Fehler beim Kauf im Bau: Welche sind die teuersten, und wie schützen Sie sich vor der Unterschrift?

Eine Musterwohnung und ein zeitlich befristetes Angebot können Unterschriftsdruck erzeugen. Doch die anfänglichen Raten allein zeigen weder Endkosten, tatsächliches Lieferdatum noch die Folgen eines Rücktritts. Kauf im Bau bedeutet, eine noch zu errichtende oder zu vollendende Einheit zu kaufen — das eingetragene Projekt, die Tragbarkeit und die Pflichten beider Parteien müssen sorgfältig geprüft werden.

In diesem Artikel behandeln wir die häufigsten (und teuersten) Fehler bei diesem Kauf, was am Bauträger vor der Unterschrift zu prüfen ist, welche Klauseln besondere Aufmerksamkeit verdienen, was das Gesetz bei Verzug garantiert und welche Nebenkosten das Budget von Käufern ohne Planung sprengen.

Was sagt das Gesetz, wenn der Vertrag „nichts sagt“?

Käufe im Bau unterliegen Gesetz 4.591/1964, dem Verbraucherschutzgesetz, soweit ein Verbraucherverhältnis besteht, und den Änderungen durch Gesetz 13.786/2018. Datum und Vertragsregime sind maßgeblich: Spätere Regeln gelten nicht automatisch für frühere Geschäfte. Zwingendes Recht begrenzt missbräuchliche Klauseln; eine klare Vereinbarung regelt Preis, Indizes, Fristen und Verantwortlichkeiten.

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Wie prüft man den Bauträger vor der Unterschrift?

Die Prüfung beginnt bei der Matrícula, nicht beim Werbematerial. Ein Bauprojekt darf erst verkauft werden, nachdem die Baubeschreibung registriert wurde (Art. 32 Gesetz 4.591/1964) — ein Verkauf ohne diese Registrierung ist irregulär und setzt den Käufer erheblichem Risiko aus. Fordern Sie eine aktuelle Matrícula an und bestätigen Sie:

1. die Registrierung des Bauprojekts (der „R.“-Eintrag des Projekts in der Matrícula des Stammbauplatzes);
2. ob abgesondertes Projektvermögen (patrimônio de afetação) besteht, das Aktiva, Rechte und Pflichten des Projekts vom übrigen Vermögen des Bauträgers trennt; das ist ein erheblicher Schutz, keine Garantie für Fertigstellung oder Erstattung;
3. die Bescheinigungen des Bauträgers: Steuerschulden, Klagen wegen Bauverzögerungen und Baumängeln (öffentliche Suche auf der Website des TJSP, des Landesgerichts São Paulo) sowie Beschwerden beim Procon-SP.

Eine überprüfbare Lieferbilanz und Vermögensabsonderung informieren die Bewertung, ersetzen aber keine projektspezifischen Prüfungen. Eine neue Zweckgesellschaft (SPE) kann ohne eigene Erfolgsbilanz dennoch regelmäßig sein: Prüfen Sie ihre Gesellschafter, Sicherheiten und Finanzierung.

Welche Vertragsklauseln verdienen besondere Aufmerksamkeit?

Vier Klauseln verursachen die meisten Streitigkeiten:

1. Nachfrist. Art. 43-A erlaubt bis zu 180 Kalendertage, sofern ausdrücklich in klarer, hervorgehobener Form vereinbart und im Anwendungsbereich der Vorschrift. Sie gilt nicht automatisch für jeden Vertrag.
2. INCC-Anpassung. Der Vertrag kann den Restsaldo an den Baukostenindex der FGV binden. Modellieren Sie Szenarien, ohne einen früheren Anstieg als festen Satz zu behandeln, und prüfen Sie die Regeln nach Übergabe und während des Verzugs. Die bei Übergabe fällige Rate kann abweichen von der ursprünglichen Preisliste.
3. Rücktritt. In den Fällen des Art. 67-A kann die Vertragsstrafe bis zu 25% der gezahlten Beträge erreichen, oder 50% bei abgesondertem Projektvermögen, vorbehaltlich gesetzlicher Voraussetzungen. Maklergebühr und andere zulässige Abzüge können hinzukommen: Die Strafhöchstgrenze ist nicht zwingend der gesamte Einbehalt. Grund, Vertragsdatum und ein etwaiges Widerrufsrecht prüfen.
4. Zusammenfassungstabelle. Art. 35-A verlangt Angaben zu Preis, Indizes, Zahlungen, Übergabe und Rücktritt. Absatz 1 gewährt 30 Tage zur Nachbesserung fehlender Angaben; eine nicht geheilte Unterlassung gibt dem Käufer Rücktrittsgründe, nicht die automatische Nichtigkeit des ganzen Vertrags.

