Problèmes juridiques lors de l'achat d'un bien sur plan : que faire quand la promesse ne devient pas réalité ?

Sur le stand de vente, tout n'était que promesse : balcon gourmand, équipements « façon resort », livraison en 30 mois. À la remise des clés, les équipements sont devenus « phase 2 », des frais que personne n'avait expliqués sont apparus, et le parquet du salon craquait. L'acheteur sur plan découvre alors que les problèmes juridiques de ce type d'achat ont un moment prévu pour se manifester : après la signature. La bonne nouvelle : des mesures légales peuvent être disponibles — pourvu que vous agissiez dans le délai.

Alors que notre article sur les erreurs de l'achat sur plan couvre la prévention avant la signature ; celui-ci est la carte de l'après : que faire quand le problème a déjà frappé à votre porte. Nous couvrirons la publicité non tenue, les charges irrégulières, les défauts à la livraison, les charges de copropriété avant les clés et les écarts de surface.

Le promoteur l'a promis dans la brochure et ne l'a pas livré : que faire ?

L'offre publicitaire suffisamment précise lie le fournisseur (art. 30 du CDC). Si le barbecue promis n'est pas livré, évaluez l'exécution forcée en nature, la fourniture d'un équivalent ou la résolution avec restitution et dommages-intérêts (art. 35). Conservez brochures, maquettes, spécifications, plans et propositions du courtier ; tout élément simplement illustratif n'est pas une obligation contractuelle précise.

Quelles charges de l'achat sur plan sont irrégulières ?

Deux charges méritent l'attention : SATI, jugée abusive dans le Thème 938 lorsqu'imposée à l'acheteur, et la commission de courtage, qui peut être répercutée avec divulgation préalable du prix total et une commission identifiée séparément. Vérifiez les reçus, les fondements légaux et les délais de prescription avant de demander la restitution. Le remboursement au double de l'art. 42 du CDC n'exige pas nécessairement la mauvaise foi subjective : il vise un comportement contraire à la bonne foi objective, admet l'erreur justifiable et est soumis aux limites temporelles du STJ. Dans un calcul illustratif, R$ 25 000 de frais sur un bien de R$ 500 000 équivalent à 5 % ; cela ne rend pas la somme entière illicite, chaque charge devant être examinée.

S'il y a aussi un retard, notre calculateur de retard de construction donne une estimation informative, pas une preuve de dette.

Le bien est arrivé avec des défauts : quels sont les délais pour réclamer ?

Lors de l'inspection, consignez les fissures, défauts de fenêtres et infiltrations avec des photos et des réserves écrites ; demandez un avis technique et un calendrier de réparation, sans présumer que tout défaut justifie de refuser les clés. Pour les vices apparents des biens durables, le CDC prévoit 90 jours à compter de la livraison ; pour les vices cachés, à compter de leur manifestation (art. 26). Une réclamation prouvée au fournisseur empêche l'expiration de ce délai jusqu'à un refus sans équivoque. Les cinq ans de l'art. 618 du Code civil constituent une garantie de solidité et de sécurité de la structure, pas un délai général de réclamation. La jurisprudence du STJ admet dix ans pour les dommages contractuels ; dans le régime civil de l'art. 618, distinguez le délai de 180 jours pour la résolution ou la réduction de prix. Le recours, le régime applicable et le point de départ exigent une revue.

Les charges de copropriété peuvent-elles être facturées avant la remise des clés ?

Les charges exigent l'examen de la possession réelle, de la disponibilité effective du lot et des communications, et pas seulement du permis d'occupation. Le Thème 886 du STJ considère la relation matérielle et la connaissance de la copropriété, mais sa demande et le remboursement entre acheteur et vendeur sont des questions distinctes. Le Thème 1349 propose de revoir la légitimité concurrente et restait renvoyé pour jugement lors de la vérification pour cette mise à jour. Ni des remboursements automatiques ni une règle universelle ne doivent être présumés. Distinguez aussi l'IPTU : l'obligation envers la municipalité suit les règles fiscales, tandis que l'imputation entre les parties dépend du contrat et de sa validité.

Exemple hypothétique : l'appartement de la famille Duarte

Exemple hypothétique : la famille Duarte reçoit un appartement avec quatre mois de retard, une infiltration dans la chambre et sans l'aire de jeux annoncée. Elle peut consigner des réserves, demander les réparations et l'équipement promis, joindre les brochures et demander la révision du paiement du SATI de R$ 9.800. Des réparations sous 60 jours, une réduction de prix pour les équipements manquants et un remboursement seraient une proposition à négocier, pas un résultat réel ou garanti. Toute indemnisation du retard exige aussi une analyse distincte. Les documents conservés soutiennent chaque demande.

