Le vendeur a disparu ou est décédé avant l’acte : quand s’applique l’exécution forcée du transfert de propriété ?

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Vous avez acheté le bien, payé chaque échéance, reçu les clés et y vivez depuis des années. Il ne manque qu’un détail — et ce n’est pas un petit détail : l’acte n’a jamais été délivré. Et maintenant le vendeur a disparu, a déménagé dans une autre ville, est malade ou est décédé, laissant des héritiers que vous n’avez même jamais rencontrés. Sans acte ni enregistrement, vous occupez le bien, mais vous n’êtes pas propriétaire sur le papier.

C’est l’une des impasses les plus fréquentes du droit immobilier, et l’une des plus angoissantes : la personne a tout fait correctement de son côté et, malgré cela, ne peut finaliser le transfert parce que il dépend d’une signature qui ne vient pas. La bonne nouvelle est que la loi prévoit une issue conçue exactement pour cela.

Cet article explique ce qu’est l’exécution forcée du transfert de propriété, quand elle s’applique et comment elle débloque la situation de celui qui a payé sans recevoir l’acte. Le coût de l’inaction s’aggrave avec le temps : plus on tarde, plus il devient difficile de localiser le vendeur — ou plus sa succession devient complexe.

Qu’est-ce que l’exécution forcée du transfert de propriété et quand s’applique-t-elle ?

L’exécution forcée du transfert de propriété est la mesure qui permet à l’acheteur d’obtenir le transfert forcé du bien — par un titre remplaçant l’acte aux fins d’enregistrement — lorsqu’il a déjà exécuté sa part (payé le prix) et que le vendeur ne délivre pas l’acte volontairement. Elle repose sur le droit de l’acquéreur d’exiger la délivrance de l’acte définitif une fois le contrat entièrement payé (art. 1.418 du Code civil brésilien).

Elle s’applique typiquement dans trois scénarios :

• a) Le vendeur refuse de signer l’acte, alors même qu’il a reçu le paiement.
• b) Le vendeur a disparu et ne peut être localisé.
• c) Le vendeur est décédé, et le transfert dépend de ses héritiers ou de sa succession.

Son objet est simple à expliquer : la loi ne laisse pas l’acheteur otage de la bonne volonté (ou de l’existence) du vendeur. Une fois l’obligation de payer exécutée, il existe une voie pour obtenir ce qui a été acheté.

Faut-il un compromis de vente enregistré ?

Pas nécessairement. Bien qu’un compromis enregistré renforce le droit, la jurisprudence a établi que l’exécution forcée du transfert de propriété ne dépend pas de l’enregistrement préalable du compromis de vente (interprétation résumée par le Précédent 239 du STJ). L’essentiel est de démontrer le contrat et le paiement intégral.

Concrètement, cela élargit l’accès à la mesure : même une personne munie d’un non enregistré compromis de vente peut, à condition de prouver le paiement, poursuivre le transfert. L’essentiel à retenir pour le client est direct : ce qui compte ici, c’est la preuve que vous avez acheté et payé, plus que la formalité de l’enregistrement du compromis.

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Voie judiciaire ou extrajudiciaire : quel est le chemin ?

Il existe aujourd’hui deux voies, et le choix dépend du cas. Voyez le contraste :

Voie judiciaire	Voie extrajudiciaire (registre)
Action en justice (TJSP)	Procédure au Registre immobilier (art. 216-B de la LRP)
S’applique aux cas contentieux et complexes	Exige documents et notifications ; le refus seul n’y fait pas obstacle
Un jugement ordonne le transfert	Le conservateur procède à l’enregistrement
La durée dépend des preuves et du litige	Peut être plus rapide, sans délai garanti

La loi nº 14.382/2022 a créé la voie extrajudiciaire, réglementée par le CNJ, au Registre immobilier du lieu du bien, et non dans n’importe quel office notarial. Le refus ou le défaut de coopération seul ne l’exclut pas ; les notifications et toute objection suivent la procédure applicable. Un conflit impossible à résoudre dans ce cadre ou un besoin de preuve judiciaire peut exiger une procédure en justice. Le contrat, les paiements et la situation au registre doivent être examinés.

Exemple hypothétique : l’appartement entièrement payé de Mme Marta

Supposons que Mme Marta ait acheté un appartement dans le cadre d’un compromis de vente, tout payé et reçu les clés il y a 8 ans. Elle n’a jamais passé l’acte. Le vendeur est décédé, et ses enfants vivent dans un autre État et « ne veulent pas s’en mêler ».

Avec le contrat et les preuves de paiement, un avocat peut évaluer une demande impliquant la succession ou les héritiers du vendeur, qui doivent participer. Il n’est pas nécessaire de racheter le bien ; l’obligation de transfert et les autres conditions doivent être prouvées. La seule absence de coopération ne détermine pas la voie : les notifications, les objections et des preuves suffisantes comptent. Si la demande aboutit et que les exigences du registre sont remplies, le titre obtenu permet l’enregistrement. Ceci est une illustration, pas un résultat garanti.

Les erreurs les plus fréquentes (et les plus coûteuses)

• Reporter l’acte « à plus tard » alors que le vendeur est encore vivant et localisable.
• Ne pas conserver le contrat et la preuve de paiement — les éléments de preuve centraux de la mesure.
• Perdre le contact avec le vendeur ou ses proches.
• Confondre cette mesure avec l’usucapião — ce sont des voies différentes pour des situations différentes.
• Laisser le problème s’aggraver jusqu’à ce qu’il devienne une succession complexe du vendeur.
• Essayer de « racheter » aux héritiers, au lieu d’exiger ce qui a déjà été payé.

