à la livraison. Sous le Thème 996, le point final est la disponibilité de la possession directe. La résolution ou un refus injustifié de recevoir la livraison exige une analyse distincte ; toutes les situations n'ont pas le même délai. Les contrats antérieurs suivent le contrat et la jurisprudence applicable, pas ce pourcentage légal.

Un retard donne-t-il droit à des dommages moraux au Brésil ?

Pas automatiquement. Le retard en soi est traité comme une inexécution contractuelle. Les dommages moraux exigent des circonstances concrètes dépassant le simple désagrément, causant une conséquence personnelle pertinente et démontrable. Cela s'apprécie au cas par cas, à la lumière des preuves.