Immobilie sicher kaufen? Die 5 wesentlichen Schritte, um kein Geld zu verlieren

Ein attraktiver Preis und ein dringender Verkäufer ersetzen keine Unterlagen. Verfahren, Beschränkungen, Schulden oder fehlende Vertretungsmacht können die Transaktion verändern. Prüfungen vor dem Kauf beurteilen diese Faktoren vor Bindungen, ohne spätere Probleme auszuschließen.

Immobilien-Due-Diligence untersucht Immobilie, Verkäufer und Transaktionsstruktur vor wesentlichen Bindungen. Diese fünf Schritte ordnen die Prüfung; ihr Umfang hängt vom Fall ab, und keine Checkliste beseitigt jedes Risiko.

Schritt 1 — Warum ist das Grundbuchblatt (matrícula) das wichtigste Dokument?

Das Grundbuchblatt identifiziert den eingetragenen Eigentümer sowie vermerkte Pfändungen, Hypotheken und sonstige Rechte. Besorgen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, unter Beachtung der Gültigkeitsanforderungen für den konkreten Akt und der Nähe zum Abschluss. Prüfen Sie Eigentum, Zeichenbefugnis, Lasten, Fläche und Beschreibung. Eine Abtretung durch einen anderen als den eingetragenen Eigentümer erfordert die Analyse der übertragenen Rechte und des Weges zur Vervollständigung der Kette — nicht die Annahme eines Eigentumsübergangs.

Schritt 2 — Welche Bescheinigungen des Verkäufers sollte ich verlangen?

Zivil-, steuer-, arbeitsrechtliche und Protestbescheinigungen können Teil einer verhältnismäßigen Verkäuferprüfung sein. Bei Gesellschaften Existenz und Vertretungsmacht prüfen; die Prüfung der Gesellschafter hängt vom Risiko ab. Art. 54 des Gesetzes 13.097/2015 macht zusätzliche gerichtliche Bescheinigungen nicht zur allgemeinen Wirksamkeits- oder Treu-und-Glauben-Voraussetzung. Beurteilen Sie eine fraude à execução unter Art. 792 CPC, Súmula 375 des STJ und Sonderregimen wie Art. 185 CTN für die Steuervollstreckung. Bei verheirateten Verkäufern prüfen Sie, ob die Zustimmung des Ehegatten nach Art. 1.647 und seinen Ausnahmen erforderlich ist.

Schritt 3 — Welche Schulden der Immobilie „wandern“ mit?

Der Käufer haftet für die Condomínio-Schulden des Veräußerers, einschließlich Zinsen und Vertragsstrafen (Art. 1.345 Zivilgesetzbuch). Grundsteuern können dem Käufer nach Art. 130 CTN auferlegt werden, vorbehaltlich des Zahlungsnachweises in der Urkunde; in der Zwangsversteigerung gehen sie auf den Preis über. Besorgen Sie sich Steuerstatus, Condomínio-Abrechnungen, Planungsunterlagen und Bauvermerke. Klauseln zwischen Käufer und Verkäufer allein entkräften nicht die Rechte der Gläubiger.

Schritt 4 — Was braucht ein guter Kaufvertrag?

Parteien und Immobilie identifizieren, Preis, Zahlung, Besitzübergang, ausstehende Unterlagen, Schulden und Verzugsfolgen. Gegebenenfalls Wirksamkeit oder Zahlung an Unterlagen oder Finanzierung knüpfen. Arras (Draufgabe) folgen den Art. 417–420: Ein säumiger Zahler kann sie verlieren, während ein säumiger Empfänger Rückzahlung plus eines gleichen Betrags schulden kann. Ist ein Rücktrittsrecht vereinbart, gibt Art. 420 der Draufgabe eine Ausgleichsfunktion ohne ergänzenden Schadensersatz. Nehmen Sie nicht an, dass jeder Rückzug des Käufers das Doppelte der Draufgabe kostet.

Schritt 5 — Warum die Urkunde errichten und ohne Verzug eintragen?

Bei einem entgeltlichen Kauf überträgt die Eintragung der Eigentumsurkunde das Eigentum (Art. 1.245); die Urkunde, ein gleichwertiges Instrument oder die Schlüssel allein genügen nicht. Koordinieren Sie Zahlung und Eintragung, um das Risiko zu verringern, ohne anzunehmen, dass jeder frühere Gläubiger automatisch vorgeht. Der allgemeine ITBI-Satz von São Paulo beträgt 3 %, mit Sonderregeln. Art. 38 CTN, geändert durch LC 227/2026, verwendet einen nach offengelegten technischen Kriterien geschätzten Marktwert, der durch ein Gegenbewertungsverfahren angefochten werden kann. Notariats- und Grundbuchgebühren sind gesondert. Ein hypothetisches Budget von R$ 25.000 für eine Immobilie von R$ 600.000 ist kein Angebot: Prüfen Sie Bemessungsgrundlage, Gebührentabellen und ob die Finanzierung Kosten deckt.

Hypothetisches Beispiel: Der Kauf des Ehepaars Ribeiro

Stellen Sie sich Marcos und Júlia vor, die eine Wohnung in Perdizes für R$ 650.000 ohne erkennbare eingetragene Last in Erwägung ziehen — mit R$ 38.000 Condomínio-Schulden und einer Arbeitsvollstreckung gegen den Verkäufer. Direktzahlung aus dem Preis, Sicherheiten und die Prüfung verbleibender Vermögenswerte können je nach Verfahren Teil einer Lösung sein. Ein hypothetischer Nachlass von R$ 15.000 hängt von der Verhandlung ab und beseitigt das Risiko nicht selbst. Der Kauf kann weitere Bedingungen erfordern oder aufgegeben werden. Namen und Beträge veranschaulichen die Analyse, kein reales Ergebnis.

