Enteignungsanwalt in São Paulo
Verteidigung des Eigentümers: gerechte Entschädigung, Anfechtung der Besitzeinweisung, Aufhebungsklage wegen Spottpreis, Vorkaufsrecht und Rückübertragung. Vor Ort an der Avenida Paulista oder remote.
5,0 · 18 Google-BewertungenDie Enteignung entzieht das Eigentum aus öffentlichem Interesse gegen gerechte Entschädigung in Geld (CF, Art. 5, XXIV). Der eigentliche Streit dreht sich um den Wert — und das Gesetz stellt eigene Rechtsmittel bereit: Anfechtung des Wertes, vorläufige Besitzeinweisung (imissão na posse), Aufhebungsklage wegen Spottpreis (ação rescisória) und Vorkaufsrecht, wenn die enteignende Stelle das Gut nicht für den deklarierten Zweck nutzt.
Die Verteidigungslinien des Enteigneten.
- Anfechtung der EntschädigungDas angebotene Entgelt liegt fast immer unter dem gerechten Wert: eigenes technisches Gutachten, Marktwertermittlung und der Nachweis, der die Entschädigung erhöht.
- Vorläufige BesitzeinweisungDie enteignende Stelle kann den Besitz vor der endgültigen Entscheidung verlangen — die Verteidigung rügt die Voraussetzungen und sichert die korrekte Hinterlegung.
- Aufhebungsklage wegen SpottpreisWenn die gezahlte Entschädigung lächerlich gering ist: Antrag auf Aufhebung oder Ergänzung — das eigene Rechtsmittel gegen den gedrückten Wert.
- Vorkaufsrecht und RückübertragungDas enteignete Gut, das nicht für den deklarierten öffentlichen Zweck verwendet wurde, kann vom Enteigneten zurückerlangt werden — treubianidade (Rückübertragung) und Vorkaufsrecht.
- Indirekte EnteignungStaatlicher Eingriff, der die Nutzung vereitelt, ohne die Enteignung zu formalisieren: die geschuldete Entschädigung für die faktische Enteignung.
- Zinsen und WertberichtigungDie Entschädigung wird ab der Besitzeinweisung oder der Entscheidung berichtigt — der Unterschied im Startzeitpunkt der Verzinsung verändert den Endwert.
- Aufwendungen und ZubehörBenfeitorias (Verbesserungen), Früchte und der nicht erfasste Teil der Immobilie — alles, was in die vollständige Entschädigung gehört.
Gerechte Entschädigung ist nicht das Angebot — sie ist der bewiesene Marktwert.
Die enteignende Stelle bietet einen Wert; der Eigentümer hat Anspruch auf die gerechte Entschädigung — die Differenz dazwischen ist der Streit. Das amtliche Gutachten verwendet meist Kriterien, die den Preis drücken; die private Marktwertermittlung mit Verbesserungen und Nutzungspotenzial der Immobilie ist es, die das Angebot korrigiert.
Die vorläufige Besitzeinweisung ist der Moment, der das Risiko bündelt: Einmal bewilligt, ergreift die enteignende Stelle den Besitz des Gutes, bevor der Endwert entschieden ist — und die Entschädigung wird hinterlegt. Die Verteidigung rügt die Voraussetzungen der Einweisung und wacht darüber, dass die Hinterlegung korrekt ist, denn sie ist das, was vorläufig empfangen wird.
Die Aufhebungsklage wegen Spottpreis (ação rescisória por preço vil) ist das spezifische Rechtsmittel des benachteiligten Enteigneten: Ist die gezahlte Entschädigung gegenüber dem realen Wert lächerlich gering, kann der Enteignete die Aufhebung der Enteignung oder die Ergänzung verlangen. Es ist eine eigene Klage mit eigener Frist und eigenem Nachweis.
Vorkaufsrecht und Rückübertragung schützen vor der Zweckentfremdung: Das für einen bestimmten öffentlichen Zweck enteignete Gut, das nicht dafür verwendet wurde, kann vom Enteigneten zurückerlangt werden — treubianidade. Es ist die Garantie, dass die Enteignung nicht zum Mechanismus der Vermögensübertragung wird.
Wie wir den Fall führen.
- Das Angebot bewertenAmtliches Gutachten, realer Marktwert und die Differenz dazwischen — die Dimension des Streits.
