L'immobile è irregolare. Qual è la vostra via?
I proprietari che scoprono che l'immobile non è a loro nome conoscono il problema, non la via d'uscita. Le vie d'uscita differiscono, con leggi diverse: usucapião, aggiudicazione coattiva, successione, rettifica registrale, registrazione della costruzione, Reurb o atto e registrazione. Scoprite qual è la più probabile.
La matrícula è la registrazione dell'immobile presso il Registro Immobiliare — non una bolletta fiscale né un contratto.
Mostrato solo per i proprietari registrati.
Quasi nessuno lo sa. Tre passaggi lo stabiliscono:
- Un certificato registrale aggiornato: l'origine della catena di titolo mostra se l'immobile proviene da un fondo pubblico.
- Un'istanza al comune: il catasto mostra se il terreno è pubblico o parte di un programma abitativo o insediamento informale.
- Due possibilità che passano inosservate: terras devolutas — terre pubbliche vacanti dell'Unione (art. 20, II) e degli stati (art. 26, IV) — e terreni di riva e accretioni, proprietà dell'Unione (art. 20, VII).
Questo decide il risultato: l'art. 183, § 3, e l'art. 191, paragrafo unico, vietano l'usucapião di beni pubblici. Potete proseguire senza rispondere — il punto è elencato per conferma.
La via sopra deve ancora essere
verificata contro il registro.
Un certificato registrale aggiornato conferma o smentisce qualsiasi diagnosi costruita solo sulle risposte. Inviate il vostro risultato su WhatsApp per una valutazione iniziale; la proposta di onorari arriva per iscritto dopo la revisione dei documenti.
La regola, l'articolo e la data di revisione.
I blocchi vengono dalla Costituzione: l'art. 183, § 3, e l'art. 191, paragrafo unico, vietano l'usucapião di beni pubblici. E il possesso di chi paga un canone o occupa per permesso non conta: gli artt. da 1.238 a 1.242 del Codice civile richiedono possesso tenuto come proprio.
I periodi usati dallo strumento
Straordinaria: quindici anni, a prescindere da titolo o buona fede, ridotti a dieci con abitazione abituale o opere produttive — art. 1.238 e paragrafo unico. Ordinaria: dieci anni, con giusto titolo e buona fede — art. 1.242. Speciale urbana: cinque anni, fino a 250 m², abitazione e nessun altro immobile — Costituzione, art. 183; Codice civile, art. 1.240; Legge 10.257/2001, art. 9. Speciale rurale: cinque anni, fino a cinquanta ettari resi produttivi dal lavoro personale o familiare, con abitazione e nessun altro immobile urbano o rurale — Costituzione, art. 191; Codice civile, art. 1.239. Familiare: due anni su un immobile urbano fino a 250 m² condiviso con un ex coniuge che ha abbandonato la casa — art. 1.240-A (Legge 12.424/2011). L'accessione del possesso del precedente è l'art. 1.243.
Quando la via non è l'usucapião
Gli articoli 1.418 del Codice civile e 216-B della Legge 6.015/1973 prevedono la valutazione dell'aggiudicazione giudiziale ed extragiudiziale per un'operazione idonea con corrispettivo adempiuto. La via registrale richiede un avvocato, atto notarile, prove, notifiche e requisiti fiscali; il Codice nazionale CNJ fissa un preavviso di quindici giorni lavorativi e la pubblicazione dopo tentativi infruttuosi di localizzare il destinatario. La morte del venditore non rende la successione conclusa un presupposto universale: verificate l'acquisto in vita e la rappresentanza dell'asse o dei successori. Per l'eredità, identificate la ripartizione o l'assegnazione e lo strumento registrabile. Gli insediamenti urbani informali possono richiedere la Reurb; una registrazione esistente a nome del richiedente può richiedere rettifica (articoli 212–213) o annotazione della costruzione (articolo 167, II, 4).
Per un immobile ereditato, identificate la ripartizione o l'aggiudicazione e lo strumento idoneo alla registrazione. Le controversie richiedono un procedimento giudiziario; un minore, un incapace o un testamento non impediscono automaticamente l'atto notarile, nei termini degli articoli 12-A e 12-B della Risoluzione CNJ 35. Se il defunto ha venduto l'immobile in vita, esaminate il contratto e la rappresentanza dell'asse o dei successori prima di trattare la successione conclusa come indispensabile. L'aggiudicazione richiede un'operazione qualificante e il corrispettivo adempiuto; l'usucapião richiede le proprie condizioni di possesso. Il luogo in cui si trova il venditore, da solo, non seleziona una procedura.
Regolarizzare un immobile in Brasile.
Qual è la differenza tra usucapião e aggiudicazione coattiva?
L'aggiudicazione coattiva chiede l'esecuzione di un'operazione capace di trasferire la proprietà, con prova del pagamento e gli altri requisiti; il venditore non deve essere rintracciabile. L'usucapião si basa su un possesso legalmente qualificato per il periodo legale e i propri requisiti. Un venditore irreperibile o una registrazione assente non selezionano da soli la via. Devono essere verificati catena di titolo, notifiche e documenti.
Il mio contratto di acquisto non è mai stato registrato. Questo impedisce l'aggiudicazione coattiva?
No. La Súmula 239 del Superior Tribunal de Justiça stabilisce che il diritto all'aggiudicazione coattiva non è condizionato dalla registrazione dell'impegno di acquisto al registro immobiliare. La registrazione ai sensi dell'art. 1.417 del Codice civile crea un diritto reale opponibile ai terzi, ma la sua assenza non elimina la pretesa dell'acquirente di chiedere l'atto.
Serve un avvocato per regolarizzare un immobile in Brasile?
Dipende dalla via. La Legge 6.015/73 richiede espressamente che il richiedente sia rappresentato da un avvocato nel riconoscimento extragiudiziale dell'usucapião (art. 216-A) e nell'aggiudicazione coattiva extragiudiziale (art. 216-B, § 1). La Reurb è un procedimento amministrativo del comune, e l'art. 14, II, della Legge 13.465/2017 dà legittimazione ai beneficiari stessi, direttamente.
Quanto costa regolarizzare un immobile?
Varia con la via. Ci sono spese di terzi — atti notarili, planimetria e memoriale descrittivo firmati da un professionista abilitato, certificati, onorari registrali, imposta di trasferimento e spese processuali — e onorari legali, definiti caso per caso e presentati per iscritto dopo la revisione dei documenti.
Assistite clienti fuori São Paulo o fuori dal Brasile?
Le leggi usate qui sono federali e si applicano in tutto il Brasile, quindi l'indirizzamento funziona in qualsiasi stato. Lo studio è su Avenida Paulista e assiste clienti altrove a distanza, in videoconferenza e con documenti digitali; gli atti in presenza al registro o presso il giudice locale possono coinvolgere corrispondenti. I clienti all'estero sono assistiti in inglese, tramite procura.
