Garanzie locative: garante, deposito o assicurazione fideiussoria?

Ancora incerto su quale garanzia usare? Vedi come si inserisce nel resto del contratto nella nostra guida al diritto locativo brasiliano.

La garanzia è il cuore della sicurezza di una locazione. È ciò che protegge il locatore se il conduttore non paga — ed è spesso il punto che genera più dubbi (e attriti) al momento di chiudere il contratto: richiedere un garante? Accettare un'assicurazione fideiussoria? Richiedere una cauzione? E quanto? Scegliere male può significare insicurezza per il locatore o una richiesta abusiva al conduttore.

In questa guida imparerai le quattro garanzie che la legge ammette, capirai perché può essercene solo una per contratto, conoscerai il limite alla cauzione e la (seria) responsabilità del garante, e scoprirai come scegliere la garanzia più adatta — tutto secondo la Legge sulle Locazioni.

Quali garanzie sono disponibili in una locazione residenziale?

La Lei 8.245/1991 (art. 37) prevede quattro tipi di garanzia — e solo questi:

• Cauzione: in denaro (limitata a tre mensilità), su beni mobili o su beni immobili.

• Fideiussione: una persona (il garante) si assume la responsabilità del debito del conduttore.

• Assicurazione fideiussoria: una compagnia assicurativa garantisce il pagamento, contro un premio pagato dal conduttore.

• Cessione fiduciaria di quote di fondi di investimento: un investimento dato in garanzia.

La scelta spetta, di regola, al locatore e deve essere espressamente prevista nel contratto. Ogni tipo ha vantaggi e costi diversi — e il più adatto dipende dal profilo delle parti e dal valore della locazione. Non esiste la “migliore” garanzia in astratto; esiste quella più adatta al singolo caso.

Posso richiedere più di una garanzia? La regola d'oro

Una locazione può anche essere pattuita senza garanzia. Il divieto di cumulare tipi di garanzia non impedisce più cofideiussori in un'unica fideiussione né invalida automaticamente l'intera locazione. Il Tema STF 1127 ammette il pignoramento della casa familiare del garante nelle locazioni residenziali e commerciali, salvi validità, portata e durata della fideiussione. La liberazione richiede le condizioni applicabili e non cancella le obbligazioni precedenti.

No. Questa è la regola più importante — e la più violata — sulle garanzie. La legge ammette solo un tipo di garanzia per contratto e vieta di richiederne più di una, sotto pena di nullità. Di più: richiedere due garanzie nello stesso contratto è, espressamente, una contravvenzione penale (art. 43 della Lei 8.245/1991).

In pratica, questo significa che il locatore deve scegliere: garante O cauzione O assicurazione fideiussoria O cessionaria fiduciaria — mai una combinazione. Richiedere la cauzione e pretendere comunque un garante, per esempio, è irregolare, e il conduttore può contestare tale richiesta. È un errore comune, soprattutto nei contratti redatti senza assistenza. Conoscere questa regola protegge il conduttore dagli abusi e il locatore da nullità che indeboliscono il contratto.

Quanto si può richiedere come cauzione? E il rischio del garante?

Due punti pratici generano spesso dubbi:

Cauzione in denaro: non può superare l'equivalente di tre mensilità di affitto (art. 38, §2 della Lei 8.245/1991) e deve essere depositata in un conto di risparmio, tornando al conduttore alla fine (con gli interessi maturati), dedotti debiti e danni debitamente comprovati. Richiedere più di tre mensilità è irregolare. Per questo, le proposte che chiedono “sei mensilità di cauzione” non reggono quando la cauzione è in denaro.

La responsabilità del garante: fare da garante è cosa seria. Il garante risponde del debito del conduttore — e, di regola, può vedersi pignorato l'immobile residenziale, come eccezione all'impignorabilità della casa familiare (Lei 8.009/1990, riconosciuta dalla giurisprudenza per la fideiussione locativa). In altre parole, il garante può perdere perfino il suo unico immobile per un debito altrui. In certe situazioni il garante può essere liberato dalla fideiussione, secondo le regole legali. Chi accetta di fare da garante deve essere pienamente consapevole di questo rischio.

Un esempio ipotetico: la cauzione “raddoppiata” di Ricardo e Carla

Supponiamo che Ricardo e Carla abbiano trovato l'appartamento ideale a San Paolo, ma l'agenzia abbia imposto una condizione: tre mensilità di cauzione in denaro e, in più, un garante. Senza un garante disponibile e trovando strana la richiesta, la coppia ha quasi rinunciato all'immobile.

Richiedere cauzione e fideiussione combina tipi diversi di garanzia, contrariamente agli artt. 37 e 43 della Legge 8.245/1991. La coppia potrebbe proporre un solo tipo, come la cauzione in denaro limitata a tre mensilità e depositata in conto di risparmio. Negoziazione e firma dipenderebbero dall'accordo tra le parti; questo esempio non è un caso cliente riportato e non promette alcun esito.

Gli errori più comuni (e costosi)

• Richiedere (o accettare) più di una garanzia. È nullo e contravvenzione — scegline una sola.

