El vendedor desapareció o falleció antes de otorgar la escritura: ¿cuándo procede la adjudicación forzosa?

¿Necesita ayuda con su caso? Consulte sobre la adjudicación forzosa en São Paulo.

Compró el inmueble, pagó todas las cuotas y recibió las llaves. Sin embargo, falta un paso esencial: nunca se otorgó la escritura. El vendedor ha desaparecido, se ha trasladado, está enfermo o ha fallecido. Sin un título apto y su inscripción, puede ocupar el inmueble sin figurar como propietario registral.

Es una situación frecuente en derecho inmobiliario: el comprador cumplió sus obligaciones, pero no consigue completar la transferencia porque falta la firma del vendedor. La ley prevé una vía para resolver precisamente ese incumplimiento.

Este artículo explica qué es la adjudicación forzosa, cuándo procede y cómo puede ayudar a quien pagó el inmueble sin recibir la escritura. El coste de la inacción puede aumentar con el tiempo: aplazar la regularización dificulta localizar al vendedor o identificar a sus sucesores.

¿Qué es la adjudicación forzosa y cuándo procede?

Es la medida que permite al comprador solicitar la transferencia del inmueble sin la firma voluntaria del vendedor , cuando ha cumplido las obligaciones que le corresponden y se reúnen los demás requisitos. El título obtenido mediante el procedimiento permite solicitar la inscripción, sustituyendo el otorgamiento voluntario que faltaba. Su fundamento es el derecho del promitente comprador a exigir la transmisión definitiva, conforme al art. 1.418 del Código Civil.

Cabe, normalmente, en tres escenarios:

• a) El vendedor se niega a firmar la escritura, aunque haya recibido el pago.
• b) El vendedor desapareció y no puede ser localizado.
• c) El vendedor falleció, por lo que es necesario identificar al patrimonio hereditario o a los sucesores que deban intervenir.

La finalidad es clara: el comprador no debe depender indefinidamente de la voluntad del vendedor. Si acredita el contrato, el pago y los demás requisitos, puede reclamar la transferencia que se le debe.

¿Debe estar inscrito el compromiso de compraventa?

No necesariamente. Aunque la inscripción refuerza la posición del comprador, la adjudicación forzosa no depende del registro previo del compromiso de compraventa, según la Súmula 239 del STJ. Deben acreditarse el contrato, el pago íntegro y los demás requisitos del caso.

Para orientar la elección de la vía, puede utilizar nuestro diagnóstico de regularización inmobiliaria.

En la práctica, quien tiene un compromiso de compraventa no registrado también puede evaluar esta medida si conserva pruebas suficientes del negocio y del pago. La idea central es: la falta de inscripción previa del compromiso no impide por sí sola solicitar la adjudicación. Eso no elimina la necesidad de acreditar el derecho y cumplir las exigencias registrales.

Vía judicial o extrajudicial: ¿cuál conviene?

Existen dos vías, cuya idoneidad depende de los documentos y de los obstáculos del caso:

Vía judicial	Vía extrajudicial
Demanda ante el órgano judicial competente	Procedimiento ante el Registro de Imóveis (art. 216-B de la LRP)
Permite resolver controversias y producir prueba judicial	Viable si se cumplen los requisitos documentales y procedimentales
La resolución judicial sirve de título para la inscripción	El registrador examina el expediente y, si procede, inscribe la adquisición
Duración según la controversia y las actuaciones necesarias	Puede ser más ágil con documentación completa

La vía extrajudicial fue incorporada por la Ley 14.382/2022 al art. 216-B de la Ley de Registros Públicos y se tramita en el registro inmobiliario competente, no simplemente en cualquier notaría. La falta de colaboración del vendedor no la descarta automáticamente. Una controversia que no pueda resolverse en ese procedimiento, o la necesidad de producir prueba más amplia, puede aconsejar la vía judicial . La elección exige revisar el contrato, los pagos, la inscripción del inmueble y la situación de quienes deban ser notificados.

Ejemplo ilustrativo: el apartamento de Marta, pagado íntegramente

Supongamos que Marta compró un apartamento mediante compromiso de compraventa, pagó todo el precio y recibió las llaves hace ocho años, pero nunca obtuvo la escritura. El vendedor falleció y sus hijos, que viven en otro estado, no colaboran con la formalización.

Con el contrato y los comprobantes, un abogado puede evaluar la adjudicación forzosa e identificar al patrimonio hereditario o a los sucesores que deban intervenir. No se trata de comprar el inmueble de nuevo, sino de acreditar el derecho a la transferencia. La elección de la vía depende de la prueba, las notificaciones y las posibles impugnaciones; no solo de la buena voluntad de los herederos. La inscripción será posible si el procedimiento prospera y se cumplen las exigencias registrales.

