Averbação de construção: como regularizar a casa que não consta na matrícula do imóvel?

É uma surpresa frequente: a pessoa construiu a casa, mora nela há anos, mas, quando vai vender ou financiar, descobre que, no papel, a casa não existe — a matrícula do imóvel descreve apenas o terreno. Para o cartório e para o banco, o que está registrado é um lote vazio, não a edificação que está lá.

O caminho para corrigir isso é a averbação de construção — o ato que “coloca a casa na matrícula”. Sem ela, o imóvel fica irregular e não pode ser vendido formalmente nem financiado. Neste guia, você vai entender o que é a averbação, por que ela é tão importante, quais documentos são exigidos (habite-se, CNO, ART) e como regularizar — com um exemplo prático.

O que é a averbação de construção?

A averbação de construção é o ato registral que faz a edificação — uma casa, um prédio, uma ampliação — constar na matrícula do imóvel. Ela está prevista no art. 167, II, item 4, da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). Em muitos casos, o terreno está regularmente registrado, mas a construção feita sobre ele nunca foi averbada — então, para o registro, o imóvel é “só o terreno”.

A averbação corrige essa defasagem entre a realidade e a matrícula. Depois dela, a matrícula passa a descrever o imóvel como ele de fato é: o terreno e a construção. Isso não é um mero detalhe burocrático — é o que torna o imóvel apto a circular no mercado formal, com segurança para quem compra, financia ou recebe em garantia.

Por que a averbação é indispensável?

Deixar a construção fora da matrícula tem consequências concretas:

• Impede a venda formal: o comprador (e o cartório) verá apenas o terreno; a venda “da casa” não se reflete no registro.

• Impede o financiamento: os bancos exigem a construção averbada para conceder crédito imobiliário ou aceitar o imóvel em garantia.

• Dificulta inventário e partilha: a edificação não averbada complica a transmissão do imóvel aos herdeiros.

• Gera pendências fiscais: a obra não regularizada pode acarretar exigências da Receita e da prefeitura.

• Pode gerar multas: construções sem licença sujeitam-se a penalidades e exigências de regularização edilícia.

Em resumo: um imóvel com construção não averbada vale menos e movimenta-se mal. A averbação valoriza o bem e o coloca em regularidade.

Quais documentos são necessários para averbar uma construção?

A averbação depende, em regra, de três frentes de documentação:

• Habite-se: o certificado de conclusão da obra, emitido pela prefeitura, atestando que a edificação foi concluída conforme o projeto aprovado e está apta a ser habitada.

• Regularização na Receita Federal: a inscrição da obra no CNO (Cadastro Nacional de Obras, que substituiu a antiga matrícula CEI) e a respectiva certidão, ligadas à contribuição previdenciária da construção.

• ART ou RRT: a anotação (ou registro) de responsabilidade técnica do profissional responsável pela obra.

Com esses documentos, requer-se a averbação no cartório de registro de imóveis do local do bem. A lista exata varia conforme o município e o tipo de obra — em São Paulo, observa-se a legislação edilícia municipal.

E se a obra foi feita sem licença ou sem habite-se?

Esse é o cenário mais comum nas regularizações. Sem habite-se, a edificação não pode ser averbada na matrícula. Então, antes de averbar, é preciso regularizar a obra junto à prefeitura — aprovar o que foi construído, quitar eventuais pendências e obter o certificado de conclusão.

Em São Paulo, conforme o caso, há programas de regularização edilícia que permitem regularizar construções feitas sem licença ou em desacordo com o projeto, dentro de certos parâmetros. O caminho exato depende das características da obra (metragem, uso, conformidade urbanística). É por isso que a averbação, nesses casos, começa na prefeitura e só termina no cartório — e exige a coordenação entre o responsável técnico e a assessoria jurídica.

Exemplo prático: a casa de Dona Sônia

Dona Sônia comprou um terreno em São Paulo e, ao longo dos anos, construiu uma casa de 120 m², onde mora com a família. Nunca regularizou a obra. Agora, ela quer vender o imóvel para comprar outro maior — e descobre que a matrícula descreve apenas o terreno, sem a casa. O comprador, que pretendia financiar, não consegue: o banco exige a construção averbada.

Para regularizar, Dona Sônia primeiro aprova a construção na prefeitura e obtém o habite-se (aproveitando, no caso, um programa de regularização). Em paralelo, inscreve a obra no CNO e obtém a certidão da Receita, e reúne a ART do responsável técnico. Com tudo em mãos, protocola a averbação no cartório. Concluída a averbação, a matrícula passa a descrever o terreno e a casa — e o imóvel, agora regular, pode ser vendido e financiado normalmente, com valor de mercado cheio.

Os erros mais comuns (e caros)

• Descobrir o problema na hora da venda. Conferir a matrícula antes evita perder o comprador que precisa financiar.

