不動産購入の法的問題：最も深刻なのはどれか、証明書はどう特定に役立つか？
fraude à execução・権利喪失・債務・登記瑕疵：購入前デューデリジェンスが明らかにできることと、重要な限界。
深刻なリスクには、債権者に対抗できない譲渡（fraude à execução＝執行詐害）、第三者の先行権利による権利喪失（evicção＝追奪担保。借家人の立退きとは別物）、物件に関する債務、登記・都市計画上の瑕疵が含まれます。証明書と登記簿はこれらを一体として調査する助けになります：すべての問題が記録されているわけではなく、売主のすべての債務が物件に及ぶわけでもありません。
支払いの前に問題を知ることで、買主は条件・書類・代替案を評価できます。デューデリジェンスはリスクのない購入を約束しませんが、義務が覆しにくくなる前に判断材料を与えます。
不動産の法的リスクとは、売買後でさえ物件に及び得る、先行して存在する状況 — 債務・訴訟・登記瑕疵 — を指します。以下では最も深刻な4つ、それらを暴く証明書、そして問題が見つかったときの契約の組み立て方を見ていきます。
fraude à execução（執行詐害）とは — なぜリスク第1位なのか？
fraude à execuçãoは、CPC792条のもと譲渡を債権者に対して無効にし得ます。STJスムラ375は一般に登記された差押えまたは買主の悪意の証明を要求します。租税執行には独自の制度があります：CTN185条は登記された租税債務と十分な留保資産を扱い、スムラ375は自動適用されません。13.097/2015号法54条は登記への信頼も保護します：追加の裁判所証明書は有効性や信義の一般的な前提条件ではありません。調査はリスクと法定の例外に見合ったものにすべきです。
第三者への権利喪失（evicção／追奪担保）とは — 適切に購入した人からどう物件を奪い得るのか？
evicçãoとは、第三者の先行権利により資産の全部または一部を失うことです。有償取引では民法447条以下が売主の責任を定め、契約条項と取得の経緯にも依存します。無効な譲渡や競合する先行権利は調査が必要です。代金・費用・損害の回復は法定要件に従い、売主の無資力で妨げられ得ます。関連する権利関係の連鎖は、一律の15〜20年の最低年数ではなく、証書と警告兆候に応じて調べるべきです。
所有者ではなく物件に付いてくる債務はどれか？
買主は利息・違約金を含む譲渡人の管理費（コンドミニアム）債務について責任を負います（民法1.345条）。物件に係る租税債権はCTN130条のもと買主に移転し得ますが、証書上の支払証明が条件です。競売では代金に付着します。抵当権や信託的担保（alienação fiduciária）も個別の扱いが必要です。市の納税状況・管理費明細・登記負担を確認してください。売主・買主間の合意は必ずしも債権者を拘束しません。
購入を停滞・無効にする登記上の瑕疵はどれか？
未登記の建築面積・記録と実態の相違・市の書類の欠如・処分制限が購入を妨げ得ます。尊属から卑属への売却には他の卑属と売主の配偶者の同意が必要で、496条には強制的な別産制に関する配偶者の例外があります。これは1.647条の一般的な配偶者同意ルールやその例外とは別です。登記・該当する場合はCNIB・都市計画記録・権原を一体として調べてください。
仮定の例：リモン地区の一軒家
クラウディオが480,000レアルの住宅を交渉していると想像してください。売主は90,000レアルの租税執行・未登記の増築・2期分の未払IPTUを抱えています。書面化された直接支払・資金の留保・決済前の正常化が検討され得ますが、条項だけでは租税詐害や登記制限を排除できません。債務状況・支払能力・制限・建物の正常化を評価する必要があります。購入は条件付け・再構成・断念があり得ます。この仮定の例は値引き・節約・結果を約束しません。
最も多い（そして高くつく）誤り
- 物件だけを調べること。リスク：関連訴訟・能力・売主の権限を見落とす。調査範囲は事案に依存します。
- 古い証明書や単一の裁判管轄の証明書を受け入れること。以前の住所を持つ売主にはより広い検索が必要です。リスク：関連訴訟が見過ごされる。
- 婚姻状況と財産制を無視すること。リスク：1.647条が要求する同意を見落とす。絶対的別産制や裁判所の許可の可能性などの例外があります。
- 問題を後回しにすること。リスク：実効的な解決手段のないまま支払う。
不動産デューデリジェンスの書類チェックリスト
- 最新の登記簿（matrícula）・負担・関連する先行証書；
- 当事者・管轄・リスクに応じた民事・税務・労務・プロテスト債務の証明書；
- 不動産税の完済証明書（サンパウロ市役所）と管理費完済証明；
- 処分制限、法人売主の場合は存在と権限。リスクに応じたパートナー調査；
- 使用許可（habite-se）と建築面積の登記付記；
- 発見された各問題に紐付いた留保と停止条件を定めた契約。
よくある質問
前の所有者の債務で購入した物件を失い得ますか？
起こり得ますが、売主のすべての債務が自動的に物件に及ぶわけではありません。fraude à execução・特別な租税執行ルール・物件関連債務は分析が必要です。証明書と記録は助けになりますが、それだけですべてのリスクを排除できません。登記の法的保護と例外が重要です。
不動産購入における evicção（第三者への権利喪失／追奪担保）とは？
第三者の先行権利による資産の全部または一部の喪失を意味します。有償取引では民法447条以下が売主責任を定め、契約と事情に依存します。登記記録の確認は問題の特定に役立ちますが、紛争からの自由を保証しません。
購入前に売主について請求すべき証明書は？
万能なリストはありません。民事・税務・労務・プロテスト債務の証明書は、身分・婚姻状況・権限と並ぶ、リスクに見合った調査の一部となり得ます。13.097/2015号法54条は追加の裁判所証明書を有効性や信義の一般的条件としていません。会社の場合は存在と権限を確認し、パートナーへの拡大は構造とリスク次第です。
未払いのIPTUや管理費債務がある物件を購入できますか？
債務が特定され、安全に支払いまたは充当できれば可能です。売主・買主間の条項だけでは、法的に正当な債権者の請求を妨げられません。直接支払・留保金・担保・弁済証拠は、管理費と税のルールのもと、証書と登記と連動させる必要があります。
購入の法的問題を避けるために弁護士に相談すべきタイミングは？
拘束力のある申込み・手付・署名の前に。交渉がまだ可能な間に、確認が条件と支払方法の設定に役立ちます。登記・公証・税務・都市計画・財務の確認を代替せず、訴訟の不在を保証しません。
書類は署名前のリスク特定に役立ちます
証明書と権利証書は重要な手がかりを提供しますが、すべてのリスクが見えるわけではありません。目標は、支払前に、判断し・取引に条件を付け・慎重な行動を記録するのに十分な情報を得ることです。
サンパウロ・アヴェニーダ・パウリスタのFalchet e Marques Sociedade de Advogadosは、売主・物件・権利関係の連鎖を調査し、特定されたリスクに適した条件と支払方法を組み立てます。
WhatsAppでチームにご相談：+55 11 95901-1854 — 登記簿（matrícula）または交渉中の物件の住所をお送りいただければ、あなたの案件の証明書マップをお届けします。