• Richiedere una cauzione in denaro oltre le tre mensilità. La legge la limita; l'eccedenza è irregolare.

• Fare da garante senza capirne il rischio. Il garante può vedersi pignorato perfino l'unico immobile.

• Non depositare la cauzione in un conto di risparmio. La legge lo richiede; l'inadempimento genera responsabilità.

• Scegliere la garanzia senza analizzare il caso. Ogni tipo ha costo e sicurezza diversi.

Checklist: definire la garanzia locativa

• Scegli una garanzia (art. 37) — non combinarle mai.

• Se è cauzione in denaro, rispetta il limite delle tre mensilità e il deposito in conto di risparmio.

• Se è fideiussione, assicurati che il garante comprenda il rischio.

• Considera l'assicurazione fideiussoria come alternativa al garante (costo vs. rapidità).

• Prevedi la garanzia espressamente nel contratto.

• Affidati a un avvocato immobiliare per redigere la clausola.

Domande frequenti sulle garanzie locative

Quali garanzie sono disponibili in una locazione residenziale?

La Lei 8.245/1991 (art. 37) ne prevede quattro: cauzione (in denaro, beni mobili o immobili), fideiussione (il garante), assicurazione fideiussoria (una compagnia) e cessione fiduciaria di quote di fondi di investimento. Sono le uniche tipologie ammissibili. La scelta spetta di regola al locatore e deve essere prevista nel contratto. Ognuna ha vantaggi e costi diversi per locatore e conduttore, e quella giusta dipende dal caso.

Posso richiedere garante e cauzione contemporaneamente?

No. La legge ammette un solo tipo di garanzia per contratto e vieta di richiederne più di una, sotto pena di nullità — richiederne due è, infatti, una contravvenzione penale (art. 43 della Lei 8.245/1991). Il locatore deve quindi scegliere: garante O cauzione O assicurazione fideiussoria O cessione fiduciaria. Richiedere la cauzione e pretendere anche un garante nello stesso contratto è irregolare, e il conduttore può contestare tale richiesta.

Quanto si può richiedere come cauzione in denaro?

La cauzione in denaro non può superare l'equivalente di tre mensilità di affitto (art. 38, §2 della Lei 8.245/1991) e deve essere depositata in un conto di risparmio, tornando al conduttore alla fine, con gli interessi maturati, dedotti debiti e danni debitamente comprovati. Richiedere più di tre mensilità come cauzione è irregolare. La cauzione può anche essere costituita su beni mobili o immobili, secondo le proprie regole.

Un garante può perdere la propria casa a causa dell'affitto?

Sì, di regola. Legge e giurisprudenza ammettono il pignoramento dell'immobile residenziale del garante della locazione, come eccezione all'impignorabilità della casa familiare (Lei 8.009/1990). Per questo fare da garante è una responsabilità seria: il garante risponde del debito del conduttore e può vedersi escussi beni, incluso l'unico immobile. In certe situazioni il garante può essere liberato dalla fideiussione, secondo le regole legali.

Qual è la migliore garanzia locativa a San Paolo?

Non esiste una risposta unica — dipende dal profilo delle parti. L'assicurazione fideiussoria evita il bisogno di un garante e può facilitare la contrattazione, salvo accettazione assicurativa, ma ha un costo per il conduttore; la cauzione in denaro è semplice ma limitata a tre mensilità; il garante non ha costo diretto, ma richiede qualcuno disposto ad assumersi la responsabilità. A San Paolo, dove il mercato offre ogni opzione, un avvocato immobiliare aiuta a scegliere la garanzia più adatta e a redigerla in sicurezza.

Serve un avvocato per definire la garanzia locativa?

È consigliabile, soprattutto nelle locazioni di valore più alto o quando si usa fideiussione o cauzione su immobili. Un avvocato verifica che sia richiesta una sola garanzia (evitando la nullità), assiste nella redazione della clausola e orienta sulle conseguenze di ciascun tipo — proteggendo locatore, conduttore e garante. Un avvocato immobiliare a San Paolo aiuta a prevenire errori comuni che portano a conflitti e responsabilità.

La garanzia giusta protegge entrambe le parti

La garanzia definisce la sicurezza della locazione — e, se scelta o richiesta nel modo sbagliato, diventa fonte di nullità e conflitti. Conoscere i quattro tipi, la regola dell'unicità, il limite alla cauzione e il rischio reale del garante è ciò che permette di chiudere un contratto equilibrato, sicuro per il locatore ed equo per il conduttore.

Per il garante in particolare, la consapevolezza del rischio è essenziale: rispondere del debito altrui, potenzialmente con il proprio immobile in gioco, non è una decisione da prendere senza informazioni. In ogni caso, l'assistenza legale aiuta a prevenire errori costosi.

Presso Falchet e Marques Sociedade de Advogados, studio a San Paolo (Av. Paulista), ci occupiamo di diritto immobiliare e locazioni — consigliando la garanzia più adatta, redigendo la clausola in sicurezza e proteggendo locatori, conduttori e garanti. Se stai per affittare o fare da garante, vale la pena capire bene la garanzia prima di firmare.

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