购买巴西期房的法律问题：开发商未兑现承诺时怎么办？

在售楼处，一切都像明确的承诺：带烧烤区的阳台、如度假村般的公共设施、30个月内交付。到了交房时，配套设施却被推迟到“第二阶段”，合同外收费接连出现，客厅地面甚至已经开裂。好消息是，这些问题通常都有法律救济——前提是买方及时行动。

我们另一篇文章讨论签约前如何避免购买期房的常见错误；本文关注的是签约以后：问题已经发生时，如何处理未兑现的宣传、不当收费、交付瑕疵、交钥匙前的公寓费和面积差异。

开发商在宣传册中作出承诺却未交付，怎么办？

足够明确的宣传承诺依CDC第30条约束供应商。若承诺的烧烤区未交付，可按第35条评估实际履行、等价替代或解除并返还及赔偿。保存宣传册、沙盘资料、建筑说明、图纸和经纪人报价；不能把所有仅供示意的元素一律等同于明确合同义务。

购买期房时，哪些收费可能不当？

需特别核查SATI与经纪佣金：第938号主题认定强制买方承担SATI不当，但事先告知总价并单独突出佣金金额时，可约定由买方承担佣金。返还须核对付款凭证、依据及时效。CDC第42条双倍返还不必一律证明主观恶意，而须考察违反客观诚信、可合理解释的错误及STJ的时间适用限制。假设50万雷亚尔房价另有2.5万雷亚尔收费，占比为5%；这只是演算，不能说明所有费用都应返还。

如同时存在交付延期，可使用延期交付赔偿计算器进行参考估算；结果不直接证明债权。

房屋交付时存在瑕疵：投诉期限是多久？

验房时以照片和书面保留意见记录裂缝、门窗及渗漏，寻求技术支持并商定修复安排，不应认为任何瑕疵都足以拒绝收钥匙。耐用品明显瑕疵的CDC期限为交付后90天；隐蔽瑕疵从问题显现时起算（第26条）。能证明已向供应商投诉的，可阻止该除斥期间届满，直至收到明确拒绝答复。《民法典》第618条的五年属于坚固性与安全性保证期，并非所有诉讼的起诉期限。STJ承认合同违约损害赔偿适用十年时效；在第618条民事规则下，还须区分解除或减价请求的180天期限。应逐项核对请求、适用制度及起算时间。

交钥匙前可以收取公寓费吗？

应核对实际占有、房屋是否真正可交付和相关通知，不能只看竣工使用许可。STJ第886号主题考虑与房屋的实质关系及业主共同体是否知情，但共同体追缴与买卖双方之间的返还分担是不同问题。第1349号主题拟重新审查双方能否同时成为被告；本次更新查询时仍待审理。不能承诺自动退款或用一个结论覆盖所有情形。 另须区分IPTU：对市政府的纳税责任遵循税法，买卖双方之间的承担安排取决于合同及其效力。

假设示例：Duarte一家的公寓

假设示例：Duarte一家在延期四个月后收到房屋，发现主卧渗漏，宣传的儿童游乐场也未建成。可记录保留意见、要求修复及交付设施，附宣传册，并核查已付9,800雷亚尔SATI费。60天内维修、按缺失设施减价并退费可以是谈判方案，不是实际办案结果或保证。延期赔偿亦须另行分析。保存的材料有助于支持各项请求。

最常见、代价也最高的错误

1. 丢弃销售材料。 风险：失去证明开发商受宣传承诺约束的证据（CDC第30条）。
2. 为了尽快拿到钥匙，在没有任何保留意见的验收记录上签字。 风险：日后更难主张未记录的明显瑕疵。
3. 只通过电话投诉，任由CDC规定的90天期限经过。 风险：难以证明投诉和日期，并可能错过期限；法律要求可证明的投诉，并非仅承认书面形式。
4. 为了“不影响交房”而支付全部收费。 风险：支付存在争议的款项；单倍或双倍返还须符合相应条件。

期房买方签约后的行动清单

• 从首次接触起，保存宣传册、广告、报价以及与经纪人的沟通记录；
• 逐项核查合同中的额外收费（SATI费、经纪佣金及其他费用）及其法律依据；
• 验房时拍照记录瑕疵，在验收文件中写明保留意见；如有条件，请专业人员协助；
• 就每一项未解决问题书面通知开发商，并明确整改期限；
• 记录关键期限：明显瑕疵通常为90天（CDC），坚固性与安全性问题的法定保证期为5年（《民法典》第618条）。

实际交付面积不符怎么办？

应对照图纸、建筑说明、产权登记及专业测量，区分专有、共有和总面积。后果取决于广告、合同及适用制度，包括相关时适用的《民法典》第500、501条。补足面积、减价或解除并非自动成立；期限应单独分析，不能与CDC瑕疵请求的90天混淆。

常见问题

开发商在宣传册中承诺的内容具有约束力吗？

是的，但信息或广告须足够明确。依CDC第30条，这类内容纳入合同并约束供应商。未履行时，第35条允许按具体情况要求履行、接受等价替代，或解除合同并要求返还款项及损害赔偿。应保存宣传册、广告、图纸和消息，证明承诺的准确内容。

SATI 费合法吗？可以要求退款吗？

STJ第938号主题认定，将SATI或与购房绑定的类似服务费用强加给买方属于不当收费。若事先告知总价并单独突出经纪佣金金额，可约定由买方承担佣金。返还取决于实际付款、证据及时效。CDC第42条的双倍返还以违反客观诚信为判断标准，不必一律证明主观恶意；须考虑可合理解释的错误和判例的时间适用限制，不是自动双倍退款。

新房存在瑕疵，投诉期限是多久？

耐用品明显瑕疵的CDC期限为交付后90天；隐蔽瑕疵从问题显现时起算（第26条）。能证明已向供应商投诉的，可阻止该除斥期间届满，直至收到明确拒绝答复。《民法典》第618条的五年属于坚固性与安全性保证期，并非所有诉讼的起诉期限。STJ承认合同违约损害赔偿适用十年时效；在第618条民事规则下，还须区分解除或减价请求的180天期限。应逐项核对请求、适用制度及起算时间。

收到钥匙前可以向我收取公寓费吗？

应核对实际占有、房屋是否真正可交付和相关通知，不能只看竣工使用许可。STJ第886号主题考虑与房屋的实质关系及业主共同体是否知情，但共同体追缴与买卖双方之间的返还分担是不同问题。第1349号主题拟重新审查双方能否同时成为被告；本次更新查询时仍待审理。不能承诺自动退款或用一个结论覆盖所有情形。

在圣保罗遇到开发商纠纷，何时应咨询律师？

问题出现后宜尽早咨询，尤其在签署无保留结清文件或接受和解之前。部分期限较短，策略取决于文件、日期及具体请求。可证明送达的通知有助于保留证据，也可能影响CDC第26条期限，但不保证庭外解决，更不能替代个案法律分析。

及时行动并保留证据，开发商违约就有相应救济

明确广告承诺、不当收费、房屋瑕疵和费用分担适用不同分析。销售材料、付款凭证、验收记录和通知可用于还原事实及核对期限。及时行动有助于保留权利，但不意味着每种问题都产生相同救济或赔偿。

Falchet e Marques Sociedade de Advogados位于圣保罗Avenida Paulista。我们处理期房购买后的纠纷，包括宣传未兑现、不当收费、建筑瑕疵和延期交付，并根据案件情况采取庭外或在圣保罗州法院（TJSP）的诉讼策略。

通过WhatsApp联系我们：+55 11 95901-1854——请说明房屋遇到的问题并发送合同，我们将帮助梳理适用的救济措施与期限。