Vendedor sumiu ou morreu antes da escritura: quando cabe adjudicação compulsória?

Precisa de ajuda com o seu caso? Consulte sobre adjudicação compulsória em São Paulo.

Você comprou o imóvel, pagou cada parcela, recebeu as chaves e mora nele há anos. Só falta um detalhe — que não é detalhe nenhum: a escritura nunca foi passada. E agora o vendedor sumiu, mudou de cidade, está doente, ou faleceu, deixando herdeiros que você nem conhece. Sem a escritura e o registro, você ocupa o imóvel, mas não é o dono no papel.

Esse é um dos becos mais comuns do direito imobiliário, e também um dos que mais geram angústia: a pessoa fez tudo certo de sua parte e, ainda assim, não consegue completar a transferência porque depende de uma assinatura que não vem. A boa notícia é que a lei tem uma saída pensada exatamente para isso.

Este artigo explica o que é a adjudicação compulsória, quando ela cabe e como ela resolve o impasse de quem pagou e não recebeu a escritura. O custo da inação cresce com o tempo: quanto mais se adia, mais difícil localizar o vendedor — ou mais complexo fica o inventário dele.

O que é a adjudicação compulsória e quando ela cabe?

A adjudicação compulsória é a medida que permite ao comprador obter a transferência forçada do imóvel — com título substitutivo da escritura para registro — quando já cumpriu sua parte (pagou o preço) e o vendedor não outorga a escritura voluntariamente. Ela se apoia no direito do promitente comprador de exigir a outorga da escritura definitiva quando o contrato está quitado (art. 1.418 do Código Civil).

Cabe, tipicamente, em três cenários:

• a) O vendedor se recusa a assinar a escritura, mesmo tendo recebido o pagamento.
• b) O vendedor desapareceu e não é localizado.
• c) O vendedor faleceu, e a transferência depende de seus herdeiros ou do espólio.

A função disso é simples de explicar: a lei não deixa o comprador refém da boa vontade (ou da existência) do vendedor. Cumprida a obrigação de pagar, há um caminho para obter o que se comprou.

Preciso de promessa de compra e venda registrada?

Não necessariamente. Embora a promessa registrada reforce o direito, a jurisprudência consolidou que a adjudicação compulsória não depende do registro prévio da promessa de compra e venda (entendimento sintetizado na Súmula 239 do STJ). O que importa é demonstrar o contrato e a quitação.

Para confirmar se a adjudicação é mesmo o seu caminho, use o diagnóstico de regularização imobiliária.

Em termos práticos, isso amplia o acesso à medida: mesmo quem tem um compromisso de compra e venda não registrado, desde que comprove o pagamento, pode buscar a adjudicação. A tradução para o cliente é direta: o que decide aqui é a prova de que você comprou e pagou, mais do que a formalidade do registro da promessa.

Adjudicação judicial × extrajudicial: qual é o caminho?

Hoje existem dois caminhos, e a escolha depende do caso. Veja o contraste:

Via judicial	Via extrajudicial (cartório)
Ação na Justiça (TJSP)	Procedimento no Registro de Imóveis (art. 216-B da LRP)
Cabe em casos litigiosos e complexos	Exige documentos e notificações; mera recusa não impede
Sentença determina a transferência	Registrador promove o registro
Prazo depende da prova e da controvérsia	Pode ser mais ágil, sem prazo garantido

A via extrajudicial foi criada pela Lei 14.382/2022 e regulamentada pelo CNJ: tramita no Registro de Imóveis da situação do bem, não em qualquer tabelionato. A mera recusa ou falta de colaboração do vendedor não a impede; as notificações e eventual impugnação seguem o procedimento próprio. Conflito que não possa ser resolvido ali ou necessidade de prova judicial podem exigir a via judicial. Contrato, pagamentos e situação registral precisam ser examinados.

Exemplo hipotético: o apartamento quitado da dona Marta

Imagine que dona Marta tenha comprado um apartamento por compromisso de compra e venda, pago integralmente e recebido as chaves há 8 anos. Nunca lavrou a escritura. O vendedor faleceu, e os filhos dele moram em outro estado e “não querem se envolver”.

Com contrato e comprovantes, um advogado pode avaliar o pedido contra o espólio ou sucessores que devam participar. Não é necessário comprar novamente; é preciso demonstrar a obrigação de transferir e os demais requisitos. A falta de colaboração dos herdeiros, sozinha, não determina a via: notificações, impugnação e suficiência da prova são decisivas. Se o pedido prosperar e atender às exigências registrais, o título permitirá registrar a aquisição. Trata-se de hipótese ilustrativa, não resultado garantido.

