未完成物件購入の法的問題：約束が実現しないとき、どうするか？
未完成物件購入の法的問題：履行されない広告の約束・SATI費用・引渡し時の瑕疵・鍵前の管理費。法的救済と期限を解説。
署名後に最も多い未完成物件購入の法的問題は、履行されない広告（申込みは業者を拘束します — ブラジル消費者保護法CDC30条）、SATI費用（署名時に請求される仲介「技術顧問」料）のような不当な請求、引渡し時の建築瑕疵、鍵の引渡し前に請求される管理費、床面積の相違です。それぞれに固有の法的救済があり — 期限は待ってくれません。
販売スタンドではすべてが約束でした：グルメバルコニー、「リゾート風」の共用施設、30か月での引渡し。引渡し時には、共用施設は「第2期」になり、誰も説明しなかった費用が現れ、リビングの床はきしみました。未完成物件の買主はここで気づきます — この種の購入の法的問題には、現れる時期が決まっていることを：署名後です。朗報は、期限内に動けば法的措置が取れる可能性があることです。
未完成物件購入の誤りに関する記事が署名前の予防を扱うのに対し、本記事はその後の地図です：問題がすでに訪れてしまったときに何をするか。履行されない広告・不当な請求・引渡し時の瑕疵・鍵前の管理費・床面積の相違を扱います。
業者がパンフレットで約束したのに履行しない：どうする？
十分に具体的な広告上の申込みは供給者を拘束します（CDC30条）。約束されたバーベキュー施設が引き渡されなければ、履行・同等の給付・返還と損害賠償を伴う解除を検討します（35条）。パンフレット・模型・仕様書・図面・仲介人の提案を保管してください。単なる説明的要素のすべてが正確な契約義務とは限りません。
未完成物件で不当な請求はどれか？
2つの請求が精査に値します：買主に課された場合にテーマ938で濫用とされたSATIと、総額の事前開示と個別に特定されたコミッションがあれば転嫁できる仲介料です。返還請求の前に領収書・法的根拠・時効を確認してください。CDC42条の倍額返還は必ずしも主観的悪意を要しません：客観的な信義に反する行為が対象で、正当化し得る錯誤を認め、STJの時間的限界に服します。例示的な計算では、500,000レアルの物件に25,000レアルの費用は5%ですが、各請求は個別に確認が必要で、全額が違法になるわけではありません。
遅延もある場合は、工事遅延計算ツールが情報的な見積を提供します（債権の証明ではありません）。
物件に瑕疵があった：申立ての期限は？
検査時にひび割れ・サッシの不具合・漏れを写真と書面の留保で記録し、技術的助言と修繕日程を求めてください — すべての瑕疵が鍵の受領拒否を正当化するとは限りません。耐久財の顕在瑕疵についてCDCは引渡しから90日、潜在瑕疵は顕在化してから（26条）です。供給者への証明可能な申立ては、明確な拒絶があるまでその期間の経過を防ぎます。民法618条の5年は構造の堅牢性と安全性の保証であり、一般的な出訴期限ではありません。STJ判例は契約上の損害賠償に10年を認めますが、618条の民事制度では解除または減額の180日を区別します。救済・適用制度・起算日は確認が必要です。
鍵の引渡し前に管理費を請求できますか？
請求には、使用許可（habite-se）だけでなく、実際の占有・物件の真の引渡可能状態・連絡の内容の確認が必要です。STJテーマ886は実質的な関係と管理組合の認識を考慮しますが、その請求と売主・買主間の求償は別の問題です。テーマ1349は併存的な当事者適格の見直しを提案しており、本更新確認時点では判決に付されたままでした。自動的な返金も唯一の統一ルールも想定すべきではありません。IPTUも区別してください：自治体への納税義務は税法に従い、当事者間の負担配分は契約とその有効性に依存します。
仮定の例：ドゥアルテ家のマンション
仮定の例：ドゥアルテ家は4か月遅れでマンションを受け取りましたが、寝室に漏れがあり、広告された遊具場がありません。留保を記録し、修繕と約束された施設を請求し、パンフレットを添付して9,800レアルのSATI支払いの見直しを求めることができます。60日以内の修繕・欠けた施設分の減額・返金は交渉提案であり、実際の、あるいは保証された結果ではありません。遅延への補償も個別の検討が必要です。保全された書類が各請求を支えます。
最も多い（そして高くつく）誤り
- 販売資料を捨てること。リスク：業者を約束に拘束する証拠（CDC30条）を失う。
