Problèmes juridiques lors de l'achat d'un bien immobilier : lesquels sont les plus graves, et comment les certificats peuvent aider à les identifier ?

Connaître les problèmes avant de payer permet à l'acheteur d'évaluer les conditions, les documents et les alternatives. La due diligence ne promet pas un achat sans risque : elle éclaire les décisions avant que les obligations ne deviennent difficiles à défaire.

Le risque juridique immobilier est toute situation préexistante — une dette, un procès, un vice d'enregistrement — susceptible d'atteindre le bien même après la vente. Nous passerons en revue les quatre plus graves, les certificats qui les révèlent, et comment structurer le contrat lorsque l'un d'eux apparaît.

Qu'est-ce que la fraude à l'exécution — et pourquoi est-elle le risque nº 1 ?

Fraude à execução peut rendre un transfert inopposable à un créancier en vertu de l'article 792 du CPC. La Súmula 375 du STJ exige en général une saisie enregistrée ou la preuve de la mauvaise foi de l'acheteur. L'exécution fiscale a son propre régime : l'article 185 du CTN traite de la dette fiscale inscrite et des actifs réservés suffisants ; la Súmula 375 ne s'applique pas automatiquement. L'article 54 de la loi 13.097/2015 protège aussi la confiance dans le registre immobilier : des certificats judiciaires supplémentaires ne sont pas une condition générale de validité ou de bonne foi. Les vérifications doivent correspondre aux risques et aux exceptions légales.

Qu'est-ce que la perte de titre au profit d'un tiers (evicção) — et comment peut-elle retirer le bien à quelqu'un qui l'a acheté correctement ?

Evicção signifie la perte totale ou partielle du bien en raison d'un droit antérieur d'un tiers. Pour les transactions à titre onéreux, les articles 447 et suivants du Code civil régissent la responsabilité du vendeur, qui dépend aussi des termes du contrat et des circonstances de l'acquisition. Les transferts invalides et les droits antérieurs concurrents exigent une investigation. Le recouvrement du prix, des dépenses et des dommages suit les conditions légales et peut être compromis par l'insolvabilité du vendeur. La chaîne de titres pertinente doit être examinée selon les actes et les signes d'alerte, et non selon un minimum universel de 15 à 20 ans.

Quelles dettes suivent le bien, et non le propriétaire ?

L'acheteur répond des dettes de copropriété du cédant, intérêts et pénalités compris (article 1.345 du Code civil). Les créances fiscales liées au bien peuvent passer à l'acheteur en vertu de l'article 130 du CTN, sous réserve de la preuve du paiement dans l'acte ; dans une adjudication judiciaire, elles s'imputent sur le prix. Les hypothèques et les sûretés fiduciaires exigent aussi un traitement spécifique. Examinez la situation fiscale municipale, les attestations de copropriété et les charges inscrites ; les accords entre acheteur et vendeur ne lient pas nécessairement les créanciers.

Quels vices d'enregistrement bloquent ou annulent l'achat ?

Une surface bâtie non enregistrée, des divergences entre les registres et la réalité, des documents municipaux manquants et des restrictions à la disposition peuvent compromettre un achat. La vente d'un ascendant à un descendant exige le consentement des autres descendants et du conjoint du vendeur, avec l'exception du conjoint en cas de séparation obligatoire de biens de l'article 496. Cela se distingue des règles générales de consentement conjugal de l'article 1.647 et de ses exceptions. Examinez le registre, le CNIB le cas échéant, les documents d'urbanisme et le titre ensemble.

Exemple hypothétique : une maison à Limão

Imaginez Cláudio négociant une maison de R$ 480 000 alors que le vendeur fait face à R$ 90 000 d'exécution fiscale, une annexe non enregistrée et deux échéances d'IPTU impayées. Le paiement direct documenté, les fonds retenus et la régularisation avant la clôture peuvent être envisagés, mais les clauses seules n'éliminent ni la fraude fiscale ni les restrictions d'enregistrement. Le statut de la dette, la solvabilité, les restrictions et la régularisation de la construction doivent être évalués. L'achat peut être conditionné, restructuré ou abandonné. Cet exemple hypothétique ne promet ni remise, ni économie, ni résultat.

