Advogado de direito de vizinhança em São Paulo
Barulho, infiltração, muro, árvores e obra irregular do lado — por notificação, via administrativa ou ação judicial. Presencial na Avenida Paulista ou remoto.
5,0 · 18 avaliações no GoogleO Código Civil não proíbe incomodar o vizinho — proíbe passar do limite ordinário de tolerância. O art. 1.277 dá ao proprietário ou possuidor o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde, e o parágrafo único manda pesar a natureza da utilização, a localização do prédio e as normas que distribuem as edificações em zonas. Por isso obra às 10h e som alto às 2h têm respostas diferentes.
Os conflitos que mais chegam ao escritório.
- Barulho e uso anormalSom, festas, máquinas, oficina em rua residencial. A régua é o art. 1.277: interferência acima da tolerância ordinária do local.
- Infiltração vinda do vizinhoQuem faz obra que compromete o prédio ao lado deve executar antes as obras acautelatórias (art. 1.311) e responde por demolir e indenizar (art. 1.312).
- Muro e cerca divisóriaO confinante pode ser compelido a demarcar; presumindo-se comum o muro divisório, as despesas se repartem entre os dois (art. 1.297).
- Árvores na divisaTronco na linha divisória presume árvore comum (art. 1.282); raízes e ramos invasores podem ser cortados pelo vizinho (art. 1.283); frutos caídos são de quem tem o solo (art. 1.284).
- Janela e sacada irregularesNão se abre janela, eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho (art. 1.301) — e o prazo para exigir o desfazimento é de ano e dia da conclusão (art. 1.302).
- Água, fumaça e cheiroÁguas despejadas sobre o imóvel ao lado (art. 1.300), chaminés e fornos na parede divisória (art. 1.308), poço poluído (art. 1.309).
- Passagem e tubulaçõesImóvel encravado tem direito a passagem forçada mediante indenização (art. 1.285), e cabos e tubulações podem atravessar o terreno vizinho nas hipóteses do art. 1.286.
Tolerância ordinária, prova e prazo.
Quase todo caso se decide em três pontos. O primeiro é a medida: não basta dizer que o vizinho incomoda, é preciso mostrar que a interferência passou do que se tolera naquele lugar e naquele horário. Bar em rua comercial e bar sob a janela de um quarto são situações diferentes.
O segundo é a prova, e ela costuma se perder por descuido: registro de decibéis, laudo apontando a origem da infiltração, ata notarial, fotos datadas, reclamações protocoladas no condomínio e na prefeitura. A lei admite ainda o acesso ao imóvel ao lado, mediante aviso prévio, quando indispensável para reparar ou limpar — com ressarcimento do dano (art. 1.313).
O terceiro é o prazo. Contra janela, sacada, terraço ou goteira abertos sobre o seu prédio, o desfazimento só pode ser exigido dentro de ano e dia da conclusão da obra (art. 1.302). Construir é livre, mas dentro do direito dos vizinhos e dos regulamentos administrativos (art. 1.299) — o zoneamento municipal entra na conta.
Vale separar o que é vizinhança do que não é. Se o vizinho ocupou parte do seu terreno, o caso deixa de ser de tolerância e vira posse — assunto da página de reintegração de posse. Se a dúvida é onde exatamente passa a divisa registrada, o caminho costuma ser a retificação de área, tratada em regularização de imóveis.
Como conduzimos o caso.
- Enquadrar o conflitoDefinimos se o caso é de uso anormal, de construção irregular, de divisa ou de posse. O enquadramento muda o pedido e o prazo.
- Produzir a prova certaAta notarial, medição de ruído, laudo técnico da infiltração ou levantamento da divisa, conforme o conflito.
- Notificar e tentar acordoA notificação com a base legal resolve boa parte dos casos e, quando não resolve, organiza a prova para o processo.
- Acionar quem tem competênciaCondomínio, subprefeitura, órgão ambiental ou vigilância sanitária, quando a via administrativa é mais rápida.
- Ação judicialPedido de cessação da interferência, com multa diária, demolição do que foi feito irregularmente e indenização pelos danos.
O que trazer para a primeira conversa.
Documentos que aceleram a análise
Em vizinhança, quem registra bem vence a discussão técnica. Traga o que já tiver.
- Matrícula do seu imóvel
- Fotos e vídeos com data e horário
- Registro de reclamações no condomínio
- Protocolos na subprefeitura ou órgão ambiental
- Laudo ou orçamento de reparo, se houver
- Boletim de ocorrência por perturbação
- Planta ou croqui com a divisa
- Mensagens trocadas com o vizinho
Análise do caso e proposta apresentada por escrito. Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB — não substitui a avaliação do caso concreto.
O que dizem no Google.
“Desde o início, fui atendida de maneira excepcional. A equipe é atenciosa e explica cada passo.”
Amanda M. · Google“Excelentes profissionais, altamente qualificados. Ressalto o profissionalismo, o atendimento e a honestidade.”
Rita G. · Google“Muito educado, paciente, sempre com respostas precisas e certeiras. Indico sem pontos negativos!”
Thais T. · GoogleAvaliações reais de clientes publicadas no Google.
Quem responde pela área.
Sócia fundadora da Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Responsável pela área imobiliária do escritório — regularização de imóveis, usucapião, contratos e contencioso —, é pós-graduada em Direito Imobiliário (PUC/SP) e em Direito das Sucessões (PUC-Campinas), especialista na condução de inventários judiciais e em cartório. Direto ao ponto, sem juridiquês.
Conhecer Letícia MarquesPerguntas comuns.
Barulho do vizinho dá processo mesmo?
Dá, quando ultrapassa o limite ordinário de tolerância do lugar. O art. 1.277 do Código Civil permite fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde, considerada a natureza do uso e a localização do prédio. Por isso a prova técnica pesa mais do que o relato isolado.
A infiltração vem do apartamento de cima. Contra quem eu vou?
Contra quem causou o dano, e o laudo define isso — pode ser o vizinho, o condomínio, quando a origem está em área comum, ou a construtora, em prédio novo. Quem executa obra que compromete o imóvel ao lado deve realizar antes as obras acautelatórias (arts. 1.311 e 1.312).
Quem paga o muro entre os dois terrenos?
Em regra, os dois. O art. 1.297 permite ao proprietário cercar, murar ou valar o prédio e compelir o confinante à demarcação, presumindo-se comuns os muros divisórios, com as despesas repartidas. Vale confirmar antes onde passa a divisa registrada.
O vizinho abriu uma janela de frente para a minha casa. Posso exigir que feche?
Se a distância for menor que metro e meio do seu terreno, sim — é o que veda o art. 1.301, com 75 centímetros para as aberturas de visão oblíqua. Mas há prazo: o desfazimento da janela, sacada, terraço ou goteira só pode ser exigido dentro de ano e dia da conclusão da obra (art. 1.302).
Quanto custa resolver um conflito de vizinhança?
Depende da via. Notificação e negociação custam bem menos que ação judicial e resolvem boa parte dos casos. Havendo processo, entram honorários combinados por escrito, custas sobre o valor da causa e o custo da prova técnica. A proposta vem por escrito após a análise.
Vocês atendem fora de São Paulo?
Sim. A ação corre no foro do imóvel, e conduzimos casos em outras comarcas com correspondentes sob nossa orientação. Atendimento presencial na Avenida Paulista ou por videoconferência.
O problema é o vizinho ou a obra dele?
Descreva a situação e envie o que já registrou. Dizemos qual é o enquadramento, qual prova falta e se cabe pedido de liminar, com proposta por escrito.