Los errores más comunes (y caros)

• Aplazar la escritura “para después” cuando el vendedor aún está localizable y puede formalizarla.
• No guardar el contrato y los justificantes de pago — la prueba central de la adjudicación.
• Perder el contacto con el vendedor o sus familiares.
• Confundir adjudicación con usucapión — son caminos diferentes para situaciones diferentes.
• Dejar crecer el problema hasta que resulte más difícil localizar a los sucesores o reunir los documentos.
• Intentar “comprar de nuevo” de los herederos, en lugar de exigir lo que ya se ha pagado.

Además del pago: documentos y límites

Debe revisarse el negocio que obliga a transmitir, un eventual derecho de desistimiento aún ejercitable, la identificación del inmueble y la cadena de cesiones o sucesiones hasta el titular registral. La vía extrajudicial exige abogado, acta notarial, instrumentos del negocio, prueba del incumplimiento tras la notificación y los demás documentos del art. 216-B y de las normas del CNJ, junto con la revisión tributaria y registral. El acta no es por sí sola una escritura de transmisión: el procedimiento aprobado suple el otorgamiento voluntario. La posesión prolongada no es un requisito general y acreditar contrato y pago no dispensa de los demás elementos.

Lista de comprobación: ¿qué debe revisarse?

• ¿Conserva el contrato de compraventa o compromiso de compraventa del inmueble?
• ¿Puede comprobar el pago íntegro del precio?
• ¿La inscripción inmobiliaria identifica al vendedor como titular? ¿Hay cesiones o sucesiones intermedias que documentar?
• ¿El vendedor se niega a otorgar la escritura, no es localizado o ha fallecido?
• ¿Dispone de documentos relativos a su posesión del inmueble, si ya lo ocupa?
• ¿Existe litigio con los herederos o solo falta de colaboración?

Preguntas frecuentes sobre adjudicación forzosa

El vendedor desapareció y no consigo la escritura. ¿Qué hago?

Si tiene un compromiso de compraventa y pagó íntegramente, puede evaluar la adjudicação compulsória para solicitar la transferencia sin la firma voluntaria del vendedor. Reúna el contrato, los comprobantes y la inscripción inmobiliaria. La vía extrajudicial del art. 216-B de la Ley de Registros Públicos exige documentación y notificaciones específicas; la judicial permite resolver controversias y producir la prueba necesaria.

Pagué el inmueble, pero no tengo escritura. ¿Puedo regularizarlo?

Puede ser posible. La adjudicación forzosa sirve para reclamar la transferencia cuando el comprador cumplió el contrato y no recibió la escritura. La Súmula 239 del STJ no exige inscripción previa del compromiso de compraventa. Sin embargo, deben comprobarse el pago, el contrato, la situación registral y los demás requisitos antes de definir la medida y solicitar la inscripción.

¿Cuándo procede la adjudicación forzosa y cuándo la usucapión?

La adjudicación forzosa se basa en un negocio que obliga a transferir el inmueble y en el cumplimiento del comprador. La usucapión se basa en una posesión que reúne los plazos y requisitos legales de una modalidad de adquisición. No son equivalentes: la elección depende del origen de la posesión, los contratos, la prueba del pago y la situación registral.

¿Puede tramitarse la adjudicación forzosa extrajudicialmente en São Paulo?

Sí. El art. 216-B de la Ley de Registros Públicos permite tramitarla en el Registro de Imóveis competente, con asistencia de abogado y los requisitos reglamentarios. La negativa o el silencio del vendedor no descartan automáticamente esa vía. Si existe una controversia que no puede resolverse en el procedimiento registral o falta prueba que deba producirse judicialmente, debe evaluarse una demanda.

¿Cuándo conviene consultar a un abogado para la adjudicación forzosa?

En cuanto advierta que la escritura no se otorgará voluntariamente. Conviene actuar sin demora si resulta difícil localizar al vendedor o si ha fallecido. El abogado examina el contrato, los pagos y el registro, identifica a quienes deben intervenir y define el procedimiento. Actuar pronto ayuda a conservar pruebas y evitar que se acumulen obstáculos.

El pago puede fundamentar una reclamación de transferencia

La falta de escritura no elimina automáticamente los derechos derivados del contrato, pero impide completar la adquisición registral por la vía ordinaria. La adjudicación forzosa permite solicitar el cumplimiento de la obligación de transferir, si se reúnen los requisitos. La alternativa extrajudicial amplía las vías disponibles, sin dispensar del examen jurídico y registral.

En Falchet e Marques Sociedade de Advogados, despacho en São Paulo (Av. Paulista), tramitamos adjudicaciones forzosas judiciales y extrajudiciales y regularizamos inmuebles cuyo precio se pagó, pero cuya transferencia no se formalizó.

Hable con nuestro equipo por WhatsApp: +55 11 95901-1854 — consulte qué documentos aportar para evaluar si corresponde una adjudicación forzosa, una usucapión u otra medida.