Como passar um imóvel para o seu nome? Escritura, ITBI e registro explicados passo a passo

Você economizou, escolheu o imóvel, fechou o negócio e pagou. Falta o mais importante — e o que mais gente entende errado: colocar o imóvel no seu nome. Muita gente acha que basta assinar o contrato ou a escritura e pagar para virar dono. Não basta. Enquanto não houver registro, o imóvel ainda é, juridicamente, do vendedor.

Entender as etapas certas evita o erro mais caro do mercado imobiliário: adiar (ou pular) o registro. Neste guia, você vai ver, passo a passo, como passar um imóvel para o seu nome — o ITBI, a escritura e o registro —, a diferença crucial entre escritura e registro, quanto custa e quando a escritura é obrigatória. Com um exemplo prático em São Paulo.

Quais são as etapas para passar um imóvel para o nome?

Transferir um imóvel envolve, em regra, três etapas, nesta ordem:

• 1. Pagar o ITBI: o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, municipal, é condição para os passos seguintes — deve ser quitado antes da escritura.

• 2. Lavrar a escritura pública: no cartório de notas, formaliza-se a compra e venda com fé pública (quando a escritura é exigida — veja adiante).

• 3. Registrar a escritura: leva-se a escritura ao cartório de registro de imóveis da localização do bem, para averbá-la na matrícula.

É o terceiro passo que efetivamente transforma você em proprietário. Pular ou adiar o registro é deixar a transferência pela metade — com riscos sérios, como veremos.

Qual a diferença entre escritura e registro?

Esta é a distinção mais importante — e a mais incompreendida. A escritura pública é o documento, feito no cartório de notas, que formaliza o acordo de compra e venda com fé pública. O registro é a averbação dessa escritura na matrícula do imóvel, feita no cartório de registro de imóveis.

A diferença é decisiva: a escritura, sozinha, não transfere a propriedade — quem transfere é o registro (art. 1.245 do Código Civil: “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”). “Quem não registra não é dono.” Por isso, depois de lavrar a escritura, é indispensável registrá-la: enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo o dono no papel — e o imóvel pode ser penhorado por dívidas dele, ou até revendido.

Quanto custa para passar um imóvel para o nome em São Paulo?

Os custos totais somam, em geral, de 4% a 5% do valor do imóvel. O maior item é o ITBI: na capital de São Paulo, a alíquota é de 3% (Lei Municipal 11.154/1991), calculada sobre o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência da Prefeitura — então, em regiões valorizadas, o imposto pode incidir sobre um valor maior que o pago.

Somam-se a esse imposto os emolumentos: os da escritura, no cartório de notas, e os do registro, no cartório de imóveis — ambos por tabela e proporcionais ao valor do bem —, além das certidões. Por isso, vale orçar essas despesas antes de fechar o negócio, para não ser surpreendido. Em alguns casos (primeiro imóvel pelo sistema de habitação), há reduções nos emolumentos de cartório.

A escritura pública é sempre obrigatória?

Em regra, sim, para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil) — o que abrange a grande maioria dos imóveis. Abaixo desse valor, admite-se a transferência por contrato particular.

Há exceções importantes. Na alienação fiduciária (a forma mais comum de financiamento imobiliário), não há escritura pública: o próprio contrato do banco é registrado diretamente na matrícula. Em financiamentos com hipoteca, o banco participa da escritura como interveniente. E, desde 2020, a escritura também pode ser feita de forma digital, pela plataforma e-Notariado. Em caso de dúvida sobre o seu caso, vale confirmar com um advogado ou no cartório.

Onde se faz cada etapa em São Paulo?

Um detalhe prático que confunde muita gente: cada etapa tem o seu lugar.

• ITBI: pago à Prefeitura — a guia é emitida pelo cartório, pelo banco ou no portal da Prefeitura —, antes da escritura.

• Escritura: pode ser lavrada em qualquer cartório de notas, inclusive de outra cidade (você escolhe).

• Registro: tem de ser feito obrigatoriamente no cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel está localizado — esse você não escolhe.

Essa divisão explica por que a escritura e o registro são feitos, muitas vezes, em cartórios diferentes — e por que o registro, etapa final e decisiva, depende da localização do imóvel.

Exemplo prático: a compra da Bianca

Bianca comprou um apartamento em São Paulo por R$ 500 mil, à vista. Feliz, ela assinou o contrato de compra e venda, pagou o vendedor e recebeu as chaves — e, por meses, achou que “estava tudo certo”. Mas o imóvel ainda estava no nome do vendedor: faltavam as etapas formais.

Para regularizar, Bianca pagou o ITBI (3% sobre R$ 500 mil = R$ 15 mil, considerando que o valor venal de referência não era maior), lavrou a escritura num cartório de notas e, então, registrou a escritura na matrícula, no cartório de registro de imóveis do bairro do apartamento. Somando emolimentos e certidões, o custo total ficou em torno de R$ 21 mil (cerca de 4% do valor). Só após o registro Bianca se tornou, de fato, a proprietária — apta a, no futuro, vender, financiar ou deixar o imóvel em herança com segurança. Tivesse adiado o registro, correria o risco de o imóvel ser penhorado por uma dívida do vendedor.

