购买期房的常见错误：签约前如何降低风险？

期房交易以现在的付款换取未来交房。样板间和限时促销不能替代对房产登记、开发商履约能力、合同价格调整和退出成本的核查。

巴西期房交易主要受第4.591/1964号《房地产开发与共管建筑法》、第8.078/1990号《消费者保护法》（CDC）和第13.786/2018号法律调整。合同摘要、价格指数、交付日期、宽限期和解约规则应在签署前逐项确认。

合同没有写明时，法律如何处理？

第4.591/1964号法律、适用于消费关系的CDC以及第13.786/2018号法律共同规范相关交易。应先核对合同日期与适用制度，不能把后来的规则自动套用于此前交易。法律限制不公平条款，清晰的合同则明确价格、指数、期限及双方责任。

签约前如何核查开发商？

核查应从房产登记簿开始。期房销售前，楼盘开发文件原则上须依第4.591/1964号法律第32条在房产登记处完成登记。买方应索取最新登记信息并确认：

若已经发生延期，可使用新房延期交付赔偿计算器作初步估算；最终金额取决于合同、实际付款和具体日期。

1. 母登记簿中是否记载楼盘开发登记及其编号；
2. 项目是否采用独立财产制度（patrimônio de afetação），使相关资产、权利和义务与开发商其他财产分隔；该制度提供保护，但不保证完工或退款；
3. 开发商及项目专用公司（SPE）的登记、公开诉讼、税务和消费者投诉资料，以及既往项目交付情况。

新设SPE并不当然说明项目不安全，但缺乏可核实的历史、登记或财务隔离时，需要更深入核查。

哪些合同条款需要重点审查？

以下四类条款最常引发争议：

1. 交付宽限期。合同可以依第4.591/1964号法律第43-A条，以明确、突出的方式约定最长180个日历日的交付宽限期。超过合同日期与有效宽限期后，才进入法定延期责任分析。
2. INCC价格调整。施工期间，合同常用FGV公布的全国建筑成本指数（INCC）调整未付余额。涨幅会随时期变化，交钥匙款和融资余额可能高于销售表中的初始数字。
3. 买方解约扣留。符合第67-A条条件时，买方违约金通常最高可达已付款的25%；采用独立财产制度的项目，违约金上限可能达到50%。经纪佣金和法条允许的其他项目可能另行扣除，因此还应核对返还期限和合同的信息披露。
4. 合同摘要。第35-A条要求披露价格、支付、指数、交付和解约后果。其第1款规定发现遗漏后有30天补正期；未补正可构成买方解除合同的正当理由，而非自动使整个合同无效。

这些条款决定施工成本上涨、交付延期或买方退出时由谁承担多少风险。

交房超过有效宽限期后怎么办？

超过合同日期和有效宽限期后，第43-A条原则上向买方提供两种路径：

• 解除合同：若买方未造成延期，可依法律条件请求全额返还已付款及适用违约金，并作货币调整；期限为解除之日起最多60个日历日；
• 维持购买：已履行义务的买方可在交房时获得按实际支付给开发商金额每月1%计算、按日折算并经货币调整的补偿。

STJ主题970通常排除相当于租金价值的迟延违约金与同一延期的预期利润损失重复累加。主题971要求在其适用情形下，将仅对买方设置的罚则作为确定卖方违约赔偿的参考，而非机械反转。第43-A条第1、2款的两项罚则亦不得同时适用。

哪些附加成本容易打乱预算？

按房价5%至7%预留可作为预算情景，但不是通用报价或费用上限。应逐项核算：

• ITBI不动产转让税：圣保罗市一般税率为3%，部分融资交易有特别规则。计税基础应结合经第227/2026号补充法修改的CTN第38条、公开的市级技术估值标准及提出反向估值异议的程序。STJ主题1113须按相应时间适用制度分析，不能机械采纳较高的参考价值；