Les erreurs les plus fréquentes (et les plus coûteuses)

1. Ne vérifier que le bien. Risque : négliger un litige pertinent, la capacité ou les pouvoirs du vendeur ; l'étendue des vérifications dépend du cas.
2. Accepter des certificats périmés, ou d'un seul ressort judiciaire. Un vendeur ayant eu des adresses précédentes appelle une recherche plus large. Risque : un procès pertinent passant sous le radar.
3. Ignorer l'état matrimonial et le régime de biens. Risque : un consentement requis par l'article 1.647 manquant, sous réserve des exceptions comme la séparation absolue de biens et l'autorisation judiciaire éventuelle.
4. Remettre un problème à plus tard. Risque : payer sans moyen efficace de le résoudre.

Liste de vérification documentaire pour la due diligence immobilière

• Registre immobilier à jour, charges et actes antérieurs pertinents ;
• Certificats civils, fiscaux, sociaux et de dettes protestées selon les parties, les ressorts et les risques ;
• Quittance fiscale immobilière (Mairie de São Paulo) et quittance de copropriété ;
• Restrictions à la disposition et, pour un vendeur société, existence et pouvoirs ; contrôle des associés selon le risque ;
• Permis d'occupation (habite-se) et annotation de la surface bâtie au registre ;
• Un contrat avec des retenues et des conditions suspensives liées à chaque problème trouvé.

Questions fréquentes

Puis-je perdre le bien que j'ai acheté à cause des dettes de l'ancien propriétaire ?

Cela peut arriver, mais toute dette du vendeur n'affecte pas automatiquement le bien. La fraude à l'exécution, les règles spéciales d'exécution fiscale et les dettes liées au bien exigent une analyse. Les certificats et registres aident mais n'excluent pas à eux seuls tout risque ; les protections légales du registre et les exceptions comptent.

Qu'est-ce que l'evicção (perte du titre au profit d'un tiers) dans un achat immobilier ?

C'est la perte totale ou partielle du bien en raison d'un droit antérieur d'un tiers. Pour les transactions à titre onéreux, les articles 447 et suivants du Code civil régissent la responsabilité du vendeur, selon le contrat et les circonstances. L'examen du registre aide à identifier les problèmes mais ne garantit pas l'absence de litiges.

Quels certificats sur le vendeur dois-je demander avant d'acheter un bien ?

Il n'existe pas de liste universelle. Des certificats civils, fiscaux, sociaux et de dettes protestées peuvent faire partie des vérifications proportionnées, aux côtés de l'identité, de l'état matrimonial et des pouvoirs. L'article 54 de la loi 13.097/2015 n'exige pas de certificats judiciaires supplémentaires comme condition générale de validité ou de bonne foi. Pour les sociétés, vérifiez l'existence et les pouvoirs ; étendre les recherches aux associés dépend de la structure et du risque.

Peut-on acheter un bien avec des dettes d'IPTU ou de copropriété ?

C'est possible si les dettes sont identifiées et peuvent être payées ou couvertes en toute sécurité. Les clauses acheteur-vendeur n'empêchent pas à elles seules un créancier légalement fondé de recouvrer. Le paiement direct, les fonds retenus, les garanties et la preuve de l'apurement doivent être coordonnés avec l'acte et l'enregistrement selon les règles de copropriété et fiscales.

Quand consulter un avocat pour éviter les problèmes juridiques dans un achat ?

Avant une offre ferme, un acompte ou une signature. La revue aide à établir les conditions et les modalités de paiement tant que la négociation est encore possible. Elle ne remplace ni les vérifications d'enregistrement, notariales, fiscales, d'urbanisme et financières, ni ne garantit l'absence de litige.

Les documents aident à identifier les risques avant la signature

Les certificats et les titres fournissent des indices importants, mais tout risque ne sera pas visible. L'objectif est de disposer d'assez d'informations pour décider, conditionner la transaction et documenter une conduite diligente avant de payer.

Chez Falchet e Marques Sociedade de Advogados, à São Paulo sur l'Avenida Paulista, nous examinons le vendeur, le bien et la chaîne de titres et structurons les conditions et paiements adaptés aux risques identifiés.

Parlez à notre équipe sur WhatsApp : +55 11 95901-1854 — envoyez-nous le registre immobilier ou l'adresse du bien en négociation et recevez la carte des certificats pour votre cas.