购买房产有哪些重大法律风险？证明文件如何帮助预防？
执行欺诈、evicção、随房产转移的债务和登记缺陷：了解每类风险对应的核查文件。
重大购房风险包括执行欺诈（fraude à execução）、因第三人在先权利丧失全部或部分房产（evicção）、房产相关债务，以及登记或规划缺陷。证明文件和matrícula应结合审查：并非所有问题都有登记记录，也不是卖方每笔债务都影响房产。
了解房产法律问题有两种截然不同的方式：购买前阅读证明文件，或购买后收到法院传票。前者通常只是若干证明和规费的成本；后者可能意味着多年诉讼，极端情况下甚至失去房产本身。本文将逐项对应风险与核查文件。
不动产法律风险是指在交易前已经存在、但在出售后仍可能影响房产的债务、诉讼或登记瑕疵。以下介绍四类重大风险、用于发现它们的证明，以及发现问题后如何在合同中设置保护。
什么是执行欺诈，为什么它是首要风险？
执行欺诈可能依据CPC第792条使交易对债权人不发生效力。STJ第375号指导性判例一般要求已登记查封或证明买方恶意。税务执行适用特别制度：CTN第185条涉及税款欠债登记与是否留有足够财产，不能直接套用第375号判例。第13.097/2015号法律第54条另规定登记保护，额外法院证明并非交易有效或买方善意的一般前提。核查应与风险相称，并考虑法定例外。
什么是evicção，为什么守约买方仍可能失去房产？
Evicção指因第三人在先权利而丧失全部或部分财产。有偿交易中，卖方责任适用《民法典》第447条及后续条款，并受合同和取得情形影响。无效转让、产权链缺陷或在先权利争议均值得调查。返还价款、费用与损害赔偿须满足法定条件，卖方无清偿能力时追偿可能困难。产权链应按相关文件和风险线索追溯，而非一律要求15至20年。
哪些债务会随房产转移，而不是只由原业主承担？
《民法典》第1,345条规定买方对出让人的公寓债务承担责任，包括利息和罚款。CTN第130条规定相关不动产税款可转由买方承担，但须注意文书载明清偿证明的例外；司法拍卖时从拍卖价款中清偿。抵押及信托转让担保也须专门审查。应核对税务、物业声明及登记负担，双方合同不当然约束债权人。
哪些登记或建筑合规问题可能妨碍购房？
未登记建筑面积、登记与实际不符、市政文件缺失及处分限制可能妨碍交易。尊亲属向卑亲属出售财产须取得其他卑亲属及卖方配偶同意；第496条对法定强制分别财产制下的配偶同意设有豁免。此规则不同于第1,647条的一般配偶授权及例外。应结合matrícula、适用时的CNIB、规划文件和文书审查。
假设案例：Limão区的一套住宅
假设Cláudio洽购480,000雷亚尔的住宅，卖方有90,000雷亚尔税务执行债务，附属建筑未登记，另欠两期IPTU。可考虑直接清偿并留存凭证、保留价款及交割前正规化，但条款本身不能消除税务欺诈或登记障碍。仍须核对债务阶段、清偿能力、限制及正规化可行性。交易可能附条件推进、重新设计或放弃。此例并非真实成果，也不承诺折价、节省或结果。
最常见的(和昂贵的)错误
- 只核查房产，不核查卖方。 执行欺诈风险来自卖方名下诉讼，不一定已反映在matrícula中。风险：房产被不熟悉的债权人追索。
- 接受过期证明或仅核查一个司法辖区。 卖方曾在其他地区居住时，需要扩大检索范围。风险：漏掉关键诉讼。
- 忽视婚姻及财产制度。风险：未取得第1,647条要求的同意；须核对绝对分别财产制等例外及法院授权的可能性。
- 将问题留到交割后。风险：付款后缺乏有效解决机制。
安全购房证明文件清单
- 及时更新matrícula、权利负担与相关历史产权文书；
- 卖方及按需核查配偶的民事、州级和联邦级税务执行、劳动争议及债务拒付公证证明；
- 圣保罗市政府的不动产税证明和公寓无欠费声明；
- 核查处分限制、公司卖方存续与代表权限；股东调查视风险确定；
- 核查habite-se入住许可证和建筑面积登记备注；
- 根据问题设置保留款项及生效或付款条件；
常见问题
我会因原业主的债务而失去已购买的房产吗？
可能，但卖方每笔债务并不自动影响房产。执行欺诈、税务执行特别规则及房产相关债务须分别审查。证明文件和登记簿有助调查，但无法单独排除所有风险，还须考虑登记保护及法定例外。
购买房产时，evicção是什么意思？
Evicção指因第三人在先权利而丧失全部或部分财产。有偿交易的卖方责任适用《民法典》第447条及后续条款，并取决于合同与情形。审查登记簿和相关历史文书有助发现问题，但不保证不会发生争议。
购买房产前应要求卖方提供哪些证明？
没有统一清单。可按风险核查民事、税务、劳动及债务拒付证明，同时审查身份、婚姻和代理权限。第13.097/2015号法律第54条不把额外法院证明作为有效交易或善意的一般条件。公司卖方须核对存续和权限，是否扩展至股东取决于结构及风险。
可以买有IPTU或公寓物业管理费欠款的房产吗？
如能明确债务并安全清偿或提供保障，交易可能进行。但双方约定不能单独阻止依法有权的债权人追索。直接付款、保留款、担保和凭证须与契据及登记配合，并遵守公寓和税法规则。
为预防购房法律风险，应在什么时候咨询律师？
最好在有约束力的报价、定金或签约前咨询，以便设置条件和付款机制。法律审查不替代登记、公证、税务、规划及财务核查，也不保证没有诉讼。
证明文件有助于在签约前识别风险
证明和产权文书会提供重要线索，但并非每项风险都能被发现。目标是在付款前取得足够信息作出决定、设置条件并记录谨慎调查过程。
Falchet e Marques Sociedade de Advogados位于圣保罗Avenida Paulista，可对卖方、房产和产权流转链开展法律尽职调查，并在合同中以保留款项及生效或付款条件处理已发现的风险。网站提供中文法律信息，但本所人工服务语言以葡萄牙语和英语为准。
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