Averbação de construção: como regularizar a casa que não consta na matrícula do imóvel?

Uma pessoa pode construir e morar na casa por anos antes de perceber que a matrícula ainda descreve apenas o terreno ou uma construção menor. A edificação existe fisicamente, mas a descrição registral está desatualizada. Isso precisa ser informado e analisado antes de vender, financiar ou partilhar, sem tratar a casa como juridicamente inexistente em todos os aspectos.

O caminho para atualizar a descrição é a averbação de construção. Neste guia, você verá sua função, documentos normalmente exigidos — municipais, fiscais e técnicos —, exceções e o procedimento em São Paulo, com um exemplo fictício. Averbar é importante, mas não substitui a análise da titularidade nem resolve sozinho toda irregularidade.

O que é a averbação de construção?

A averbação de construção é o ato registral que faz a edificação — uma casa, um prédio, uma ampliação — constar na matrícula do imóvel. Ela está prevista no art. 167, II, item 4, da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). Em muitos casos, o terreno está regularmente registrado, mas a construção feita sobre ele nunca foi averbada — então, para o registro, o imóvel é “só o terreno”.

A averbação reduz a diferença entre a descrição registral e a edificação comprovada. Pode registrar uma casa inteira ou a ampliação de construção já existente. Não equivale a registrar a compra, aprovar uso ou parcelamento, nem certificar ausência de vícios físicos; são verificações distintas.

Por que manter a construção averbada?

Deixar a construção fora da matrícula tem consequências concretas:

• Pode dificultar a venda: a descrição desatualizada pode gerar exigências, riscos contratuais ou necessidade de regularização prévia, sem proibição universal de alienar.

• Pode impedir o crédito pretendido: bancos normalmente exigem compatibilidade entre documentos e construção, conforme produto e avaliação. Averbar não assegura aprovação.

• Dificulta inventário e partilha: a edificação não averbada complica a transmissão do imóvel aos herdeiros.

• Gera pendências fiscais: a obra não regularizada pode acarretar exigências da Receita e da prefeitura.

• Pode gerar multas: construções sem licença sujeitam-se a penalidades e exigências de regularização edilícia.

A descrição atualizada facilita a conferência do objeto negociado e pode reduzir obstáculos à contratação. Não há valorização garantida nem regra segundo a qual a casa sem averbação sempre vale apenas o terreno: preço, crédito e aceitação dependem da situação e da análise do interessado.

Quais documentos são necessários para averbar uma construção?

A averbação depende, em regra, de três frentes de documentação:

• Documento municipal: Habite-se ou certificado de conclusão/regularização aplicável, ou prova de dispensa. O nome e os efeitos dependem do procedimento.

• Regularidade fiscal da obra: confira CNO, cadastro que substituiu a matrícula CEI para obras, e a aferição pelo Sero quando exigível. A Receita admite CND e CPEND com igual valor legal para averbação; apenas cadastrar não quita contribuições. Dispensas de cadastro, de tributo e de certidão são distintas e precisam de fundamento.

• ART ou RRT: a anotação (ou registro) de responsabilidade técnica do profissional responsável pela obra.

Reúna também requerimento, identificação, matrícula e os demais documentos do procedimento. O Registro de Imóveis competente pela localização do bem examinará o pedido e poderá exigir complementação. A lista depende da obra, das normas municipais e registrais e de eventual dispensa legal; CNO não substitui certidão fiscal nem documento municipal.

E se a obra foi feita sem licença ou sem habite-se?

Obras sem licença precisam de análise técnica e urbanística; nem toda construção pode ser aprovada, podendo haver necessidade de adequação. Não é correto, porém, dizer que sem Habite-se nunca se averba: o art. 247-A da Lei 6.015 dispensa esse documento para construção residencial urbana unifamiliar, de um só pavimento, concluída há mais de cinco anos, em área predominantemente ocupada por população de baixa renda. Os requisitos precisam ser provados; a dispensa registral não aprova automaticamente a obra nem isenta todos os tributos.

Em São Paulo, a Lei 17.202/2019 trata de determinadas edificações concluídas até 31 de julho de 2014, sob condições próprias. O art. 33 do Decreto 59.164, na versão oficial consultada em 5/9/2026, indica 30 de agosto de 2026 como prazo de protocolo, conforme o Decreto 65.148/2026. Não trate essa janela já transcorrida como aberta: confirme eventual alteração posterior, pedidos já protocolados, regularização automática e vias ordinárias cabíveis. O enquadramento depende de área, uso e condições urbanísticas, não só do pagamento de taxas.

Exemplo prático: a casa de Dona Sônia

Exemplo fictício: Dona Sônia compra um terreno em São Paulo e constrói uma casa de 120 m², onde mora com a família, sem atualizar a documentação. Ao planejar vendê-la para comprar outra maior, encontra matrícula que só descreve o terreno. Suponha que o banco do interessado exija a averbação para esse financiamento: o negócio fica pendente dessa regularização.

