Advogado para imóvel em leilão em São Paulo
Na alienação fiduciária o imóvel não vai a leilão por ordem judicial: o procedimento corre no cartório e cada etapa tem prazo curto. Quanto antes você chega, mais caminho existe.
5,0 · 18 avaliações no GoogleO ponto que decide tudo é quando você procura ajuda. Recebida a intimação do oficial de registro de imóveis, existem 15 dias para purgar a mora e o contrato volta a valer (art. 26 da Lei 9.514/1997). Sem pagamento, a consolidação depende das formalidades legais. Na hipótese residencial do art. 26-A, salvo consórcio, há mais 30 dias até a averbação e pagamento permitido até esse ato. Após consolidada, no regime atual, resta o direito de preferência, não mais a purgação. Uma semana muda o rumo do caso.
Em que ponto você está.
- Atraso, sem intimação aindaA melhor hora: renegociação direta com o banco, antes de qualquer ato no cartório.
- Intimação recebidaO relógio dos 15 dias começou. Calculamos o valor exato da purgação e agimos dentro do prazo.
- Propriedade já consolidadaA purgação não cabe mais, mas existe o direito de preferência até o segundo leilão. É uma janela real.
- Leilão marcadoConferimos prazos, edital, valor mínimo e a regularidade do procedimento.
- Imóvel já arrematadoDiscussão sobre vícios do procedimento, saldo remanescente e a ação de reintegração de posse.
- Valor da dívida contestávelEncargos, tarifas, seguro e capitalização entram na conta da purgação. Revisar às vezes viabiliza o pagamento.
- Comprador de imóvel em leilãoDo outro lado: análise de risco do edital, da matrícula e da posse antes de arrematar.
Os prazos que quase ninguém conhece a tempo.
A execução é extrajudicial: o oficial de registro intima o devedor para pagar em 15 dias, incluindo parcelas vencidas e que vencerem até o pagamento, juros, encargos, tributos, contribuições condominiais e despesas de cobrança e intimação (art. 26). Purgada a mora, o contrato convalesce. Não purgada, o oficial averba a consolidação da propriedade em nome do credor, cumpridas as formalidades. Para aquisição ou construção residencial do devedor, salvo consórcio, o art. 26-A prevê averbação 30 dias após o prazo inicial e regularização até esse ato.
A partir da consolidação, o credor tem 60 dias para promover o primeiro leilão — prazo que a Lei 14.711/2023 ampliou, antes era de 30. No primeiro leilão o mínimo considera o valor contratual atualizado e, se maior, a base do ITBI da consolidação; não havendo arrematação, o segundo ocorre nos 15 dias seguintes, no regime geral, com lance que cubra dívida e encargos legais ou, se insuficiente, a critério do credor, ao menos metade da avaliação. Essa alternativa de metade não se aplica ao regime residencial do art. 26-A, que possui mínimo próprio.
E aqui está a janela que a maioria perde: entre a averbação da consolidação e o segundo leilão, o devedor tem direito de preferência para readquirir o imóvel pelo saldo total da dívida, encargos, despesas de execução, ITBI e laudêmio aplicável da consolidação, além dos tributos e despesas da nova aquisição (art. 27, §2º-B). Em 10 de dezembro de 2025 o STJ fixou a tese do Tema 1288 (REsp 2.126.726): depois da Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade sem purgação, é esse direito de preferência que resta — não a purgação da mora. Preservam-se os atos jurídicos perfeitos de consolidação e purgação praticados antes da Lei 13.465/2017; a data do contrato, sozinha, não define o regime.
Como conduzimos o caso.
- Leitura do contrato e da intimaçãoData da intimação, valor exigido e regularidade do ato: define quanto tempo ainda existe.
- Conferência do valor da dívidaEncargos, tarifas, seguro e forma de capitalização. Revisar a conta às vezes torna o pagamento possível.
- Negociação com o credorAcordo de pagamento, reforço de garantia ou venda assistida com quitação — alternativas sujeitas à aceitação do credor, sem direito automático à purgação parcelada.
- Medida judicial, quando cabeVício juridicamente relevante pode fundamentar ação e pedido urgente. O ajuizamento não suspende o leilão por si só; depende de decisão ou efeito legal aplicável.
- Preferência, saldo e posseExercício do direito de preferência, cobrança do saldo remanescente e defesa na reintegração de posse.
O que trazer para a primeira conversa.
Documentos que aceleram a análise
Se você recebeu intimação, traga-a primeiro e sem esperar reunir o resto — a data dela é o que determina o prazo que ainda existe.