• 契据和登记：需要公证契据时，由公证人制作；产权转移则在不动产登记处登记。两项费用不同，应按适用收费表核算；

• 物业费和IPTU：承担起点应结合实际交付占有、可使用状态、合同和相关判例分析，不能仅凭账单日期判断；

• 装修和设备：以合同技术规格和交付清单为准，不能假定所有项目都只交付毛坯或水泥地面。

50万雷亚尔房价的示例预留款2万雷亚尔相当于4%，但不代表已核定的税费，也不一定包含装修。应分别列明各项支出和融资覆盖范围。

说明性示例：Pedro、Ana与Torre Horizonte项目

假设示例：Pedro和Ana评估一套50万雷亚尔期房，核对开发登记及独立财产制度，并模拟未付余额增加4万雷亚尔的情景，而非将其视为确定预测。

如果扣除有效宽限期后的可补偿延期正好为两个月，且已向开发商支付25万雷亚尔，1%月补偿的基础金额为5,000雷亚尔，尚须货币调整及其他适用核算。此例以满足第43-A条要求为前提，不是本所案例或收款保证。八个日历月不能机械转换为180天加两个月。

常见且代价较高的错误

1. 在“最后一套”压力下当场签署。风险：没有比较指数、宽限期和违约责任。
2. 不核对楼盘开发登记。风险：购买手续不完整项目中的单元。
3. 只按销售表预算。风险：INCC使未付余额上升，融资额度不足。
4. 忽略独立财产制度。风险：不了解项目资产和开发商其他债务之间的隔离程度。
5. 未计算就解除合同。风险：忽略法定扣留、佣金和转让合同等替代方案。

签约前核对清单

• 取得载有楼盘开发登记的最新房产登记信息；

• 核实是否采用独立财产制度（patrimônio de afetação）；

• 核查开发商、SPE、公开诉讼和消费者投诉；

• 检查合同摘要中的价格、INCC、交付日期、宽限期和双方责任；

• 模拟INCC对未付余额和交钥匙款的影响；

• 预留ITBI、登记、物业费和装修预算；

• 在签署前完成合同和登记资料审查。

常见问题

开发商可以在不承担延期补偿的情况下延迟交房180天吗？

只有合同以清楚、突出的方式明确约定宽限期时，才可依第4.591/1964号法律第43-A条适用最长180个日历日的期限。在有效宽限期内，通常不产生该条规定的延期罚则或补偿；超过合同日期与宽限期后，买方才可评估解除合同或维持购买并请求法定补偿。

买方主动解除期房合同时可能损失多少？

符合第67-A条适用情形时，罚金上限可达已付款25%，采用独立财产制度时可达50%；经纪佣金及其他合法扣款可能另计。应核对合同日期、解约原因、可能的反悔权及替代买方承接合同的条件，不能把罚金上限当作全部损失。

什么是INCC，为什么交钥匙前的应付款会上升？

INCC是FGV公布的全国建筑成本指数，用于反映建筑材料、服务和人工成本变化。期房合同常用它调整施工期间的未付余额，因此月供、阶段付款和交钥匙款可能高于初始销售表。应以合同规定的指数、期间和计算基础模拟，而不能把历史高点当作固定涨幅。

在圣保罗审查期房合同必须聘请律师吗？

法律并非在所有期房交易中强制要求律师，但合同金额通常较高，且宽限期、价格指数、解约扣留、独立财产制度和楼盘登记会直接影响风险。签约前的专业审查可以识别需要解释或修改的条款，并核对房产登记资料。

交房延期后，买方可以请求补偿吗？

超过适用交付期限后可能产生赔偿。第43-A条下，选择继续购买且已履约的买方，可按实际支付给开发商金额每月1%、按日折算并经货币调整请求补偿。解除合同是满足另行法定条件的替代方案；不得自动叠加所有违约金和预期利润损失。

风险控制应从签约前开始

购买期房的许多争议可以在签约前识别：楼盘登记是否齐备、项目是否采用独立财产制度、INCC如何调整未付余额、宽限期和解约扣留如何约定。

Falchet e Marques Sociedade de Advogados 位于圣保罗保利斯塔大道，可提供期房购房合同和开发商资料审查，并处理交房延期、合同解除和收费争议。

通过 WhatsApp 联系律师团队：+55 11 95901-1854，可在签约前发送合同、合同摘要和楼盘登记资料进行评估。