Sônia deve verificar se a construção pode ser regularizada e qual documento municipal é aplicável, sem presumir acesso a programa excepcional. Paralelamente, confere cadastro e obrigações na Receita, documentos técnicos e eventuais dispensas. Se os requisitos forem atendidos, requer a averbação e passa a ter matrícula com o terreno e a casa de 120 m². Isso pode remover uma exigência do banco, mas aprovação de crédito, conclusão da venda e preço continuam sujeitos à análise própria.

Os erros mais comuns (e caros)

• Descobrir o problema na venda. Conferir a matrícula antes ajuda a identificar exigências que podem atrasar ou inviabilizar o negócio.

• Construir sem licença. Pode exigir adequação e regularização municipal; a dispensa específica de documento registral não legaliza toda obra.

• Ignorar a Receita. Verifique cadastro, aferição, contribuições e certidão exigíveis, ou a prova da dispensa.

• Não guardar documentos técnicos e municipais. Recuperar vias e comprovar os fatos pode exigir trabalho adicional.

• Subestimar o prazo. Exigências e adequações podem demorar; comece a organizar documentos antes da negociação.

Checklist: para averbar uma construção

• Tire a matrícula atualizada e confirme se a construção consta nela.

• Verifique a situação da obra na prefeitura (licença e habite-se).

• Verifique CNO, Sero e CND/CPEND, quando exigíveis, ou comprove a dispensa.

• Reúna a ART/RRT do responsável técnico.

• Se a obra é irregular, avalie a regularização edilícia na prefeitura.

• Conte com um advogado de Direito Imobiliário e um responsável técnico para conduzir o processo.

Perguntas frequentes sobre averbação de construção

O que é averbação de construção?

É a anotação da edificação ou ampliação na matrícula, prevista no art. 167, II, 4, da Lei 6.015/1973. Ela atualiza a descrição registral, que pode indicar só o terreno ou uma área construída antiga. Não é a mesma coisa que registrar a compra nem legaliza, sozinha, uso, obra ou parcelamento. É relevante para venda, financiamento e garantias, mas sua ausência não autoriza concluir que toda alienação seja juridicamente impossível.

Quais documentos são necessários para averbar uma construção?

A lista depende da obra e do procedimento. Em geral, reúne requerimento, matrícula e identificação, documento municipal de conclusão ou regularização (ou prova de dispensa), dados técnicos e ART/RRT quando cabíveis, além da regularidade fiscal exigível. Na Receita, CNO é cadastro, não certidão de quitação: podem ser necessários Sero, declaração e CND ou CPEND, observadas as dispensas legais. Confirme a documentação no Registro de Imóveis competente.

O que acontece se a construção não estiver averbada?

A matrícula pode divergir da construção real, causando exigências registrais, dificuldade de avaliação e obstáculos ao crédito ou à negociação. A situação também deve ser informada no inventário, sem omitir a edificação ou presumir que a herança deixou de ser transmitida. Obras sem licença ou com débitos podem exigir regularização própria. Averbar não garante financiamento, preço maior nem solução de toda irregularidade.

Preciso de habite-se para averbar a construção?

Em regra, apresenta-se documento municipal adequado, mas há exceções. O art. 247-A da Lei 6.015 dispensa Habite-se para construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento, concluída há mais de cinco anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda. Todos os requisitos devem ser demonstrados. A dispensa do documento para averbação não é isenção geral de tributos nem aprovação automática de qualquer obra.

Como averbar uma construção em São Paulo?

Compare matrícula, projeto e construção atual; verifique licença, documento municipal aplicável, responsabilidade técnica e obrigações na Receita. Solicite CNO/Sero e certidão quando exigíveis, ou comprove a dispensa. Apresente o pedido ao Registro de Imóveis competente, responda às exigências e confira a matrícula final. Programas municipais têm condições e prazos próprios: não presuma que uma janela excepcional continue aberta ou que toda construção possa ser aprovada.

Vale a pena contratar um advogado para a averbação de construção?

A assessoria pode ser útil em obras sem licença, ampliações, divergências de área, exigências registrais ou pendências fiscais. O advogado examina o caminho jurídico e coordena sua atuação com a do profissional técnico; não substitui laudo, projeto, ART ou RRT. A averbação comum não exige advogado em todos os casos, e a contratação não garante deferimento, valorização ou crédito bancário.

Atualize a matrícula e avalie as demais pendências

A averbação documenta a edificação na matrícula e ajuda a alinhar o registro com os documentos técnicos e municipais. Não cria, por si só, toda a regularidade do imóvel, nem assegura preço ou financiamento. Identificar a pendência exata permite planejar o que falta antes de assumir novos compromissos.

O procedimento costuma articular prefeitura, Receita Federal e Registro de Imóveis. Deve-se distinguir cadastro CNO, aferição Sero e certidão fiscal, bem como Habite-se, certificado de regularização e prova de dispensa. Um planejamento conjunto ajuda a evitar pedidos incompletos e etapas desnecessárias.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), atuamos em averbação de construção e regularização de imóveis — coordenando, junto ao responsável técnico, a regularização na prefeitura e na Receita e a averbação no cartório, até a matrícula atualizada. Se a casa do seu imóvel não consta na matrícula, vale regularizar antes de vender ou financiar.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — consulte os documentos e o procedimento aplicáveis à sua construção.