Locataire qui ne paie pas : quand l’expulsion s’accompagne-t-elle d’une ordonnance préliminaire de libération sous 15 jours ?

Votre locataire ne paie pas ? Découvrez comment nous menons les procédures d’expulsion à São Paulo — et quand s’applique une mesure d’expulsion.

Pour le bailleur qui donne un bien en location, il y a peu de cauchemars pires que le locataire qui cesse de payer et refuse de partir. Le loyer est le revenu qui couvre le crédit immobilier, complète une retraite ou paie les factures — et, quand il disparaît, le propriétaire continue de supporter l’IPTU (taxe foncière), les charges de copropriété et les dépenses, sans rien recevoir et sans pouvoir utiliser le bien.

La bonne nouvelle est que la loi n’oblige pas le bailleur à attendre des années que le bien soit libéré. Dans certaines situations, il est possible d’obtenir une ordonnance préliminaire ordonnant au locataire de partir sous 15 jours, dès le début de la procédure. La mauvaise nouvelle est que cette rapidité dépend de conditions précises — et beaucoup les ignorent, ratant la chance d’accélérer la récupération.

Cet article explique quand une expulsion s’accompagne d’une ordonnance de 15 jours, ce que le bailleur doit faire et ce que le locataire peut encore faire pour éviter de partir. Le coût de l’inaction est mensuel et cumulatif : chaque mois sans agir est un mois de plus de bien inoccupé et de perte qui s’accumule.

Qu’est-ce que l’expulsion avec ordonnance de 15 jours ?

L’expulsion avec ordonnance préliminaire est la possibilité pour le juge d’ordonner, dès le début de l’action, que le bien soit libéré sous 15 jours, sans attendre tout le cours de la procédure. La loi sur les locations prévoit cette ordonnance dans des situations précises, en règle moyennant un dépôt de garantie équivalent à trois mois de loyer déposé par le bailleur (art. 59, §1, de la Lei 8.245/91).

La logique est équilibrée : la loi accélère la récupération dans les situations où le droit du bailleur est plus clair, mais exige une garantie (le dépôt) pour protéger le locataire s’il s’avère avoir raison. Son objetif est simple à expliquer : apporter de la rapidité sans supprimer le droit d’être entendu — la procédure continue, bien que la possession puisse être récupérée plus tôt. Les 15 jours ne sont pas la durée totale de l’affaire : la décision, la notification et l’exécution dépendent du dossier. La caution judiciaire se distingue de la garantie locative.

Dans quelles situations l’ordonnance est-elle disponible ?

L’ordonnance préliminaire de libération sous 15 jours est disponible dans les situations prévues par la loi (art. 59, §1, de la Lei 8.245/91). Parmi les plus importantes en pratique figure le défaut de paiement du loyer et des charges dans une location qui n’a aucune des garanties prévues par la loi (dépôt, cautionnement, assurance garantie locative ou cession fiduciaire de parts de fonds d’investissement). Dans le motif IX, l’absence peut résulter du fait qu’aucune garantie n’a été convenue, de son extinction ou d’une demande de libération.

En d’autres termes : le bailleur qui a loué sans garantie et fait face à un défaut peut, lorsque les conditions sont remplies, demander une ordonnance préliminaire de libération. La loi prévoit aussi d’autres motifs (comme l’extinction de certains contrats et des situations spécifiques). La lecture pratique est simple : le fait que le contrat ait ou non une garantie affecte directement la rapidité avec laquelle le bien peut être récupéré — ce qui exige d’examiner son état actuel. Une garantie existante n’exclut pas toute mesure provisoire, mais empêche le recours direct au motif IX tant qu’elle reste en vigueur.

Le locataire peut-il éviter l’expulsion en payant ?

Oui. Même dans l’action en expulsion pour défaut de paiement, le locataire peut éviter d’être expulsé en payant la dette — c’est ce qu’on appelle la purge du défaut (art. 62 de la Lei 8.245/91), qui couvre les loyers, charges, pénalités et dépenses, dans le délai et les conditions légaux. L’art. 62(II) prévoit 15 jours à compter de la signification ; pour le motif IX, l’art. 59(3) permet le paiement intégral en justice dans le délai de 15 jours pour libérer. Il inclut les sommes dues jusqu’au dépôt, les intérêts, les frais et les honoraires ; le bénéfice ne peut pas être répété s’il a été utilisé dans les 24 mois précédant la demande. Tout complément suit la loi.

Pour le bailleur, cela signifie que l’objectif de l’action peut être double : soit recevoir ce qui est dû, soit récupérer le bien — et l’action finit souvent par débloquer le paiement. Pour le locataire de bonne foi qui a traversé des difficultés, c’est une porte de sortie qui évite de perdre le logement. Connaître cette règle aide les deux parties à décider avec plus de clarté.

Un exemple hypothétique : la location sans garantie de Mme Cecília

Dans un exemple hypothétique, Ms. Cecília a donné son appartement en location sans exiger de garant, de dépôt de garantie ni d’assurance garantie locative — elle « faisait confiance au locataire ». Après quatre mois sans recevoir de paiement, la dette a grandi et le locataire ne montrait aucun signe ni de paiement ni de départ.