Les erreurs les plus fréquentes (et les plus coûteuses)

1. Jeter le matériel de vente. Risque : perdre la preuve qui lie le promoteur à la promesse (art. 30 du CDC).
2. Signer un constat de livraison « sans réserve » juste pour avoir les clés plus tôt. Risque : rendre plus difficile la réclamation des vices apparents non notés.
3. Laisser courir le délai de 90 jours du CDC en réclamant par téléphone. Risque : difficulté de prouver la réclamation et expiration possible ; la loi exige une réclamation prouvée, pas exclusivement écrite.
4. Payer toutes les charges « pour que la remise ne soit pas bloquée ». Risque : payer des montants contestés ; la restitution simple ou double dépend des conditions applicables.

Liste de vérification actionnable pour l'acheteur sur plan (phase post-signature)

• Conservez brochures, annonces, propositions et conversations avec le courtier dès le premier contact ;
• Vérifiez chaque charge supplémentaire du contrat (SATI, courtage, frais) et son fondement légal ;
• Lors de l'inspection, consignez les défauts avec photos et réserves au constat — apportez un appui technique si possible ;
• Notifiez le promoteur par écrit, avec un délai, pour chaque point en suspens ;
• Notez les délais : 90 jours (vices apparents, CDC), la garantie structurelle quinquennale (art. 618, Code civil).

Et si la surface livrée diffère ?

Comparez les plans, les spécifications, le registre immobilier et les mesures techniques, en distinguant surfaces privatives, communes et totales. Les conséquences dépendent de l'offre, du contrat et du régime applicable, y compris les art. 500 et 501 du Code civil lorsque pertinent. Une surface supplémentaire, une réduction de prix ou la résolution ne sont pas automatiques ; le délai exige une revue distincte et ne doit pas être confondu avec le délai de 90 jours du CDC pour les vices.

Questions fréquentes

Ce que le promoteur a annoncé dans la brochure est-il contraignant ?

Oui, lorsque l'information ou la publicité est suffisamment précise. Elle devient partie du contrat et lie le fournisseur (art. 30 du CDC). En cas d'inexécution, l'art. 35 permet l'exécution forcée en nature, la fourniture d'un équivalent ou la résolution avec restitution et dommages-intérêts, selon le cas. Conservez brochures, annonces, plans et messages : l'offre exacte est une preuve.

Les frais SATI sont-ils légaux ? Puis-je en demander le remboursement ?

Dans le Thème 938, le STJ a jugé abusif d'imposer le SATI ou un service similaire lié à l'achat. Le courtage peut être répercuté si le prix total et la commission identifiée séparément sont divulgués au préalable. La restitution dépend du paiement, des preuves et du délai de prescription applicable. Le remboursement au double de l'art. 42 du CDC suppose un manquement à la bonne foi objective, sans preuve obligatoire de la mauvaise foi subjective, sous réserve de l'erreur justifiable et des limites temporelles de la jurisprudence ; il n'est pas automatique.

Quel est le délai pour réclamer les défauts d'un bien neuf ?

Pour les vices apparents des biens durables, le CDC prévoit 90 jours à compter de la livraison ; pour les vices cachés, à compter de leur manifestation (art. 26). Une réclamation prouvée au fournisseur empêche l'expiration de ce délai jusqu'à un refus sans équivoque. Les cinq ans de l'art. 618 du Code civil constituent une garantie de solidité et de sécurité de la structure, pas un délai général de réclamation. La jurisprudence du STJ admet dix ans pour les dommages contractuels ; dans le régime civil de l'art. 618, distinguez le délai de 180 jours pour la résolution ou la réduction de prix. Le recours, le régime applicable et le point de départ exigent une revue.

Peut-on me facturer des charges de copropriété avant de recevoir les clés ?

Les charges exigent l'examen de la possession réelle, de la disponibilité effective du lot et des communications, et pas seulement du permis d'occupation. Le Thème 886 du STJ considère la relation matérielle et la connaissance de la copropriété, mais sa demande et le remboursement entre acheteur et vendeur sont des questions distinctes. Le Thème 1349 propose de revoir la légitimité concurrente et restait renvoyé pour jugement lors de la vérification pour cette mise à jour. Ni des remboursements automatiques ni une règle universelle ne doivent être présumés.

Quand consulter un avocat pour des problèmes avec un promoteur à São Paulo ?

Dès que le problème apparaît, avant de signer une quittance sans réserve ou d'accepter un arrangement. Certains délais sont courts ; la stratégie dépend des documents, des dates et du recours recherché. Une notification documentée aide à préserver les preuves et peut affecter le délai de l'art. 26 du CDC, mais ne garantit ni une résolution amiable ni ne remplace l'évaluation juridique.

Une promesse non tenue a un recours — pour qui agit à temps, avec des preuves

Les offres précises, les charges contestées, les défauts et les dépenses du lot exigent des réponses différentes. Le matériel de vente, les reçus, les constats d'inspection et les notifications aident à reconstituer les faits et à évaluer les délais. Une action rapide aide à préserver les droits mais ne signifie pas que chaque problème produise le même recours ou les mêmes dommages.

Chez Falchet e Marques Sociedade de Advogados, cabinet d'avocats à São Paulo (Av. Paulista), nous traitons les litiges post-achat sur plan — publicité non tenue, charges irrégulières, vices de construction et retards — avec des stratégies amiables et judiciaires devant le TJSP.

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