- 鍵を早く受け取るためだけに「問題なし」の引渡し報告に署名すること。リスク：記載されなかった顕在瑕疵の主張が難しくなる。
- 電話で苦情を言いながらCDCの90日期限を徒過させること。リスク：申立ての証明困難と期間経過の可能性。法律は証明可能な申立てを求め、書面限定ではありません。
- 「引渡しを遅らせないため」にすべての請求を払うこと。リスク：争いのある金額を支払う。単倍・倍額の返還は適用要件次第です。
未完成物件の買主のための実務チェックリスト（署名後フェーズ）
- 最初の接触からパンフレット・広告・提案・仲介人との会話を保管する；
- 契約上の追加請求（SATI・仲介料・手数料）とその法的根拠をすべて確認する；
- 検査では写真と報告書への留保で瑕疵を記録する — 可能なら技術者を同行；
- 未解決の問題ごとに、期限を定めて業者に書面で通知する；
- 期限を記録する：90日（顕在瑕疵、CDC）、5年の構造保証（民法618条）。
引渡された床面積が違う場合は？
図面・仕様書・登記簿・技術的測量を比較し、専有部分・共用部分・総面積を区別します。結果は申込み・契約・適用制度に依存し、該当する場合は民法500・501条を含みます。追加面積・減額・解除は自動的ではありません。期限は個別の確認が必要で、CDCの90日の瑕疵期間と混同してはいけません。
よくある質問
業者がパンフレットで宣伝した内容は拘束力を持ちますか？
はい、情報や広告が十分に具体的であれば。それは契約の一部となり供給者を拘束します（CDC30条）。不履行には、35条により状況に応じて強制履行・同等の給付・返還と損害賠償を伴う解除が認められます。パンフレット・広告・図面・メッセージを保管してください：正確な申込内容が証拠です。
SATI費用は合法ですか？返還を求められますか？
テーマ938でSTJは、購入に紐付けたSATIまたは類似サービスの賦課を濫用と判断しました。仲介料は、総額と個別に特定されたコミッションが事前に開示されていれば転嫁可能です。返還は支払・証拠・適用される時効に依存します。CDC42条の倍額返還は客観的信義への違反が要件で、主観的悪意の証明は必須ではなく、正当化し得る錯誤と判例の時間的限界に服し、自動的ではありません。
新築物件の瑕疵を申し立てる期限は？
耐久財の顕在瑕疵はCDCにより引渡しから90日、潜在瑕疵は顕在化してからです（26条）。供給者への証明可能な申立ては、明確な拒絶まで期間の経過を防ぎます。民法618条の5年は構造の堅牢性と安全性の保証で、一般的な出訴期限ではありません。STJ判例は契約上の損害賠償に10年を認めますが、618条の民事制度では解除・減額の180日を区別します。救済・適用制度・起算日は確認が必要です。
鍵を受け取る前に管理費を請求され得ますか？
請求には、使用許可だけでなく、実際の占有・物件の真の引渡可能状態・連絡の確認が必要です。STJテーマ886は実質的関係と管理組合の認識を考慮しますが、その請求と売主・買主間の求償は別問題です。テーマ1349は併存的当事者適格の見直しを提案し、本更新確認時点では判決に付されたままでした。自動的返金も唯一の統一ルールも想定すべきではありません。
サンパウロで業者との問題について弁護士に相談すべきタイミングは？
問題が現れたらすぐに — 留保なしの免除書に署名したり和解を受け入れたりする前に。短い期限もあり、戦略は書類・日付・求める救済に依存します。文書化された通知は証拠保全に役立ち、CDC26条の期間に影響し得ますが、裁判外の解決を保証せず、法的評価を代替しません。
破られた約束には救済があります — 期限内に、証拠を持って動く人には
具体的な申込み・争いのある請求・瑕疵・物件費用には異なる対応が必要です。販売資料・領収書・検査報告・通知は経緯の再現と期限の評価に役立ちます。迅速な行動は権利保全に資しますが、すべての問題が同じ救済や賠償を生むわけではありません。
サンパウロ（パウリスタ大通り）のFalchet e Marques Sociedade de Advogadosは、未完成物件の購入後の紛争 — 未履行の広告・不当請求・建築瑕疵・遅延 — を、TJSPでの裁判外・裁判上の戦略で扱います。
WhatsAppでチームにご相談：+55 11 95901-1854 — 物件の問題を説明し、契約書をお送りください：あなたの案件の救済と期限を整理します。