如何安全购买房产？避免资金损失的五个关键步骤

优惠价格和卖方急售不能代替文件审查。诉讼、限制、欠费或签约人缺乏权限可能改变甚至阻止交易。付款前调查有助于评估这些问题，但不保证今后没有争议。

不动产尽职调查是在承担重要义务前审查房产、卖方及交易结构。五个步骤提供框架，范围依个案确定，没有清单能消除全部风险。

步骤1——为什么matrícula是不动产交易中最重要的文件？

matrícula载明登记产权人以及已登记的查封、抵押等事项。应取得近期证明，核对具体行为所要求的有效期及交割时间，并检查产权、代表权限、负担、面积和描述。非登记产权人的权利转让须分析其实际权利及如何补齐产权链，不能直接视为所有权转移。

步骤2——应核查卖方的哪些证明？

可按风险调查卖方的民事、税务、劳动及债务拒付证明。公司卖方须核对存续和代表权限，股东调查依风险确定。第13.097/2015号法律第54条不将额外法院证明作为交易有效或善意的一般要件。执行欺诈须结合CPC第792条、STJ第375号判例及税务执行CTN第185条等特别规则。卖方已婚时，按第1,647条及例外核实配偶同意。

步骤3——哪些债务会“随房产转移”？

《民法典》第1,345条规定买方对卖方的公寓债务承担责任，包括利息和罚款。CTN第130条规定不动产税款可能转由买方承担，但有文书载明清偿证明等例外；司法拍卖时从价款清偿。应核对税务、物业声明、市政及建筑登记文件。双方合同本身不免除法定债权人的权利。

步骤4——买卖合同应明确哪些事项？

应写明当事人、房产、价格、付款、占有交付、待补文件、债务及违约后果。可在适当情形下设置文件或融资通过后生效或付款的条件。定金（arras）适用第417至420条：支付方违约可能丧失定金；收取方违约可能须返还原款并加付同额。约定反悔权时，第420条赋予定金赔偿性质，不另补赔偿。不能一概认为买方退出必然损失双倍定金。

步骤5——为什么应及时办理契据与产权登记？

生前买卖通过产权文书登记转移所有权（第1,245条）；交钥匙、公证契据或等效文件本身不替代登记。付款与登记应协调。圣保罗市ITBI一般税率为3%，另有特别规则。经LC227/2026修订的CTN第38条采用市场价值，要求公开技术估值标准，并允许在专门程序中提出反向估值异议。公证与登记费另算。600,000雷亚尔房产预留25,000雷亚尔只是预算示例，不是报价；应核对税基、收费表及融资可涵盖的支出。

假设案例：Ribeiro夫妇的购房调查

假设Marcos和Júlia考虑购买Perdizes区650,000雷亚尔公寓，登记无明显负担，但欠38,000雷亚尔公寓费用，卖方另涉劳动执行。可视诉讼阶段和标的评估直接以价款清偿、担保及剩余资产。假设议价降低15,000雷亚尔，也不自动消除风险。可能还需其他条件或放弃交易。姓名、金额均用于说明，不是本所真实成果。

最常见的(和昂贵的)错误

1. 在取得证明文件前支付定金。 风险：发现问题时，资金已经在卖方手中。
2. 停留在未登记私人合同阶段。风险：仍无登记产权。自愿契据、强制过户或时效取得各有条件，并非只能通过usucapião解决。
3. 仅凭房产经纪人对欠费情况的口头说明。 风险：因propter rem性质而承担拖欠的公寓费用和IPTU。
4. 拖延登记。风险：扩大争议暴露；优先顺位、占有、善意及法定规则应具体分析。

安全购买的可操作清单

• 取得符合具体行为有效期要求的近期matrícula，核对产权、负担与描述；
• 核查卖方的民事、税务、劳动争议和债务拒付公证证明，并按需核查配偶；
• 核查房产本身的IPTU、公寓费用、入住许可证及登记备注；
• 合同载明生效或付款条件、违约责任及历史债务安排；
• 按个案计算ITBI及公证登记费，协调付款与登记；

常见问题

购买房产前需要核查哪些文件？

核查近期matrícula、相关历史文书、身份、代表权限、婚姻、税务、物业声明及规划文件。卖方证明应按风险选择；没有统一清单能保证发现一切问题，也须注意第13.097/2015号法律第54条的登记保护。

仅凭未登记的私下合同（contrato de gaveta）购买房产安全吗？

私人合同可能产生义务，但不能单独转移生前买卖的所有权（第1,245条）。可能出现债权人、其他买方或继承人争议。自愿契据与登记、强制过户或时效取得均有各自条件，不存在唯一补救。

原业主的公寓物业管理费欠款会转由买方承担吗？

会。公寓物业管理费债务属于propter rem，即随不动产而转移的义务，可向新业主追偿，甚至导致该单元被查封和拍卖。因此，签约前必须取得由公寓管理人（síndico）或管理公司签署的无欠费证明。

在圣保罗办理房产过户需要多少费用？

需合计ITBI与适用的公证、登记费。圣保罗市一般税率为3%，另有特别规则。税基须遵守CTN第38条及LC227/2026，包括公开技术标准和反向估值异议程序，并结合当地法律。600,000雷亚尔房产的25,000雷亚尔支出只是预算示例，不是报价。应核对当前收费表、税额及融资条款。

购买房产时应在什么时候咨询律师？

最好在付定金或作出有约束力报价前咨询，以便调整文件、条件和责任。法律服务有助降低风险，但不替代公证、登记、税务、规划和财务检查，也不保证没有诉讼。

购房安全不是奢侈要求，而是资产与诉讼风险之间的分界线

登记簿、卖方情况、债务、合同和登记有助组织风险审查，但不消除不确定性。文件应结合阅读，报价、契据与登记之间间隔较长时须更新检查。

Falchet e Marques Sociedade de Advogados位于圣保罗Avenida Paulista，为房产和卖方开展尽职调查，并审阅、起草不动产买卖合同，帮助客户将交易稳妥推进至产权登记。网站提供中文法律信息，但本所人工服务语言以葡萄牙语和英语为准。

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