Os erros mais comuns (e caros)

• Adiar a escritura “para depois” enquanto o vendedor ainda está vivo e localizável.
• Não guardar o contrato e os comprovantes de pagamento — a prova central da adjudicação.
• Perder o contato com o vendedor ou seus familiares.
• Confundir adjudicação com usucapião — são caminhos diferentes para situações diferentes.
• Deixar o problema crescer até virar um inventário complexo do vendedor.
• Tentar “comprar de novo” dos herdeiros, em vez de exigir o que já foi pago.

Além da quitação: documentos e limites do pedido

Devem ser analisados o negócio que obriga a transferir, eventual direito de arrependimento ainda exercitável, a identificação do imóvel e a cadeia de cessões ou sucessões até o titular registral. Na via extrajudicial, há advogado, ata notarial, instrumentos do negócio, prova do inadimplemento após notificação e demais documentos do art. 216-B e das normas do CNJ, além da verificação tributária e registral. A ata não é uma escritura de transferência: o procedimento, se deferido, supre a outorga faltante. Posse prolongada não é requisito geral, e contrato e pagamento não dispensam os demais elementos.

Checklist: você reúne os requisitos da adjudicação?

• Você tem contrato (promessa/compromisso de compra e venda) do imóvel?
• Consegue comprovar o pagamento integral do preço?
• Quem consta na matrícula? Há cessões ou sucessões que ligam seu contrato ao titular registral?
• O vendedor se recusa, sumiu ou faleceu?
• Se já ocupa o imóvel, há documentos da posse? A posse não é requisito geral da adjudicação.
• Existe litígio com herdeiros ou a situação é apenas de inércia?

Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória

O vendedor sumiu e não consigo a escritura. O que faço?

Se você comprou e pagou o imóvel, pode buscar a adjudicação compulsória para obter título que supra a outorga e permita o registro, mesmo sem a assinatura do vendedor (art. 1.418 do Código Civil). Reúna o contrato e os comprovantes de pagamento — são a prova central. Conforme o caso, a adjudicação segue pela via extrajudicial em cartório (art. 216-B da Lei de Registros Públicos) ou pela via judicial, especialmente se a controvérsia não puder ser resolvida no procedimento registral.

Comprei um imóvel quitado, mas sem escritura. Dá para regularizar?

Dá. A adjudicação compulsória existe justamente para o comprador que cumpriu sua parte e não recebeu a escritura. Mesmo sem a promessa de compra e venda registrada, é possível buscá-la, pois a medida não depende desse registro prévio (Súmula 239 do STJ). O essencial é comprovar o contrato e o pagamento. Ainda devem ser conferidos a situação registral, a cadeia contratual e os demais requisitos; pagamento sozinho não garante o deferimento.

Quando cabe adjudicação compulsória e quando cabe usucapião?

A adjudicação compulsória cabe quando há um contrato de compra e venda quitado e o que falta é a escritura — você comprou, mas o vendedor não transfere. A usucapião cabe quando a aquisição se dá pela posse prolongada com os requisitos legais, muitas vezes sem um contrato de compra e venda válido. São caminhos distintos; a escolha depende da origem da sua situação e dos documentos disponíveis.

Em São Paulo, a adjudicação compulsória pode ser feita em cartório?

Sim. O art. 216-B da LRP permite o procedimento no Registro de Imóveis competente, com advogado e requisitos documentais e de notificação. Recusa ou silêncio do vendedor não excluem automaticamente essa via. Controvérsia que não possa ser solucionada no procedimento registral ou prova que exija produção judicial podem tornar necessária a ação. Duração e deferimento dependem do caso.

Quando devo procurar um advogado para a adjudicação compulsória?

Assim que perceber que a escritura não será passada voluntariamente — e com urgência se o vendedor estiver idoso, doente ou já tiver falecido. Um advogado analisa o contrato e os comprovantes, define a via (extrajudicial ou judicial) e conduz o procedimento até o registro. Agir cedo ajuda a preservar provas: a espera costuma transformar uma regularização direta em um problema de inventário alheio.

Quem pagou tem direito à escritura — e há como exigi-la

A falta de escritura não anula o que você comprou; ela apenas trava a sua propriedade no papel. A adjudicação compulsória é o instrumento que destrava — exigindo a transferência que o vendedor deveria ter feito. E, com a via extrajudicial, esse caminho ficou mais acessível.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), conduzimos adjudicações compulsórias, judiciais e extrajudiciais, e a regularização de imóveis quitados sem escritura — para que o que você pagou também seja seu no registro.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — envie o contrato e os comprovantes de pagamento para avaliarmos se cabe adjudicação compulsória, usucapião ou outra medida.