売主が失踪または公正証書作成前に死亡：所有権移転を命じる強制履行（adjudicação compulsória）が適用される場合

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不動産を購入し、分割払いをすべて支払い、鍵を受け取り、何年も住んでいます。ただ一つ欠けているのは — そして小さくない欠落です： 公正証書（escritura）が一度も作成されなかった。そして今、売主は失踪し、他市へ引っ越し、病気になり、あるいは死亡して会ったこともない相続人を残しました。公正証書と登記がなければ、不動産を占有していても書類上の所有者ではありません。

これは不動産法で最も多い行き詰まりの一つであり、最も苦しいものでもあります：自分の側ではすべて正しく行ったのに、それでも移転を完了できません — 来ない署名に依存しているからです。朗報は、まさにこのために設計された法的な出口があることです。

本稿では、所有権移転の強制履行とは何か、いつ適用され、代金を支払ったのに公正証書を受け取らなかった人の行き詰まりをどう解消するかを説明します。 不作為のコスト は時間とともに増大します：先延ばしにするほど、売主の所在特定が困難になり — あるいはその遺産分割がより複雑になります。

所有権移転の強制履行とは何か、いつ適用されるか

所有権移転の強制履行は、買主がすでに自分の義務を履行し（代金を支払い）、売主が任意に公正証書を作成しない場合に、登記用の証書に代わる権原を通じて不動産の移転を強制する手段です。契約の完済後に最終公正証書の作成を求める買主の権利に基づきます（ブラジル民法1.418条）。

典型的には3つの場面で適用されます：

• a) 売主が拒否する — 代金を受領したのに公正証書に署名しない。
• b) 売主が失踪した — 所在を特定できない。
• c) 売主が死亡した— 移転がその相続人または遺産に依存する。

その趣旨は明快です： 法律は買主を売主の善意（あるいは存在）の人質にしません。支払義務が履行されれば、購入したものを得る道があります。

登記済みの売買契約書が必要ですか？

必ずしも必要ではありません。登記済み契約は権利を強化しますが、判例は所有権移転の強制履行が 売買契約の事前の登記に依存しないことを定めています（STJ判例239に集約される理解）。重要なのは契約と完済を立証することです。

実務上、この手段へのアクセスを広げます： 未登記の 売買契約しか持たない人でも、支払いを証明すれば移転を追求できます。 依頼者への要点は明確です： ここで決定的なのは契約の登記という形式より、購入し支払ったことの証明です。

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裁判上 vs 裁判外のルート：どちらの道か

今日2つの道があり、選択は事案によります。対比を見てください：

裁判上のルート	裁判外ルート（登記所）
訴訟（TJSP）	不動産登記所での手続き（LRP 216-B条）
争訟性・複雑な事案に適用	書類・通知が必要。拒否だけでは妨げにならない
判決が移転を命じる	登記官が登記を実行
期間は証拠と争いによる	より速い場合があるが、期間の保証なし

14.382/2022号法は、CNJの規律のもと、不動産所在地の不動産登記所での裁判外ルートを創設しました — 任意の公証役場ではありません。拒否や非協力だけではこのルートは排除されず、通知・異議は適用される手続きに従います。そこで解決できない争いや司法的立証の必要は裁判手続きを要し得ます。契約・支払い・登記状況の審査が必要です。

仮定の例：Martaさんの完済済みマンション

たとえば Martaさん が売買契約でマンションを購入し、完済して8年前に鍵を受け取ったとします。公正証書は一度も作成されませんでした。売主は死亡し、その子らは他州に住み「関わりたくない」と言っています。

契約書と支払い証拠があれば、弁護士は売主の 遺産または承継人 が関与すべき請求を検討できます。再購入は不要です — 移転義務とその他要件の証明が必要です。非協力だけではルートは決まりません：通知・異議・適切な証拠が重要です。申請が認められ登記要件が満たされれば、得られた権原により登記が可能です。これは例示であり、結果の保証ではありません。

最も多い（そして高くつく）誤り

• 公正証書を「後で」に先延ばしにする — 売主が生存し所在が分かるうちに。
• 契約書と証明を保管しない — 支払いの。この手段の中核的証拠です。
• 連絡を絶つ — 売主またはその親族との。
• この手段を時効取得（usucapião）と混同する — 異なる状況のための異なる道です。
• 問題を放置して大きくする — 売主の複雑な遺産分割問題になるまで。
• 「再購入」しようとする — 相続人から。すでに支払ったものを請求する代わりに。