- Intimação recebida do cartório
- Contrato de financiamento com alienação fiduciária
- Extrato atualizado da dívida
- Comprovantes das parcelas pagas
- Matrícula atualizada do imóvel
- Edital do leilão, se já publicado
- Correspondência trocada com o banco
- Comprovante de residência no imóvel
Análise do caso e proposta apresentada por escrito. Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB — não substitui a avaliação do caso concreto.
O que dizem no Google.
“Desde o início, fui atendida de maneira excepcional. A equipe é atenciosa e explica cada passo.”
Amanda M. · Google“Excelentes profissionais, altamente qualificados. Ressalto o profissionalismo, o atendimento e a honestidade.”
Rita G. · Google“Muito educado, paciente, sempre com respostas precisas e certeiras. Indico sem pontos negativos!”
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Quem responde pela área.
Sócia responsável pela área imobiliária e por inventários (OAB/SP 428.777). Pós-graduada em Direito Imobiliário pela PUC/SP e em Direito das Sucessões pela PUC-Campinas. Medalha Notário Luiz Gama (Câmara de Santo André).
Conhecer Letícia MarquesArtigos que aprofundam o tema.
Perguntas comuns.
Com quantas parcelas em atraso o imóvel vai a leilão?
Não existe número fixo em lei, e sim procedimento: constituído em mora, o devedor é intimado pelo oficial de registro de imóveis para pagar em 15 dias (art. 26 da Lei 9.514/1997). O contrato pode prever carência e, se for omisso, ela é de 15 dias. Essa carência antecede a intimação e não se confunde com o prazo para pagar após recebê-la; não espere um número presumido de parcelas.
Recebi a intimação do cartório. O que acontece agora?
A intimação prevê 15 dias para pagar as parcelas vencidas e as que vencerem até o pagamento, com os encargos legais. Não há consolidação automática no 16º dia. Nos financiamentos para adquirir ou construir imóvel residencial do devedor, salvo consórcio, o art. 26-A prevê averbação 30 dias após aquele prazo e permite regularizar até a averbação. É necessário conferir o regime e o andamento registral.
A propriedade já foi consolidada. Ainda posso pagar e ficar com o imóvel?
A purgação da mora não cabe mais, mas resta o direito de preferência: entre a averbação da consolidação e o segundo leilão, você pode readquirir o imóvel pelo saldo total da dívida, encargos, despesas de execução, ITBI e laudêmio aplicável da consolidação, além dos tributos e despesas da nova aquisição (art. 27, §2º-B). Em 10 de dezembro de 2025 o STJ firmou essa orientação no Tema 1288, ao julgar o REsp 2.126.726. O Tema 1288 preserva atos jurídicos perfeitos de consolidação e purgação anteriores à Lei 13.465/2017; a data do contrato não decide sozinha o regime. É preciso agir prontamente.
Quanto tempo tenho depois da consolidação?
O credor tem 60 dias contados do registro da consolidação para promover o primeiro leilão — prazo ampliado pela Lei 14.711/2023, que antes era de 30 dias. Não havendo arrematação, o segundo leilão ocorre nos 15 dias seguintes. A preferência vai até a data do segundo leilão, mas 60 dias é limite para o credor, não prazo mínimo de espera. Garantias sobre vários imóveis podem exigir regras do art. 27-A.
Se o imóvel for vendido por menos que a dívida, eu continuo devendo?
Depende do tipo de contrato. Nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do próprio devedor, salvo consórcio, a Lei 14.711/2023 previu que a dívida se extingue quando o segundo leilão não alcança o valor mínimo (art. 26-A, §4º). Fora dessa hipótese, o art. 27, §5º-A mantém o devedor obrigado pelo saldo remanescente. Se o credor ficar com livre disponibilidade após segundo leilão sem lance mínimo, o art. 27, §6º-A exige deduzir o referencial mínimo para apurar o saldo. Também se confere a aplicação temporal da lei.
E se o imóvel for vendido por mais que a dívida?
O que sobrar é seu. O art. 27, §4º determina que o credor entregue o saldo remanescente ao devedor nos cinco dias seguintes à venda, descontados dívida, despesas e encargos. A conta deve ser conferida; o excedente inclui a indenização por benfeitorias prevista na lei.
Quanto custa e vocês atendem fora de São Paulo?
A análise da intimação e do contrato é feita na triagem inicial, justamente porque o prazo é curto. A partir daí, honorários combinados por escrito conforme a medida — negociação, ação judicial ou defesa na reintegração. Atendemos em todo o Brasil, com correspondentes sob nossa orientação.
Você já recebeu a intimação do cartório?
Se recebeu, informe a data da intimação — é ela que define quanto tempo ainda existe. Analisamos o caso e dizemos qual caminho continua aberto.