Diese Regelungen verteilen Transaktionsrisiken. Die Unterschrift macht eine missbräuchliche Klausel nicht gültig, doch die vorherige Prüfung hilft, Verpflichtungen zu vermeiden, die man ohne Verständnis akzeptiert hat.

Was können Sie tun, wenn sich das Projekt um mehr als 180 Tage verspätet?

Für Verträge im Anwendungsbereich des Art. 43-A können nach Ablauf von Liefertermin und wirksam vereinbarter Nachfrist zwei Optionen entstehen — je nach Verzugsursache und Vertragstreue des Käufers:

• Rücktritt: Hat der Käufer den Verzug nicht verursacht, volle Rückerstattung und anwendbare Strafe, inflationskorrigiert, innerhalb von 60 Kalendertagen ab Rücktritt;
• Fortsetzen: Ein vertragstreuer Käufer kann 1% pro Monat des tatsächlich an den Bauträger gezahlten Betrags erhalten, taggenau, inflationskorrigiert und bei Übergabe fällig.

Nach STJ-Thema 970 kann eine Verzugsstrafe in Höhe des Mietwerts grundsätzlich nicht mit entgangenem Gewinn für denselben Verzug kumuliert werden. Thema 971 nutzt eine nur zu Lasten des Käufers vereinbarte Strafe als Referenz zur Bemessung des Schadensersatzes für die Pflichtverletzung des Verkäufers in den von der These erfassten Fällen; es ist keine automatische mathematische Umkehrung. Auch die Strafen nach Art. 43-A Absätze 1 und 2 können nicht kumuliert werden.

Welche Nebenkosten sprengen das Budget des Käufers?

Eine Reserve von 5%–7% kann ein Planungsszenario sein, kein universelles Budget oder Limit. Rechnen Sie getrennt:

• ITBI: Der allgemeine Satz São Paulos beträgt 3%, mit Sonderregeln für bestimmte finanzierte Geschäfte. Die Bemessungsgrundlage erfordert die Analyse von Art. 38 CTN in der Fassung des Komplementärgesetzes 227/2026, veröffentlichter kommunaler Bewertungskriterien und des Rechts auf Anfechtung durch Gegenbewertung. STJ-Thema 1.113 ist unter dem geltenden Zeitregime zu berücksichtigen; der höhere kommunale Referenzwert ist nicht schlicht als maßgeblich zu behandeln;

• Urkunde und Eintragung: Eine öffentliche Urkunde wird, sofern erforderlich, vom Notar errichtet; die Übertragung wird beim Grundbuchamt eingetragen. Es fallen unterschiedliche Gebühren nach den geltenden Tabellen an;

• Wohngeld und IPTU: Verfügbarkeit, Besitz, Vertrag und Steuerregeln prüfen. Einige Ausgaben können vor dem Einzug fällig werden;

• Ausbau: Die Baubeschreibung bestimmt, was geliefert wird und was Sie separat kaufen müssen.

Bei einem Kauf über R$ 500.000 ist eine beispielhafte Reserve von R$ 20.000 4% des Preises — keine verbindliche Schätzung von Steuer- und Registergebühren und nicht zwingend ein Budget für den Ausbau. Listen Sie die tatsächlichen Kosten und was die Finanzierung abdeckt.

Ein konkretes Beispiel: Pedro, Ana und der Torre Horizonte

Hypothetisches Beispiel: Pedro und Ana prüfen eine Einheit für R$ 500.000, verifizieren Registrierung und Vermögensabsonderung und modellieren eine Saldosteigerung von R$ 40.000, ohne sie als Prognose zu behandeln. Beträgt der entschädigungsfähige Verzug nach einer gültigen Nachfrist genau zwei Monate und wurden R$ 250.000 an den Bauträger gezahlt, ergeben 1% monatlich R$ 5.000 vor Inflationskorrektur und etwaigen weiteren Korrekturen. Dies setzt die Voraussetzungen des Art. 43-A voraus; es ist kein Mandantenfall und kein Zahlungsversprechen. Acht Kalendermonate sind nicht automatisch 180 Tage plus zwei Monate.

Die häufigsten (und teuersten) Fehler

1. Am Verkaufsstand unterschreiben, unter Druck der „letzten Einheit“. Risiko: Index, Strafe und Nachfrist ohne Verhandlung akzeptieren — und der Vertrag bindet Sie jahrelang.
2. Die Registrierung des Projekts in der Matrícula nicht prüfen. Risiko: eine Einheit in einem irregulären Projekt kaufen, mit Baustopp-Risiko.
3. Das Budget an der „Preislisten“-Rate ausrichten. Risiko: Der INCC treibt den Restsaldo hoch, und die genehmigte Bankfinanzierung deckt die Differenz bei Schlüsselübergabe nicht.
4. Die Vermögensabsonderung ignorieren. Risiko: Geht der Bauträger unter, konkurrieren Sie mit allen anderen Gläubigern um das, was übrig bleibt.
5. Aussteigen, ohne zu rechnen. Risiko: Einbehalt von bis zu 25% (oder 50%) des Gezahlten, obwohl die Vertragsabtretung an einen Dritten weit weniger kosten könnte.