- Besitzeinweisung oder Wert anfechtenVerteidigung in der Phase der vorläufigen Einweisung und Antrag auf gerechte Entschädigung mit eigenem Gutachten.
- Die vollständige Entschädigung verfolgenVerbesserungen, Früchte, nicht erfasster Teil und korrekte Wertberichtigung.
- Die restlichen Rechtsmittel nutzenAufhebungsklage wegen Spottpreis, Vorkaufsrecht und Rückübertragung, wenn der öffentliche Zweck sich nicht verwirklicht.
Was Sie zum ersten Gespräch mitbringen.
Unterlagen, die die Prüfung beschleunigen
Grundbuchauszug, Gutachten und die Historie der Immobilie tragen den Nachweis des realen Werts.
- Aktueller Grundbuchauszug (matrícula) der Immobilie
- Enteignungsverfügung oder Dekret
- Wertgutachten der enteignenden Stelle
- Unterlagen zu Verbesserungen und Zubehör
- Historie von Erwerb und Investitionen
- Privates Marktwertgutachten
- Unterlagen zur Besitzeinweisung
- Nachweise des beabsichtigten und des tatsächlichen Gebrauchs
Fallprüfung und schriftliches Angebot vor jedem Schritt. Informationsinhalt gemäß Regel 205/2021 der brasilianischen Anwaltskammer (OAB) — ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.
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Wer diesen Bereich leitet.
Gründungspartnerin von Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Postgraduierte in Immobilienrecht (PUC/SP) und Erbrecht (PUC-Campinas), leitet die Praxis für Immobilien-, Familien- und Nachlassrecht. Direkt auf den Punkt, ohne Juristendeutsch.
Letícia Marques kennenlernenHäufige Fragen.
Was ist die vorläufige Besitzeinweisung?
Es ist der Besitz des Gutes durch die enteignende Stelle, bevor der endgültige Entschädigungswert entschieden ist — bewilligt gegen Hinterlegung des angebotenen Wertes. Der Eigentümer kann die Hinterlegung erheben und den gerechten Wert gerichtlich weiterverhandeln.
Entspricht die angebotene Entschädigung immer dem Marktwert?
Nein — das amtliche Angebot liegt meist darunter. Gerecht ist der bewiesene Marktwert: eine technische Bewertung, die Verbesserungen, Zweckbestimmung und Potenzial der Immobilie berücksichtigt. Die Differenz zwischen Angebot und realem Wert ist es, die die Anfechtung zurückzugewinnen sucht.
Kann ich die Enteignung aufheben lassen, wenn die Entschädigung zu niedrig ist?
Über die Aufhebungsklage wegen Spottpreis — ist die Entschädigung gegenüber dem realen Wert lächerlich gering, kann der Enteignete die Aufhebung der Enteignung oder die Ergänzung des Wertes beantragen. Es ist ein eigenes Rechtsmittel mit spezifischen Voraussetzungen.
Und wenn die enteignete Immobilie nicht für den deklarierten Zweck genutzt wird?
Der Enteignete hat ein Vorkaufsrecht, um das Gut zurückzuerlangen — Rückübertragung —, wenn der deklarierte öffentliche Zweck sich nicht verwirklicht oder umgelenkt wird. Es ist der Schutz gegen die Enteignung, die zur Vermögensübertragung wird.
Trägt die Entschädigung Zinsen und Wertberichtigung?
Ja — berichtigt ab dem korrekten Startzeitpunkt (Besitzeinweisung oder Entscheidung, je nach Fall) und mit Verzugszinsen. Der Unterschied im Verzinsungsbeginn kann den endgültig erhaltenen Wert erheblich verändern.
Gehen Verbesserungen in die Entschädigung ein?
Ja — die Entschädigung deckt die Immobilie mit Verbesserungen, Früchten und Zubehör. Eine Bewertung, die ignoriert, was gebaut oder investiert wurde, drückt den Wert — und genau das korrigiert das private Gutachten.
Spiegelt das Angebot der enteignenden Stelle den realen Wert der Immobilie?
Senden Sie die Verfügung und das amtliche Gutachten: Wir bewerten die Differenz zum Marktwert und die verfügbaren Rechtsmittel — mit schriftlichem Angebot.