Parce que la location était sans garantie, le cas entrait dans le motif d’ordonnance de l’art. 59, §1. En déposant l’action en expulsion pour défaut de paiement et en versant le dépôt de garantie de trois mois de loyer, Mme Cecília a pu demander une ordonnance de libération sous 15 jours, dès le début de la procédure — au lieu d’attendre tout le cours du procès. Le locataire, lui, aurait la possibilité de purger le défaut en payant ce qui était dû. Ceci illustre une option procédurale, pas un résultat réel ni un calendrier garanti.

Les erreurs les plus fréquentes (et les plus coûteuses)

• Attendre des mois « pour éviter les tracas », en laissant la dette grossir.
• Ignorer qu’une location sans garantie ouvre le droit à l’ordonnance.
• Prolonger la relance informelle sans évaluer les mesures juridiques quand c’est nécessaire. Négocier n’est pas en soi une erreur.
• Négliger le dépôt de garantie requis pour l’ordonnance.
• Tenter de récupérer le bien « par ses propres moyens », changer les serrures ou couper l’eau — conduite illégale.
• Ne pas formaliser les contrats avec des garanties adéquates lors de la mise en location.

Checklist : remplissez-vous les conditions d’une expulsion avec ordonnance préliminaire ?

• Le locataire est-il en défaut de loyer et de charges ?
• La location est-elle actuellement sans aucune des garanties de l’art. 37 ?
• Pouvez-vous verser le dépôt de garantie de trois mois de loyer ?
• Avez-vous le contrat et un décompte de la dette organisés ?
• Existe-t-il un avis de relance documenté ? La demande préalable n’est pas une condition universelle de l’action en expulsion pour défaut de paiement.
• Le droit légal du locataire à purger le défaut a-t-il été évalué ? Il ne dépend pas de la préférence du bailleur.

Questions fréquentes sur l’expulsion avec ordonnance de 15 jours

Quand le juge accorde-t-il une ordonnance de libération sous 15 jours ?

Selon les motifs de l’art. 59(1) de la loi 8.245/1991, avec une caution judiciaire équivalant à trois mois de loyer déposée par le bailleur. Le motif IX exige un défaut de paiement et l’absence de garantie au sens de l’art. 37, parce qu’aucune n’a été convenue, qu’elle a pris fin ou que sa libération a été demandée. Le juge doit apprécier les conditions : les 15 jours servent à libérer après la notification pertinente, ce n’est pas une promesse de décision ou de récupération dans les 15 jours du dépôt.

Le locataire peut-il éviter l’expulsion en payant la dette ?

Selon l’art. 59(3), pour le motif IX, le locataire peut écarter la résiliation et l’ordonnance en consignant la dette intégrale au tribunal dans le délai de 15 jours pour libérer. L’art. 62(II) prévoit aussi la purge dans les 15 jours de la signification. Le dépôt comprend les loyers et charges dus jusqu’au paiement, les pénalités exigibles, les intérêts, les frais et les honoraires. Le bénéfice ne peut pas être répété s’il a été utilisé dans les 24 mois précédant la demande ; tout complément suit les conditions légales.

Puis-je changer les serrures pour faire partir le locataire qui ne paie pas ?

Non. Changer les serrures, couper les services ou retirer les biens pour forcer le locataire à partir peut exposer le bailleur à une responsabilité. Sans restitution volontaire, la reprise forcée doit suivre la procédure d’expulsion et la décision de justice ; la dette n’autorise pas l’auto-justice.

À São Paulo, où déposer l’action en expulsion ?

L’action est portée devant les tribunaux d’État, normalement là où le bien est situé, sous réserve d’une élection contractuelle valable d’un autre for (art. 58(II) de la loi 8.245/1991). Lorsqu’elle est disponible, l’ordonnance doit être justifiée dans la demande initiale avec le bail, le décompte de la dette et les documents pertinents.

Quand consulter un avocat pour récupérer mon bien ?

Une fois le défaut de paiement confirmé, le bail, les garanties, la dette et les alternatives peuvent être évalués. L’avocat examine le motif juridique, les pièces, la caution judiciaire et la possibilité de purger le défaut. Une révision précoce aide à organiser le dossier mais ne garantit ni une date de récupération ni le paiement.

Évaluer les conditions de la récupération de la possession

Beaucoup de bailleurs vivent avec le défaut pendant des mois parce qu’ils croient que l’expulsion est toujours lente. Dans de nombreux cas — surtout dans les locations sans garantie — la loi offre une voie bien plus rapide path, avec l’ordonnance préliminaire de libération sous 15 jours. Connaître cette option aide à choisir les mesures, mais ne garantit ni une date de récupération ni le paiement.

Chez Falchet e Marques Sociedade de Advogados, cabinet d’avocats à São Paulo (Av. Paulista), nous déposons les actions en expulsion, évaluons si l’ordonnance de 15 jours est disponible et structurons les contrats de location avec les bonnes garanties — pour gérer les risques locatifs.

Parlez à notre équipe sur WhatsApp : +55 11 95901-1854 — votre locataire a-t-il cessé de payer ? Envoyez-nous le contrat et l’historique des paiements pour que nous évaluions l’expulsion et la possibilité d’une ordonnance.