Au-delà du paiement intégral : documents et limites

Examinez l’acte créant l’obligation de transfert, tout droit de rétractation encore exerçable, l’identification du bien et la chaîne de cessions ou de succession menant au propriétaire enregistré. La voie d’office exige un avocat, un procès-verbal de constat notarié (ata notarial), les instruments de l’opération, la preuve de l’inexécution après notification et les autres documents prévus par l’art. 216-B et les règles du CNJ, ainsi que des vérifications fiscales et d’enregistrement. Le procès-verbal notarié n’est pas lui-même un acte de transfert : l’approbation de la procédure remplace l’acte volontaire manquant. Une possession longue n’est pas une condition générale, et les preuves du contrat et du paiement ne dispensent pas des autres éléments.

Checklist : remplissez-vous les conditions de la mesure ?

• Avez-vous un contrat (compromis de vente) pour le bien ?
• Pouvez-vous prouver le paiement intégral du prix ?
• Le registre du bien est-il au nom du vendeur (ou de sa succession) ?
• Le vendeur refuse-t-il, a-t-il disparu ou est-il décédé?
• Si vous l’occupez, avez-vous des preuves de possession? La possession n’est pas une condition générale de ce recours.
• Y a-t-il un litige avec des héritiers ou la situation relève-t-elle simplement de l’inertie ?

Questions fréquentes sur l’exécution forcée du transfert de propriété

Le vendeur a disparu et je n’arrive pas à obtenir l’acte. Que faire ?

Si vous avez acheté et payé le bien, vous pouvez recourir à l’exécution forcée du transfert de propriété pour obtenir un titre remplaçant l’acte manquant et permettant l’enregistrement sans la signature du vendeur (art. 1.418 du Code civil brésilien). Rassemblez le contrat et la preuve de paiement — ce sont les éléments de preuve centraux. Selon le cas, la mesure se déroule hors justice devant le registre (art. 216-B de la loi sur les registres publics) ou devant les tribunaux, notamment lorsqu’un litige ne peut être résolu dans la procédure d’office.

J’ai acheté un bien entièrement payé, mais sans acte. Peut-on le régulariser ?

Oui. L’exécution forcée du transfert de propriété existe précisément pour l’acheteur qui a exécuté sa part et n’a pas reçu l’acte. Même sans compromis de vente enregistré, elle peut être poursuivie, car la mesure ne dépend pas de cet enregistrement préalable (Précédent 239 du STJ). L’essentiel est de prouver le contrat et le paiement. La situation au registre, la chaîne des contrats et les autres exigences doivent néanmoins être vérifiées ; le paiement seul ne garantit pas l’approbation.

Quand l’exécution forcée du transfert de propriété s’applique-t-elle, et quand s’applique l’usucapião ?

L’exécution forcée du transfert de propriété s’applique lorsqu’il existe un compromis de vente entièrement payé et que seul l’acte manque — vous avez acheté, mais le vendeur ne transfère pas. L’usucapião s’applique lorsque l’acquisition découle d’une possession prolongée remplissant les conditions légales, souvent sans compromis de vente valable. Ce sont des voies distinctes ; le choix dépend de l’origine de votre situation et des documents disponibles.

À São Paulo, l’exécution forcée du transfert de propriété peut-elle se faire devant le registre ?

Oui. L’art. 216-B de la loi sur les registres publics permet la procédure devant le Registre immobilier compétent, avec un avocat et des exigences documentaires et de notification. Le refus ou le silence du vendeur n’exclut pas automatiquement cette voie. Un litige impossible à résoudre dans la procédure d’office, ou une preuve nécessitant une production judiciaire, peut exiger une procédure judiciaire. La durée et l’approbation dépendent du cas.

Quand consulter un avocat pour l’exécution forcée du transfert de propriété ?

Dès que vous constatez que l’acte ne sera pas délivré volontairement — et en urgence si le vendeur est âgé, malade ou déjà décédé. Un avocat examine le contrat et la preuve de paiement, choisit la voie (extrajudiciaire ou judiciaire) et conduit la procédure jusqu’à l’enregistrement. Agir tôt aide à préserver les preuves : attendre tend à transformer une régularisation simple en problème de succession pour les autres.

Qui a payé a droit à l’acte — et il existe un moyen de l’exiger

L’absence d’acte n’annule pas ce que vous avez acheté ; elle bloque seulement votre propriété sur le papier. L’exécution forcée du transfert de propriété est l’instrument qui la débloque — en exigeant le transfert que le vendeur aurait dû réaliser. Et, avec la voie extrajudiciaire, ce chemin est devenu plus accessible.

Chez Falchet e Marques Sociedade de Advogados, cabinet d’avocats de São Paulo (Av. Paulista), nous menons des actions en exécution forcée du transfert de propriété, tant judiciaires qu’extrajudiciaires, ainsi que la régularisation de biens entièrement payés sans acte — pour que ce que vous avez payé soit aussi à vous au registre.

Parlez à notre équipe sur WhatsApp : +55 11 95901-1854 — envoyez-nous le contrat et la preuve de paiement pour que nous évaluions si l’exécution forcée du transfert de propriété, l’usucapião ou une autre mesure s’applique.