完済の先：書類と限界

移転義務を生じた取引、まだ行使可能な撤回権、物件の特定、登記所有者に至る譲渡・相続の連鎖を審査。登記所ルートは弁護士、事実認証記録（ata notarial）、取引文書、通知後の不履行証明、その他216-B条とCNJ規則の文書を要し、税務・登記の確認が加わります。公証記録自体は譲渡証書ではありません — 手続きの認可が欠けた任意の譲渡に代わります。長期の占有は一般的要件ではなく、契約・支払いの証拠は残りの要素を免除しません。

チェックリスト：この手段の要件を満たしますか？

• 契約書（その不動産の売買契約書）はありますか？
• 代金の完済を証明できますか？
• 不動産の登記は売主（またはその遺産）名義になっていますか？
• 売主は拒否した・失踪した・死亡したか？
• 占有している場合、 占有の証拠はありますか？占有はこの救済の一般的要件ではありません。
• 相続人との争いはありますか？それとも単なる不作為の状態ですか？

所有権移転の強制履行についてのよくある質問

売主が失踪し公正証書を得られません。どうすれば？

不動産を購入し代金を支払った場合、所有権移転の強制履行を追求し、売主の署名なしに欠けた譲渡に代わる権原を得て登記を可能にできます（ブラジル民法1.418条）。契約書と支払い証拠を集めてください — 中核的証拠です。事案により、この手段は登記所で裁判外に（登記法216-B条）、または裁判所で進められます — 特に登記手続きで解決できない争いがある場合。

完済済みの不動産を買いましたが公正証書がありません。正常化できますか？

はい。所有権移転の強制履行は、まさに自分の義務を履行したのに公正証書を受け取らなかった買主のためにあります。売買契約が登記されていなくても追求できます — この手段はその事前登記に依存しないためです（STJ判例239）。重要なのは契約書と支払いを証明することです。登記所の見解・契約の連鎖・その他要件は引き続き確認が必要であり、支払いだけでは認可を保証しません。

所有権移転の強制履行と時効取得はそれぞれいつ適用されますか？

所有権移転の強制履行は、完済済みの売買契約があり欠けているのが公正証書の場合 — 購入したのに売主が移転しない場合に適用されます。時効取得は、法定要件を満たす長期の占有から取得が生じる場合（有効な売買契約がないことが多い）に適用されます。別の道であり、選択は状況の起源と利用できる書類によります。

サンパウロで所有権移転の強制履行は登記所でできますか？

はい。登記法216-B条は、弁護士同行・書類・通知の要件を伴い、管轄の不動産登記所での手続きを認めます。売主の拒否や沈黙はこのルートを自動的に排除しません。登記手続きで解決できない争いや、裁判上の証拠収集を要する証拠は訴訟を必要とすることがあります。期間と認否は事案によります。

所有権移転の強制履行でいつ弁護士に相談すべきですか？

公正証書が任意に作成されないと気づいた時点で — 売主が高齢・病気・すでに死亡している場合は緊急に。弁護士は契約と支払い証拠を検討し、ルート（裁判外または裁判上）を決め、登記まで手続きを進めます。早期の行動は証拠の保全に役立ちます — 待つほど単純な正常化が他人の遺産分割問題に変わりがちです。

支払った人には公正証書を受ける権利がある — そして請求する方法がある

公正証書の欠如は購入を無にしません — 書類上の所有権を閉じ込めているだけです。所有権移転の強制履行がその鍵を開ける手段です — 売主がなすべきだった移転を請求します。裁判外ルートにより、この道はより利用しやすくなりました。

Falchet e Marques Sociedade de Advogados（サンパウロ・アヴェニーダ・パウリスタの法律事務所）では、所有権移転の強制履行訴訟を裁判・裁判外の両方で遂行し、代金完済済みで証書のない不動産の適法化を行います — 支払ったものが登記上もあなたのものになるように。

WhatsAppでチームにご相談：+55 11 95901-1854 — 契約書と支払い証拠をお送りください。所有権移転の強制履行・時効取得・その他の手段のいずれが適用するか検討します。