Contrato de corretagem com exclusividade: prazo e comissão
Como organizar exclusividade imobiliária, atuação do corretor, resultado, venda direta e negócios posteriores sem presumir comissão automática.
A exclusividade na corretagem imobiliária precisa ser ajustada por escrito. Ela pode produzir direito à remuneração mesmo na venda direta, mas o art. 726 do Código Civil ressalva a inércia ou ociosidade do corretor. Prazo, atuação, resultado contratado e causa da não conclusão precisam ser examinados separadamente.
A assinatura da exclusividade não encerra a análise da comissão. Proprietário e corretor precisam demonstrar qual imóvel e negócio foram confiados, por quanto tempo, sob quais instruções e o que aconteceu depois. Esse histórico também importa quando a negociação termina ou um comprador reaparece após o prazo.
O que a exclusividade deve identificar
O Código Civil, arts. 722 a 729 disciplina a corretagem. O objeto é obter um ou mais negócios conforme as instruções recebidas, com diligência, prudência e informação ao cliente sobre andamento, segurança, riscos e fatores relevantes. Corretagem não se confunde automaticamente com mandato para assinar a venda.
Contratante, corretor ou imobiliária, representação e identificação do imóvel.
Negócio pretendido, preço de oferta e condições que dependem de aprovação.
Exclusividade escrita, início, término e regra de encerramento.
Remuneração, responsável pelo pagamento e eventos de exigibilidade.
Publicidade autorizada, visitas, propostas e forma de prestar informações.
Tratamento de interessados já existentes, parcerias e documentos do imóvel.
A Resolução COFECI 1.504/2023 institui modelos para modalidades de intermediação e regras do SGR. Esses instrumentos e as obrigações profissionais do sistema devem ser considerados, mas um modelo não garante comissão em qualquer conflito. Declarações sobre titularidade ou inexistência de ônus precisam corresponder à documentação, e não ser assinadas sem conferência.
Venda direta durante a exclusividade gera comissão?
O art. 726 distingue a negociação iniciada e concluída diretamente pelas partes da corretagem com exclusividade por escrito. Na segunda hipótese, prevê remuneração integral ainda que o negócio ocorra sem mediação do corretor, ressalvada prova de inércia ou ociosidade. Por isso, nem “vendi sozinho” nem “há exclusividade” resolve isoladamente a cobrança.
Examine período, alcance do ajuste, negócio efetivamente realizado e atividade demonstrada. Anúncios, contatos e relatórios podem contribuir para a prova, mas sua suficiência depende do contexto. Um envio genérico de mensagem não comprova por si o cumprimento diligente de toda incumbência.
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| Situação | Ponto de exame | Documentos |
|---|---|---|
| Venda direta no prazo | Exclusividade escrita e eventual inércia | Contrato, cronologia e atuação |
| Desistência após resultado | Resultado previsto e causa da não conclusão | Proposta, ajustes e comunicações |
| Negócio após o término | Efeito dos trabalhos anteriores | Contato inicial e sequência da negociação |
| Mais de um corretor | Participação e ajuste de divisão | Parceria, visitas e intermediação |
Resultado contratado e arrependimento não são mera aproximação
O art. 725 prevê remuneração quando o corretor consegue o resultado previsto no contrato e também quando a não efetivação decorre de arrependimento das partes nas condições do dispositivo. É necessário demonstrar esse resultado. Visita, apresentação de interessado, proposta recusada e negociação concluída representam etapas distintas.
Documente condições essenciais discutidas, aceite, documentos assinados e motivo pelo qual o negócio não avançou. A frustração por risco ou impedimento relevante exige análise diferente de uma desistência depois de atingido o resultado contratado. Não se pode prometer que qualquer aproximação gera comissão ou que só a escritura sempre a gera.
Um interessado visita o imóvel e apresenta proposta ainda dependente de aprovação de preço e exame de documentos. A visita e a proposta devem ser registradas, mas não demonstram automaticamente o mesmo resultado de um negócio cujas condições já tenham sido ajustadas. A conclusão depende do contrato e da sequência real dos atos.
O fim do prazo elimina toda comissão futura?
Não necessariamente. Pelo art. 727, a realização posterior pode gerar corretagem se decorrer dos trabalhos do corretor, nas hipóteses legais. É preciso demonstrar o vínculo entre a mediação e o negócio posterior, e não apenas que o comprador constou em uma lista.
Ao encerrar, produza relatório de anúncios, visitas, propostas, interessados e negociações pendentes. Defina como serão removidos anúncios e devolvidos documentos, preservando o histórico pertinente. Uma lista unilateral ou uma cláusula que alcance qualquer venda futura não substitui a análise do nexo exigido.
Se mais de um corretor participou da conclusão, o art. 728 prevê divisão igual da remuneração, salvo ajuste em contrário. Contrato de parceria e informação entre envolvidos ajudam a prevenir sobreposição de cobranças. Também se deve verificar as regras profissionais sobre exclusividade registrada no SGR.
Como organizar a revisão ou a disputa
Confronte contrato, instruções e execução em ordem temporal. Separe cobrança de comissão, despesas autorizadas e eventual indenização, pois os fundamentos podem ser distintos. Identifique quem assumiu o pagamento e evite presumir um percentual universal: o art. 724 trata do ajuste e da fixação quando não houver remuneração previamente definida.
A corretagem também não substitui o exame da compra e venda do imóvel. Para gestão posterior, o contrato de administração imobiliária disciplina tarefas e contas de outra relação. Misturar os instrumentos pode deixar poderes e remuneração obscuros.
Na discussão sobre inércia, resultado ou negócio posterior, preserve os registros originais e apresente uma explicação verificável dos fatos. A validade do ajuste e a exigibilidade do valor dependem do caso, sem garantia de resultado por uso de modelo ou registro.
Perguntas frequentes
Exclusividade verbal tem o mesmo efeito do art. 726?
O efeito específico da exclusividade previsto no art. 726 pressupõe ajuste por escrito. Outros elementos da relação podem existir, mas não se deve presumir esse regime apenas de conversa verbal.
Posso vender diretamente sem pagar comissão?
A exclusividade escrita pode gerar remuneração mesmo sem mediação na venda, ressalvada a inércia ou ociosidade comprovada do corretor. Contrato, prazo e fatos precisam ser examinados.
A comissão só nasce com a escritura?
Não é possível dar essa resposta para todo caso. O art. 725 se refere ao resultado previsto no contrato e às condições ali tratadas; mera aproximação também não equivale automaticamente a esse resultado.
Depois do prazo nunca há corretagem?
Pode haver, nas hipóteses do art. 727, se o negócio posterior decorrer dos trabalhos do corretor. O vínculo entre mediação e conclusão precisa ser demonstrado.
Fontes e alcance deste guia
Fontes primárias e oficiais consultadas para esta edição, em 30/10/2026. O alcance de cada referência está indicado abaixo. O guia é informativo e a análise do caso considera documentos, fatos e regras específicos.
Código Civil - texto atualizado — Arts. 722 a 729: objeto, deveres, remuneração, exclusividade e negócio posterior.
Resolução COFECI 1504/2023 e modelos anexos — Regras profissionais, modelos e SGR; não substituem exame civil da comissão.
Documentos para uma análise
Autorização e contrato escritos, identificação do imóvel, instruções, anúncios, relatórios, visitas, propostas, aceites, comunicações, parceria e documentos do negócio posterior, quando houver.
A análise de contratos empresariais considera a contratação e sua execução para avaliar obrigações, riscos e alternativas no caso concreto.