不動産を未完成で購入する際の間違い：最も高くつくものと、署名前に自分を守る方法
未完成物件の購入での間違いは高くつきます：INCC、180日の猶予期間、購入の解約。署名前に自分を守る方法をチェックリスト付きでご覧ください。
最も高くつく 未完成物件購入の間違い は、法的レビューなしに契約に署名すること、デベロッパーを調査しないこと、 INCC （ブラジル全国建設費指数）による調整を過小評価すること、 最大180日の猶予期間条項 （法13.786/2018）を知らないことです。防御は署名前に行われます：開発が不動産登記簿（matrícula）に登記されていることの確認（法4.591/1964第32条）、弁護士による契約レビュー、追加費用（ITBI譲渡税、登記費用、管理費）の計画。
モデルルームと期間限定オファーは署名への圧力を生みます。しかし初期分割金だけでは最終費用、実際の引渡し日、解約の帰結は分かりません。 未完成物件の購入 とは、まだ建設中または未完成のユニットを買うことです — 登記されたプロジェクト、支払能力、各当事者の義務を慎重に検討する必要があります。
この記事では、この種の購入で最も一般的な（そして高くつく）間違い、署名前にデベロッパーについて確認すべきこと、特別な注意を要する条項、プロジェクトが遅れた場合に法律が保障すること、計画を怠った買主の予算を壊す追加費用を扱います。
契約が「何も言わない」場合、法律は何と言いますか？
未完成物件の購入は 法4.591/1964、 消費者保護法 （消費者関係がある場合）、および 法13.786/2018による改正が適用されます。日付と契約体制が重要です：後の規則は先の取引に自動適用されません。強行法規は不当条項を制限し、明確な契約は価格、指数、期限、責任を定めます。
引渡しがすでに遅れている場合は、 工事遅延補償計算ツール で初期試算を（法的レビューが前提）。
署名前にデベロッパーをどう審査しますか？
審査はマーケティング資料ではなく 不動産登記簿（matrícula）から始まります。未完成開発は、 開発登録が不動産登記所に登記された 後にのみ販売できます（法4.591/1964第32条）— 登記なしの販売は違法で、買主を重大なリスクにさらします。最新の登記簿謄本を求め、確認してください：
- 開発の登記（親登記簿上の開発の「R.」記載）；
- 分離財産（patrimônio de afetação）があるかどうか — プロジェクトの資産・権利・義務をデベロッパーの他の資産から分離するもの。重要な保護ですが、完成や償還の保証ではありません；
- デベロッパーの証明書：税務債務、工事遅延・建物瑕疵の訴訟（TJSP＝サンパウロ州裁判所サイトでの公開検索）、Procon-SPへの苦情。
検証可能な引渡し実績と財産分離は評価に資しますが、プロジェクト個別の確認を代替しません。新しい 特定目的会社（SPE） は違法でなくても実績を欠くことがあります：支配者、担保、資金調達を確認してください。
どの契約条項が特別な注意を要しますか？
4つの条項が紛争の大半を占めます：
- 猶予期間。 43-A条は最大 180暦日 を認めます — 明確で目立つ文言で明示的に合意され、規定の範囲内の場合。すべての契約に自動的に付加されるわけではありません。
- INCC調整。 契約は未払残高をFGVの建設費指数に連動させられます。過去の上昇を固定率とせずシナリオをモデル化し、引渡し後と遅延中のルールを確認してください。引渡し時の分割金は 異なり得ます — 初期価格表と。
- 解約。 67-A条の場合、契約上の違約金は支払済額の 25% に達し得ます — 分離財産がある場合は 50% — 法定条件に従います。仲介料やその他の認められた控除も適用され得ます：違約金の上限は必ずしも総留保額ではありません。原因、契約日、撤回権を確認してください。
- 概要表。 35-A条は価格、指数、支払い、引渡し、解約の情報を要求します。その1項は 欠落情報の修正に30日を定めます；治癒されない欠落は買主に解約の根拠を与えます — 契約全体の自動無効ではありません。
これらの条項は 取引リスクを配分します。署名は不当条項を有効化しませんが、事前レビューは理解せずに受け入れた義務を避ける助けになります。
プロジェクトが180日を超えて遅れた場合、何ができますか？
43-A条が適用される契約では、引渡しと有効に合意された猶予期間が経過すると、遅延の原因と買主の履行状況により 2つの選択肢 が生じ得ます：
- 解約： 買主が遅延を引き起こしていなければ、全額返金と適用される違約金 — インフレ調整済み — が 解約から60暦日以内;
- 継続： 義務を履行中の買主は デベロッパーへの実払額の月1%を受け取り得ます — 日割り、インフレ調整、引渡し時支払い。
下で、 STJテーマ970、賃料相当の遅延違約金は一般に同一遅延の逸失利益と併合できません。 テーマ971 は、テーゼの対象案件で売主の違反に対する補償評価の参照として買主のみの違約金を使います — 自動的な数学的逆転ではありません。43-A条1項・2項の違約金も併合できません。
どの追加費用が買主の予算を壊しますか？
5〜7%の準備金は計画シナリオとして考えられます — 普遍的な予算や上限ではありません。個別に計算してください：
