Problemas legais na compra de imóvel: quais são os mais graves e como as certidões ajudam a identificá-los?

Conhecer as pendências antes de pagar permite avaliar condições, documentos e alternativas. A diligência prévia não promete compra blindada: fornece informação para decidir e reduzir riscos antes de assumir obrigações difíceis de desfazer.

Risco jurídico imobiliário é toda situação preexistente — dívida, processo, vício de registro — capaz de atingir o imóvel mesmo depois da venda. Vamos mostrar os quatro mais graves, as certidões que os revelam e como estruturar o contrato quando algum deles aparece.

O que é fraude à execução — e por que ela é o risco número 1?

A fraude à execução pode tornar a alienação ineficaz perante o credor nas hipóteses do art. 792 do CPC. A Súmula 375 do STJ exige, como regra geral, registro da penhora ou prova da má-fé do adquirente. A execução fiscal segue regime próprio: o art. 185 do CTN considera a inscrição em dívida ativa e a reserva de bens suficientes, não se aplicando automaticamente a Súmula 375. A análise também deve observar a proteção registral do art. 54 da Lei 13.097/2015: certidões forenses adicionais não são requisito geral de validade ou boa-fé. As diligências devem ser proporcionais ao risco e às exceções legais.

O que é evicção — e como ela tira o imóvel de quem comprou certo?

Evicção é a perda total ou parcial do bem por direito anterior de terceiro. Nos contratos onerosos, os arts. 447 e seguintes disciplinam a responsabilidade do vendedor, cujo alcance depende também do contrato e das circunstâncias da aquisição. Defeitos na cadeia dominial, transmissões inválidas e disputas sobre direitos anteriores merecem exame. A recuperação de preço, despesas e danos observa os requisitos legais e pode ser dificultada pela insolvência do vendedor. A cadeia dominial deve ser investigada pelo período relevante para os títulos e indícios, não por um mínimo universal de 15 ou 20 anos.

Quais dívidas perseguem o imóvel, e não o dono?

O adquirente responde pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil). Créditos tributários relativos ao imóvel podem sub-rogar-se no adquirente segundo o art. 130 do CTN, ressalvada a prova de quitação constante do título; na arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o preço. Hipoteca e alienação fiduciária também exigem tratamento próprio. Examine a situação fiscal municipal, a declaração condominial e os ônus da matrícula, sem supor que cláusulas entre as partes vinculem credores.

Quais vícios de registro travam ou anulam a compra?

Área construída não averbada, divergência entre matrícula e realidade, documentação municipal ausente e indisponibilidade judicial podem dificultar a compra. Venda de ascendente a descendente exige consentimento dos demais descendentes e do cônjuge do alienante, ressalvada a dispensa deste no regime de separação obrigatória (art. 496). Isso não se confunde com a outorga conjugal geral do art. 1.647, que tem exceções próprias. Matrícula, CNIB quando aplicável e documentos urbanísticos devem ser examinados junto com o título.

Exemplo hipotético: a casa do bairro do Limão

Imagine Cláudio negociando uma casa de R$ 480 mil, com execução fiscal de R$ 90 mil contra o vendedor, edícula não averbada e duas parcelas de IPTU abertas. O contrato pode prever pagamento direto e comprovado, retenção de preço e regularização como condição de fechamento, mas essas cláusulas não eliminam sozinhas uma fraude fiscal ou impedimento registral. É preciso avaliar a fase do débito, a solvência, eventuais restrições e a viabilidade da obra. A operação poderá ser condicionada, reestruturada ou abandonada. O exemplo é hipotético, sem promessa de desconto, economia ou resultado.

Os erros mais comuns (e caros)

1. Examinar só o imóvel. Risco: ignorar litígios relevantes, capacidade ou poderes de representação do vendedor; a extensão das buscas depende do caso.
2. Aceitar certidões antigas ou de comarca única. Vendedor com domicílios anteriores exige busca ampliada. Risco: processo relevante fora do radar.
3. Ignorar estado civil e regime de bens. Risco: faltar consentimento quando exigido pelo art. 1.647, observadas exceções como a separação absoluta e eventual suprimento judicial.
4. Deixar pendência para depois. Risco: pagar sem mecanismo eficaz para sua solução.

Checklist documental da diligência imobiliária

• Matrícula, ônus e títulos anteriores relevantes, atualizados para a operação;
• Certidões cíveis, fiscais, trabalhistas e protestos conforme partes, jurisdições e riscos;
• Certidão de tributos imobiliários (Prefeitura de SP) e quitação condominial;
• Indisponibilidade e, para vendedor pessoa jurídica, existência e representação; sócios conforme o risco;
• Habite-se e averbação da área construída;
• Contrato com retenções e condições suspensivas amarradas a cada pendência encontrada.

Perguntas frequentes

Posso perder o imóvel que comprei por dívidas do antigo dono?

Pode ocorrer, mas nem toda dívida do vendedor afeta automaticamente o imóvel. Fraude à execução, regras específicas da execução fiscal e débitos vinculados ao bem exigem análise. Certidões e matrícula ajudam, mas não afastam sozinhas todos os riscos; devem ser consideradas as proteções registrais e as exceções legais.

O que é evicção na compra de imóvel?

É a perda total ou parcial do bem por direito anterior de terceiro. Nos contratos onerosos, a responsabilidade do vendedor segue os arts. 447 e seguintes do Código Civil, com efeitos conforme contrato e circunstâncias. Revisar matrícula e títulos relevantes ajuda a identificar problemas, mas não garante ausência de controvérsias.

Quais certidões do vendedor devo pedir antes de comprar um imóvel?

Não há lista única para todas as compras. Certidões cíveis, fiscais, trabalhistas e de protestos podem integrar uma investigação proporcional, com identidade, estado civil e poderes. O art. 54 da Lei 13.097/2015 não exige certidões forenses adicionais como requisito geral de validade ou boa-fé. Para empresas, confira existência e representação; ampliar buscas a sócios depende da estrutura e do risco.

Comprar imóvel com dívida de IPTU ou condomínio é possível?

Pode ser possível se os débitos estiverem identificados e houver forma segura de quitá-los ou cobri-los. Cláusulas entre comprador e vendedor não impedem, por si, cobrança por quem tem direito legal. Pagamento direto, retenção, garantias e comprovantes devem ser coordenados com a escritura e o registro, observadas as regras do condomínio e do CTN.

Quando procurar um advogado para evitar problemas legais na compra?

Antes da proposta vinculante, do sinal ou da assinatura. A revisão ajuda a definir condições e mecanismos de pagamento enquanto ainda há margem para negociar. Não substitui conferências registrais, notariais, fiscais, urbanísticas e financeiras, nem garante ausência de litígio.

Documentos ajudam a identificar riscos antes da assinatura

Certidões e títulos fornecem pistas importantes, mas nem todo risco será visível. O objetivo é reunir informação suficiente para decidir, condicionar o negócio e documentar a atuação diligente antes de pagar.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, em São Paulo (Av. Paulista), conduzimos diligência jurídica de vendedor, imóvel e cadeia dominial e estruturamos contratos com condições e pagamentos adequados aos riscos identificados.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — envie a matrícula ou o endereço do imóvel em negociação e receba o mapa de certidões do seu caso.