Die häufigsten (und teuersten) Fehler

1. Die Anzahlung vor den Bescheinigungen leisten. Risiko: das Problem entdecken, wenn das Geld bereits in den Händen des Verkäufers ist.
2. Bei einem nicht eingetragenen Privatvertrag stehen bleiben. Risiko: ohne eingetragenes Eigentum bleiben. Freiwillige Beurkundung, gerichtliche Eigentumsübertragung oder Ersitzung erfordern jeweils eigene Voraussetzungen; die Ersitzung ist nicht zwingend.
3. Dem Makler bei Schulden aufs Wort glauben. Risiko: überfällige Condomínio-Beiträge und IPTU durch die propter-rem-Haftung erben.
4. Die Eintragung hinauszögern. Risiko: erhöhtes Risiko von Streitigkeiten. Rangfolge, Besitz, guter Glaube und gesetzliche Regeln erfordern Prüfung statt automatischer Annahmen.

Eine umsetzbare Checkliste für einen sicheren Kauf

• Aktueller, für den Akt gültiger Grundbuchauszug mit geprüftem Eigentümer, Lasten und Beschreibung;
• Verkäuferbescheinigungen und Vertretungsmacht nach Risiko und güterrechtlichen Regeln geprüft;
• Immobilienbescheinigungen: IPTU, Condomínio-Beiträge, Belegungsgenehmigung/Vermerke;
• Vertrag mit aufschiebender Bedingung, Vertragsstrafenklausel und Haftung für frühere Schulden;
• Fallspezifische ITBI- und Gebührenberechnungen; Eintragung mit der Zahlung koordiniert;

Häufige Fragen

Welche Dokumente muss ich vor dem Kauf einer Immobilie prüfen?

Aktuelle Grundbuchauszüge, einschlägige frühere Urkunden, Identität, Zeichenbefugnis und Familienstand, Steuerstatus, Condomínio-Abrechnungen und Planungsunterlagen. Wählen Sie die Bescheinigungen des Verkäufers nach Risiko aus. Keine allgemeine Liste garantiert, dass alle Probleme sichtbar sind; auch Art. 54 des Gesetzes 13.097/2015 ist zu beachten.

Ist es sicher, eine Immobilie nur mit einem nicht eingetragenen „Schubladenvertrag“ (contrato de gaveta) zu kaufen?

Ein privater Vertrag kann Verpflichtungen begründen, überträgt aber allein bei einem entgeltlichen Kauf kein Eigentum (Art. 1.245). Streitigkeiten können mit Gläubigern, anderen Käufern oder Rechtsnachfolgern entstehen. Freiwillige Beurkundung und Eintragung, gerichtliche Eigentumsübertragung oder Ersitzung sind nach ihren Voraussetzungen zu erwägen; es gibt kein einzelnes Heilmittel.

Gehen die Condomínio-Schulden des Voreigentümers auf den Käufer über?

Ja. Die Condomínio-Schuld ist eine propter-rem -Verpflichtung: Sie hängt an der Immobilie und kann dem neuen Eigentümer angelastet werden, einschließlich Pfändung und Versteigerung der Einheit. Deshalb ist die Freistellungsbescheinigung über die Condomínio-Beiträge, unterschrieben vom Verwalter oder der Verwaltungsgesellschaft, vor der Unterzeichnung ein unverzichtbares Dokument.

Was kostet die Übertragung einer Immobilie in São Paulo?

Rechnen Sie ITBI und die anfallenden Notariats- und Grundbuchgebühren zusammen. São Paulo erhebt in der Regel 3 %, mit besonderen Ausnahmen. Die Bemessungsgrundlage muss Art. 38 CTN / LC 227 von 2026, offengelegten technischen Kriterien und einem Gegenbewertungsverfahren folgen, neben dem geltenden Kommunalrecht. R$ 25.000 für eine Immobilie von R$ 600.000 ist nur eine Budgetillustration, kein Angebot. Bestätigen Sie Gebührentabellen, Steuerberechnung und Finanzierungskonditionen.

Wann sollte ich beim Immobilienkauf einen Rechtsanwalt einschalten?

Vor einer Anzahlung oder verbindlichen Offerte, solange Unterlagen, Bedingungen und Verantwortlichkeiten noch angepasst werden können. Beratung kann Risiken verringern, ersetzt aber weder notarielle, grundbuchliche, steuerliche, planungsrechtliche und finanzielle Prüfungen noch garantiert sie Streitfreiheit.

Sicherheit beim Kauf ist kein Luxus: Sie ist der Unterschied zwischen einem Vermögenswert und einem Rechtsstreit

Grundbuchauszüge, Verkäuferprüfung, Schulden, Vertrag und Eintragung ordnen die Risikobewertung, beseitigen aber keine Unsicherheit. Lesen Sie die Unterlagen zusammen und erneuern Sie die Prüfungen, wenn zwischen Angebot, Beurkundung und Eintragung Zeit vergeht.

Bei Falchet e Marques Sociedade de Advogados, in São Paulo an der Avenida Paulista, prüfen wir Immobilien und Verkäufer und gestalten Verträge nach Umfang und Risiken des jeweiligen Erwerbs.

Sprechen Sie mit unserem Team auf WhatsApp: +55 11 95901-1854 — senden Sie uns die Adresse der Immobilie und das erhaltene Angebot, und Sie erhalten die Prüfpunkte für Ihren Fall zurück.