- ITBI： サンパウロの一般税率は 3%で、特定の融資取引に特別ルールがあります。課税標準は、補完法227/2026で改正されたCTN38条、公表された市の技術基準、対抗評価による争訟権の分析を要します。STJテーマ1.113は関連する時間的体制の下で考慮すべきです；高い市の参照値を単に決定的と扱うべきではありません；
- 証書と登記： 公正証書（必要な場合）は公証人が作成し、移転は不動産登記所に登記されます。これらは適用料金表に基づく別個の費用を伴います；
- 管理費とIPTU： 利用可能性、占有、契約、税ルールを確認してください。一部の費用は入居前に発生し得ます；
- 仕上げ： 仕様書が引渡されるものと別途購入が必要なものを定めます。
R$500.000の購入では、例示的な R$20.000 の準備金は価格の4%であり、税・登記費用の認証済み見積もりや仕上げ費用とは限りません。実際の費用と融資の対象を項目別にしてください。
具体例：ペドロ、アナ、Torre Horizonte
仮想の例： ペドロとアナはR$500.000のユニットを検討し、登記と財産分離を確認し、R$40.000の残高増加を予測とせずモデル化します。有効な猶予期間後の補償可能な遅延がちょうど 2か月で、デベロッパーにR$250.000が支払われた場合、月1%は R$5.000 — インフレ調整と関連する修正の前。これは43-A条の要件を前提とし、依頼者の案件や支払いの約束ではありません。8暦月は自動的に180日+2か月ではありません。
最も多い（そして高くつく）誤り
- 販売スタンドで「最後の1件」の圧力の下で署名すること。 リスク： 指数、違約金、猶予期間を交渉せずに受け入れる — 契約は何年もあなたを拘束します。
- 開発の登記簿への登記を確認しないこと。 リスク： 違法な開発のユニットを購入し、工事に停止命令がかかるリスク。
- 「価格表」の分割金で予算を組むこと。 リスク： INCCが未払残高を膨らませ、承認された銀行融資が鍵の引渡し時に差額をカバーしないリスク。
- 分離財産制度を無視すること。 リスク： デベロッパーが倒産した場合、残りをめぐって他のすべての債権者と競合するリスク。
- 計算せずに解約すること。 リスク： 支払済額の最大25%（または50%）の留保 — 第三者への契約譲渡の方がはるかに安い場合も。
署名前の実践チェックリスト
- 最新の不動産登記簿 — 開発登記 （法4.591/64第32条）付き；
- 確認： 分離財産 の登記簿への記載；
- デベロッパーとSPEの証明書 + TJSPでの訴訟 + Procon-SP；
- 完全な概要表：価格、INCC、引渡日、猶予期間、双方の違約金；
- INCCで引渡しまで予測した未払残高のシミュレーション；
- ITBI（サンパウロで3%）、登記、管理費、仕上げの準備金；
- 弁護士による契約レビュー — 署名前 に — 問題の後ではなく。
よくある質問
デベロッパーは何も払わずに180日遅れて引渡せますか？
43-A条は、猶予期間が明確で目立つ条件で明示的に合意され規定が適用される場合、最大180暦日を認めます。自動ではありません。実際の合意期限と有効な猶予期間の後、遅延の原因と買主の履行状況を評価してください。
未完成物件の購入を解約しました：いくら失いますか？
67-A条の場合、違約金は支払済額の25%、分離財産があれば50%に達し得ます（法定要件に従う）。仲介料やその他の適法な控除も加算され得ます。損失を計算する前に、契約日、解約原因、撤回権、代替買主の条件を評価しなければなりません。
INCCとは何か、なぜ鍵の前に分割金が増えるのですか？
FGVが算出するINCCは建設費を測定します。有効に合意されれば、契約上の未払残高を調整し、分割金と引渡し時の支払いに影響します。シナリオをモデル化し、引渡し後と遅延の規定を確認してください — 過去の上昇を保証された将来の率と扱わないこと。
サンパウロで未完成物件の購入契約レビューに弁護士は必要ですか？
購入するだけで弁護士は必須ではありません。レビューは登記、支払い、猶予期間、違約金、財産分離の評価に役立ちますが、完成を保証したりすべてのリスクと紛争費用を除去したりできません。
プロジェクトが遅れたら補償を請求できますか？
補償は適用される引渡期限後に生じ得ます。43-A条の下、購入を継続する履行中の買主は、デベロッパーへの実払額の月1%（日割り・インフレ調整）を受ける権利を持ち得ます。解約は法的条件に従う代替案です。違約金と逸失利益を自動的に加算すべきではありません。
防御は署名前に行われます — 後では応急処置しかできません
多くのリスクは 署名前 に特定でき、後で解決する方が高くつく場合があります。デベロッパーの調査、登記と概要表の確認、支払いのモデル化は、予算内での情報に基づく決定を支えます。
Falchet e Marques Sociedade de Advogados（サンパウロ、パウリスタ大通りの法律事務所）は、未完成物件購入契約の事前レビューとデベロッパーのデューデリジェンスを提供し、工事遅延、購入解約、請求額レビューの案件を扱います — あなたの投資が守られた状態で鍵に届くように。
WhatsAppでチームにご相談：+55 11 95901-1854 — 署名前に契約またはオファーをお送りください。あなたの案件の注意点をお伝えします。