• Construir sem licença. A obra irregular precisa ser regularizada na prefeitura antes de averbar — o que toma tempo.

• Esquecer o CNO/Receita. Sem a regularização previdenciária da obra, a averbação não anda.

• Não guardar a ART e o habite-se. São documentos essenciais; sem eles, é preciso refazer etapas.

• Subestimar o prazo. Regularização edilícia leva tempo; começar cedo evita travar um negócio futuro.

Checklist: para averbar uma construção

• Tire a matrícula atualizada e confirme se a construção consta nela.

• Verifique a situação da obra na prefeitura (licença e habite-se).

• Providencie a inscrição no CNO e a certidão da Receita Federal.

• Reúna a ART/RRT do responsável técnico.

• Se a obra é irregular, avalie a regularização edilícia na prefeitura.

• Conte com um advogado de Direito Imobiliário e um responsável técnico para conduzir o processo.

Perguntas frequentes sobre averbação de construção

O que é averbação de construção?

É o ato que faz a construção (casa, prédio, ampliação) constar na matrícula do imóvel. Muitas vezes o terreno está registrado, mas a edificação construída sobre ele não — para o cartório, o imóvel ainda é “só o terreno”. A averbação de construção corrige isso, com base no art. 167, II, item 4, da Lei de Registros Públicos. É indispensável para vender, financiar ou dar o imóvel em garantia, e para que a matrícula reflita o que de fato existe.

Quais documentos são necessários para averbar uma construção?

Os principais são: o habite-se (certificado de conclusão da obra, emitido pela prefeitura); a regularização da obra perante a Receita Federal, com a inscrição no CNO (Cadastro Nacional de Obras, que substituiu a matrícula CEI) e a respectiva certidão; e a ART ou RRT do responsável técnico. Com esses documentos, requer-se a averbação no cartório de registro de imóveis. A lista exata depende do município e do tipo de obra — em SP, segue-se a legislação edilícia municipal.

O que acontece se a construção não estiver averbada?

O imóvel fica irregular perante o registro: a matrícula descreve apenas o terreno, e não a casa. Na prática, isso impede a venda formal, o financiamento bancário e o uso do imóvel como garantia, além de dificultar inventário e partilha. Também pode gerar pendências fiscais e, em construções sem licença, multas e exigências da prefeitura. Regularizar a averbação valoriza o imóvel e o torna apto a circular no mercado formal.

Preciso de habite-se para averbar a construção?

Sim, em regra. O habite-se (também chamado certificado de conclusão) é o documento da prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e está apta a ser habitada. Sem ele, a edificação não pode ser averbada na matrícula (art. 167, II, 4, da LRP). Se a obra foi feita sem licença ou sem habite-se, é preciso primeiro regularizá-la junto à prefeitura — em alguns casos, por programas de regularização edilícia — para então averbar.

Como averbar uma construção em São Paulo?

Primeiro, regulariza-se a obra na prefeitura e obtém-se o habite-se; em paralelo, faz-se a inscrição no CNO e obtém-se a certidão junto à Receita Federal; e reúne-se a ART/RRT do responsável técnico. Com toda a documentação, protocola-se o pedido de averbação no cartório de registro de imóveis onde o imóvel está localizado. Em São Paulo, a regularização edilícia segue a legislação municipal e, conforme o caso, programas específicos. Um advogado e um responsável técnico conduzem o processo.

Vale a pena contratar um advogado para a averbação de construção?

Vale, sobretudo quando a obra foi feita sem licença, há ampliações não aprovadas ou pendências na prefeitura ou na Receita. A averbação envolve a articulação entre prefeitura (habite-se), Receita Federal (CNO) e cartório (averbação), e cada etapa tem exigências próprias. Um advogado de Direito Imobiliário em São Paulo coordena o processo, junto ao responsável técnico, identifica o caminho de regularização e conduz a averbação até a matrícula atualizada, deixando o imóvel apto a vender ou financiar.

Colocar a casa na matrícula é o que torna o imóvel vendável

A averbação de construção resolve um descompasso comum: a casa existe na vida real, mas não no registro. Regularizá-la é o que permite vender, financiar e transmitir o imóvel com segurança — e o que faz o bem valer o seu valor de mercado, e não o de um terreno vazio.

O caminho passa por três portas — prefeitura (habite-se), Receita (CNO) e cartório (averbação) —, e, quando a obra foi feita sem licença, começa pela regularização edilícia. É um processo que recompensa quem o conduz com método e a tempo.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), atuamos em averbação de construção e regularização de imóveis — coordenando, junto ao responsável técnico, a regularização na prefeitura e na Receita e a averbação no cartório, até a matrícula atualizada. Se a casa do seu imóvel não consta na matrícula, vale regularizar antes de vender ou financiar.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — e regularize a construção do seu imóvel na matrícula.