Os erros mais comuns (e caros)

• Não registrar a escritura. O erro mais grave: sem registro, você não é o dono, e o imóvel pode ser penhorado ou revendido.

• Achar que o contrato basta. Contrato e escritura formalizam o acordo, mas não transferem a propriedade.

• Não verificar certidões antes. Dívidas do vendedor e do imóvel (IPTU, condomínio, ações) podem recair sobre o comprador.

• Calcular o ITBI só pelo preço. Em SP, a base é o maior valor entre o preço e o valor venal de referência.

• Não orçar os custos. As despesas (4% a 5%) precisam entrar na conta da compra.

Checklist: para passar um imóvel para o seu nome

• Verifique as certidões do imóvel e do vendedor (matrícula, ônus, ações, dívidas).

• Orce os custos (ITBI de 3% em SP + escritura + registro + certidões).

• Pague o ITBI e emita a guia antes da escritura.

• Lavre a escritura no cartório de notas (ou registre o contrato do banco, se for financiamento).

• Registre a escritura na matrícula, no cartório da localização do imóvel.

• Em caso de financiamento, herança ou pendências, conte com um advogado de Direito Imobiliário.

Perguntas frequentes sobre como passar um imóvel para o nome

Como passar um imóvel para o meu nome?

Em regra, são três etapas: (1) pagar o ITBI, o imposto municipal de transmissão; (2) lavrar a escritura pública de compra e venda no cartório de notas; e (3) registrar essa escritura na matrícula, no cartório de registro de imóveis onde o imóvel está localizado. Só o registro transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil). Sem ele, mesmo tendo pago e assinado tudo, você ainda não é o dono formal do imóvel.

Qual a diferença entre escritura e registro?

A escritura pública é o documento, feito no cartório de notas, que formaliza o acordo de compra e venda com fé pública. O registro é a averbação dessa escritura na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis. A diferença é decisiva: a escritura sozinha não transfere a propriedade — quem transfere é o registro (art. 1.245 do Código Civil). Por isso, depois de lavrar a escritura, é indispensável registrá-la; do contrário, o vendedor continua sendo o dono no papel.

Quanto custa para passar um imóvel para o nome em São Paulo?

Os custos somam, em geral, de 4% a 5% do valor do imóvel. O maior item é o ITBI, que na capital é de 3% (Lei Municipal 11.154/1991), calculado sobre o maior valor entre o preço e o valor venal de referência da Prefeitura. Somam-se os emolumentos da escritura no cartório de notas e os do registro no cartório de imóveis, ambos por tabela e proporcionais ao valor, além das certidões. Vale orçar antes de fechar o negócio.

A escritura pública é sempre obrigatória?

Em regra, sim, para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil) — o que abrange a grande maioria dos imóveis. Abaixo desse valor, admite-se contrato particular. Há ainda exceções, como nos financiamentos com alienação fiduciária, em que o próprio contrato do banco é registrado diretamente, dispensando a escritura pública. Em caso de dúvida, vale confirmar com um advogado ou no cartório se o seu negócio exige escritura.

Onde pago o ITBI e registro o imóvel em São Paulo?

Em São Paulo, o ITBI é pago à Prefeitura (a guia é emitida pelo cartório, pelo banco ou no portal da Prefeitura) e deve ser quitado antes da lavratura da escritura. A escritura pode ser feita em qualquer cartório de notas, inclusive de outra cidade. Já o registro tem de ser feito obrigatoriamente no cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel está localizado. Desde 2020, a escritura também pode ser feita de forma digital, pela plataforma e-Notariado.

Preciso de advogado para transferir um imóvel?

Não é obrigatório, pois o tabelião conduz a lavratura da escritura. Mas a assessoria de um advogado é muito recomendável, sobretudo quando há financiamento, herança, divórcio, contrato de gaveta ou qualquer pendência na documentação. O advogado verifica as certidões do imóvel e do vendedor (para evitar fraudes e dívidas que recaiam sobre o bem), revisa o contrato e garante que a transferência seja segura — protegendo o maior investimento da maioria das famílias.

Sem registro, não há propriedade

A lição central é simples e vale repetir: passar um imóvel para o seu nome não termina no contrato nem na escritura — termina no registro. É ele que transfere a propriedade e que torna o imóvel verdadeiramente seu, com a segurança de poder vendê-lo, financiá-lo e transmiti-lo no futuro.

Conhecendo as três etapas — ITBI, escritura e registro — e seus custos, você faz a transferência com tranquilidade e sem surpresas. E, quando há financiamento, herança ou qualquer pendência na documentação, a conferência de certidões e a orientação jurídica protegem o que, para a maioria das famílias, é o maior investimento da vida.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), atuamos em compra, venda e regularização de imóveis — verificando certidões, revisando contratos e conduzindo a transferência da escritura ao registro, com segurança. Se você vai comprar, vender ou transferir um imóvel, vale fazer isso com respaldo.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — e transfira o seu imóvel com segurança, do ITBI ao registro.