Umsetzbare Checkliste vor der Unterschrift

• Aktuelle Matrícula mit der Projektregistrierung (Art. 32, Gesetz 4.591/64);

• Abgesondertes Projektvermögen in der Matrícula prüfen;

• Bescheinigungen für Bauträger und SPE + Klagen beim TJSP + Procon-SP;

• Vollständige Zusammenfassungstabelle: Preis, INCC, Liefertermin, Nachfrist, Strafen für beide Seiten;

• Simulation des Restsaldos mit INCC bis zur Schlüsselübergabe hochgerechnet;

• Reserve für ITBI (3% in São Paulo), Eintragung, Wohngeld und Ausbau;

• Vertragsprüfung durch einen Anwalt vor der Unterschrift — nicht nach dem Problem.

Häufige Fragen

Kann der Bauträger 180 Tage verspätet liefern, ohne etwas zu zahlen?

Art. 43-A erlaubt bis zu 180 Kalendertage, wenn die Nachfrist ausdrücklich in klaren, hervorgehobenen Klauseln vereinbart wurde und die Vorschrift gilt. Sie ist nicht automatisch. Nach dem tatsächlich vereinbarten Termin und gültiger Nachfrist sind Verzugsursache und Vertragstreue des Käufers zu prüfen.

Ich bin von einem Kauf im Bau zurückgetreten: Wie viel verliere ich?

In den Fällen des Art. 67-A kann die Strafe 25% der gezahlten Beträge erreichen, oder 50% bei abgesondertem Projektvermögen, vorbehaltlich gesetzlicher Voraussetzungen. Maklergebühr und weitere zulässige Abzüge können hinzukommen. Vertragsdatum, Rücktrittsgrund, Widerrufsrechte und Voraussetzungen für einen Ersatzkäufer sind zu prüfen, bevor der Verlust berechnet wird.

Was ist der INCC und warum wächst meine Rate vor der Schlüsselübergabe?

Der von der FGV berechnete INCC misst die Baukosten. Wo wirksam vereinbart, passt er den Restsaldo vertraglich an und beeinflusst Raten und die bei Übergabe fällige Zahlung. Modellieren Sie Szenarien und prüfen Sie Regeln für die Zeit nach Übergabe und im Verzug, ohne frühere Anstiege als garantierte künftige Sätze zu behandeln.

Brauche ich einen Anwalt zur Prüfung eines Kaufvertrags im Bau in São Paulo?

Ein Anwalt ist nicht allein wegen des Kaufs vorgeschrieben. Die Prüfung hilft, Registrierung, Zahlungen, Nachfristen, Strafen und Vermögensabsonderung zu bewerten, kann aber weder die Fertigstellung garantieren noch jedes Risiko und jede Streitkosten beseitigen.

Kann ich Entschädigung verlangen, wenn sich das Projekt verspätet?

Nach Ablauf des geltenden Liefertermins kann Entschädigung entstehen. Nach Art. 43-A kann ein vertragstreuer Käufer bei Fortsetzung des Kaufs 1% monatlich der tatsächlich an den Bauträger gezahlten Beträge erhalten, taggenau und inflationskorrigiert. Der Rücktritt ist eine Alternative unter ihren gesetzlichen Voraussetzungen. Strafen und entgangener Gewinn sollten nicht automatisch kumuliert werden.

Schutz entsteht vor der Unterschrift — danach lässt sich nur noch flicken

Viele Risiken lassen sich vor der Unterschrift erkennen, während ihre spätere Lösung teurer werden kann. Den Bauträger prüfen, Registrierung und Zusammenfassungstabelle kontrollieren und Zahlungen modellieren stützt eine informierte Entscheidung im Rahmen Ihres Budgets.

Bei Falchet e Marques Sociedade de Advogados, einer Kanzlei in São Paulo (Av. Paulista), prüfen wir Kaufverträge im Bau vorab, führen Due Diligence bei Bauträgern durch und vertreten in Fällen von Bauverzug, Rücktritt und Abrechnungsprüfung — damit Ihre Investition geschützt zur Schlüsselübergabe gelangt.

Sprechen Sie mit unserem Team auf WhatsApp: +55 11 95901-1854 — schicken Sie uns den Vertrag oder das Angebot vor der Unterschrift und erhalten Sie die Prüfpunkte für Ihren Fall.